贏在起跑線 碧桂園服務不愁前景

28/11/2018

  今年6月始從母公司碧桂園(02007)分拆,碧桂園服務(06098)僅兩個月就納入恒生大中型股指數,晉身港股通名單,登場不久便備受萬千寵愛。雖然內地樓市持續調控,惟預料大型內房銷售數字仍可錄一定增長下,集團明年有望繼續贏在起跑線。

 

 

  貴為碧桂園的「親生仔」,截至今年6月,集團在管面積有高達89%來自母公司。去年為內房賣房的豐收年,集團順理成章賺個盤滿缽滿。今年上半年集團收入及淨利潤分別達20.1億元(人民幣,下同)及4.7億元,按年增長45%及133%,兩項數字均較過去3年的年複合增速要高。華南地區,特別是廣東,依然是集團業務的核心區域,上半年收入佔比就超過五成。

 

主力靠母公司增長

 

  今年年初起,中央開始嚴加打壓內房銷售,市場因而擔心物管亦會因為政策轉向而受到影響。不過看數字最實際,截至今年上半年,碧桂園的銷售數字依舊亮麗,合同銷售金額達3,108億元(見圖一);銷售面積4,844萬平方米,兩者分別按年增長49%及40%。所以即使,碧桂園的銷售增長在未來一段日子或會開始出現疲態,但相信對集團的盈利貢獻至少可以延至明年時間。

 

 

  面對行業下行,要經得起挑戰就要有相當的底氣。碧桂園不論在行業排名、土地儲備及去年銷售面積上,均排名前列(見表),集團相比起其他物管公司明顯稍為秤先。加上集團自身盈利能力亦較同業優勝,在管物業的收繳率及續約率均遠高於百強同業平均水平;集團毛利率亦接近三成水平,在同業中只僅次彩生活(01778)及中奧到家(01538)兩間公司。

 

 

縱橫雙向拓展市場

 

  集團深知大部分收入來自碧桂園項目,面對樓市逆行的風險升溫,故近年公司已開始加速拓展其他市場。集團在2015年起參與城市綜合服務,承接政府部門外包的城市運營項目。憑藉自身實力,疊加碧桂園的品牌優勢,集團目前已有約5個項目在手。光大證券指出,該業務回款率高且利潤率可觀,較少受市況影響,未來集團亦可藉品牌爭取更多項目。目前集團整個第三方項目的收入佔比不斷增提升,有力成為集團業務上的重要補充。

 

  如其他同業一樣,集團的增長力亦落在增值服務身上,皆因集團在管面積龐大,住客眾多,比同業更有條件在此業務上吸金。今年上半年,增值服務就貢獻總收入逾兩成。集團目前提供的服務包括傳統的綠化、維修等,同時積極拓展與第三方合作,包括生鮮團購、車輛共享等服務。其餘包括房屋租賃、多元化廣告租賃服務及在休憩區域舉行社區活動等,每項分業務收入佔比已開始佔到一定比重。

 

  集團自上月底營造近月低位後,股價即迅速反彈,踏入11月股價更多次陽燭抽上,走勢硬淨,建議可候其回落至11.5港元買入。不過除非有特別利好消息,否則上面3次約14港元水平的頂位不易攻破,目標價先定在該水平。同樣地下面低位9.5港元亦應不易失守,但為防投資者避險神經受貿易戰等消息而觸動,保守一點可定在較高水平約10港元。

 

轉載自《iMONEY智富雜誌》

 

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