【FOCUS】美商業地產之雷,或先引爆歐洲

16/02/2024

   美國商業地產之雷,引線由成交燒到價格,如今正慢慢燒向銀行。聯儲為首的三大監管機構,密切注視22間本地「冒險家」銀行(商業地產貸款組合達資本金三倍以上)之際,痛苦已提前在日本、德國的金融機構蔓延,最先倒下的骨牌隨時不在美國而是歐洲。

價格崩盤接連刷新眼界

  一場世紀疫情,徹底改寫商業地產光鮮亮麗的前景。繼去年全美商業地產交易量急劇縮水51%至僅3740億美元後,進入新的一年,價格崩盤接連刷新眼界。繼位於華盛頓特區的19層樓高的The Xerox Building,1月以2500萬美元易手,較賣家2011年1.45億美元的購入價下跌83%後,位於波特蘭的地標建築The Montgomery Park,剛剛以3770萬美元易手,較賣家2019年2.55億美元的買入價下跌85%。

 

地標建築The Montgomery Park,剛剛以3770萬美元易手,較賣家2019年2.55億美元的買入價下跌85%。


  此只是全美商業地產「以價換量」的冰山一角,價值暴跌不單意味早前高位接貨的業主陷入負資產,美國國家經濟研究局早在去年上半年就測算,未償貸款餘額高於房產價值的寫字樓貸款比例高達44%;更預示為其提供貸款的金融機構,面臨增加撥備乃至壞帳大增的風險。

德PPB受累降至垃圾級

  率先警鐘大響的是月初暴跌的美國紐約社區銀行(NYCB),受商業地產貸款潛在壞帳等影響,其第四季撥備5.52億美元,較市場預期高逾11倍;透過美國分公司對美國商業地產風險敞口達50億歐元的德國PPB銀行(Deutsche Pfandbriefbank),昨日遭標普下調評級至BBB-,股債齊崩;擁有7.19億美元與美國辦公樓相關不良貸款的日本青空銀行,亦最新為潛在壞帳撥備324億日圓(約2.2億美元)。

 

德國PPB銀行是歐洲商業房地產融資專業銀行,對美國商業地產風險敞口達50億歐元。


  「美國生病,全球吃藥」的戲碼再上演,但美國本地銀行業仍被視作風險可控,即使是位於兩條紅線(商業地產貸款組合達資本金三倍以上,貸款規模三年增幅超50%)之上的Valley National Bank,其首席執行官仍強調「貸款狀況良好」。

鮑公暗示馳援地方銀行

  何解?原因之一,受衝擊最大的辦公室市場僅佔整體商業市場市值的約兩成;原因之二,對商業地產貸款敞口較高的,大多為資產規模較小的小型銀行;原因之三,去年到期的5410億美元商業地產債務,大部分已償還或展期;原因之四,握有天量現金的私募股權公司旗下房地產基金正伺機買平貨。換言之,只要商業地產價格下跌仍能跟金融機構的迴旋餘地取得平衡,盡可能延遲爆煲時機,就有望在利率下行時驚險過關。


  值得留意的是,聯儲主席鮑威爾較早前就指,「我們正在與他們(規模較小的區域性銀行)合作,確保他們擁有資源和計劃來應對預期的損失」。


  不過,對擁有1.6萬億歐元商業地產貸款餘額,且經濟失去動能的歐洲來說,銀行體系或是更早倒下的骨牌,其中敞口和槓桿最高的德國首當其衝。

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