配股何必驚?碧桂園服務北水掃貨
23/01/2019
「Yo配股啫,使乜驚呀?」,內地物管龍頭之一的碧桂園服務(06098),上周因公布配股消息而大插逾一成,惟此乃上市以來首次集資,兼有正當用途,北水更無懼消息迅速進場掃貨,不妨趁低吸納。
近期內地房地產市道轉差,不過隨著人行下調存款準備金率,以及中央「出少句聲」減少打壓樓市當幫忙,放鬆樓市調控措施也未必不可能,故內房前景未必太差。
背靠內地最大地產商
對物管股而言,雖然其經營環境與內房市道未必直接相關,但始終許多物管股都是依附地產商母企,若樓盤銷售貨如輪轉,照計物管的生意也會增加,因此內房市道好,總比市道不好為佳。
碧桂園服務秉承母企碧桂園(02007)貴為內地最大地產商的優勢(見表一),去年中以介紹分拆形式上市,一躍成為物管股的龍頭之一,截至去年上半年,管理面積達到3.86億平方米。
集團收入分3大部分,物業管理服務、社區增值服務、非業主增值服務,涵蓋住宅、商業物業、寫字樓、多功能綜合樓、政府及其他公共設施等。當中以物業管理服務佔比近八成最多,後兩者則分佔8.5%及13.7%。
碧桂園服務上市半年多以來,動作不少,惟最新一宗則屬利淡居多。集團10日宣布,以先舊後新方式,向不少於六名投資者配售約1.69億股,佔擴大股本約6.32%(見表二)。每股配售價11.61元,較當日收市價折讓10%,估計所得款項淨額約19.4億元。
在目前波動的市況,向市場「伸手攞錢」的舉動自然不受歡迎,集團股價11日即跌12.6%,上周一(14日)進一步低見10.88元,失守配售價。
然而,配股對股價短期影響難免,但就不一定是遺害萬年的毒藥,主要視乎配股所得有否有利集團前景。碧桂園服務是次配股,主要希望擴大其股東基礎以及加強其財務狀況,所得19.4億元的70%,將用於併購以擴大其地域覆蓋及服務範圍,其餘資金則用作科技投入、城市服務及增值服務的開發。
行業分散整合空間廣闊
現時內地的物業管理行業,尚屬於高度分散的市場,最大的100間物業管理公司,加起來的市佔率亦僅得32%,反映未來整合空間廣闊。
碧桂園服務致力成為行業的整合者,去年11月宣布,以總代價約6.83 億元人民幣,收購5間從事物業管理業務的公司股權。當中除了北京盛世物業服務,是收購70%股權外,其餘包括成都佳祥物業管理、成都清華逸家物業管理、南昌市潔佳物業及上海睿靖實業均為100%的收購全部股權。
去年介紹上市並無集資
再者,集團去年是以介紹形式上市,股東每持有母企碧桂園8.7股,可獲派1股碧桂園服務股份,當中沒有集資行動,是次配股才是首度正式籌集資金。加上,不要忘記,其上市價其實只得10元,故縱使配股價11.61元較當日的收市價存在折讓10%,但仍較上市價高逾16%。
既然集團配股不算賤賣資產,所得資金又有正當用途,後市自然不用太悲觀。事實上,以目前內地資金偏緊張的環境,資產價格高極有限,龍頭企業獲得資金,正好是收購同業的良機。
北水持倉增逾1百分點
難怪配股消息公布後,碧桂園服務連日獲得北水的青睞,周五至上周二(15日),集團均登上港股通(滬)的活躍榜,且獲大比例的淨買入,3日累計淨買入逾2.7億元。(見表三)而北水持倉比例,亦由上周五的3.87%,大幅提高至上周三(16日)的4.96%。
回顧碧桂園服務的基本業務,由於其約有90%的管理面積源自母企鼎力相助(見圖一),既然對方近年的銷售面積急速提升,碧桂園服務的管理面積也能夠水漲船高(見圖二)。
收入增長方面不用擔心,其次要考慮的是毛利率。德銀指出,受惠自動化及經濟規模帶動,人力成本雖有所上升,但管理層仍預期今年整體毛利率可維持穩定,並有信心盈利增長將錄得超過40%。
總結上述因素,碧桂園服務股價因配股而下跌,實屬趁低吸納良機,不妨於現價11.54元買入,短線看去年12月浪頂13.68元,失守10元心理關止蝕。
轉載自《iMONEY智富雜誌》
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