蘇民峰牛年股樓預測　授移民英澳加理財大計

自住無懼高樓價 逆市可投資舖市

　　蘇民峰除了是堪輿學家，也是一位資深物業投資者，住宅、商舖、海外樓無寶不落，買樓經驗相當豐富。他預測牛年港樓依然處於高位，投資恐不易獲利，即使自用，也要提防秋冬或出現不利消息。

2024年樓市逆轉

　　「如果唔急的話，等2024年，其實每次20年地運，（樓市）都大逆轉。」他解釋，七運由1984至2003年，2004年之前數年、即1998年至2003年，樓市便連跌多年。如今處於2004年至2023年的八運，來到八運尾聲，這一兩年香港樓市亦有較大轉折，故不急於上車者可等。

　　不過，若有自住需要，蘇民峰依然贊成入市，「自住一定要買，唔好理樓價升樓價跌，供得起就要買！」他寄語自住上車客不要理會樓市升跌，每月供樓，可當作是租了一個永不加租的單位。

商舖回報十分吸引

　　不過，若置業者目標是住豪宅，蘇民峰坦言豪宅沒有投資價值，租住就可以。他透露自己就是一位「雙租族」，一方面出租名下的中環半山住宅，另一方面租住位於尖沙咀覺士道的豪宅單位。提到這個豪宅單位，師傅很滿意位置方便、花園夠大好舒服，一住已逾10年。他笑着抱怨，最近一年自己出租的商舖及住宅均減租，但租住的豪宅單位卻一毫子也沒有減租。不過，他坦言豪宅面積大，計呎租的話其實「平到你唔信」。

　　疫症肆虐近一年，商舖市道經歷寒冬，蘇民峰直指現在是買舖好時機，他隨即向記者展示地產代理傳給他的放盤訊息，「這個1,238萬元買，租3.7萬元，租金回報3.5厘，1,200萬元住宅租唔到這個價錢；這個賣8,000萬元，收26萬元租，租金回報3.9厘；你8,000萬元買層樓，13萬元都租唔到！所以計回報，有閒錢一定買舖！」他以自己中環的住宅物業為例，每月1.5萬元管理費，5,000多元差餉地稅，一個月花費了2萬多元，還未計日常的維修費，相反買舖，差餉地稅由租客支付，裝修維修亦是租客自己搞定。

　　雖然舖市低迷是逆市投資好機會，但上月剛慶祝60生日的師傅坦言沒有拈手，「現在賣舖，全部都係阿伯賣出來，到咁上下年紀係賣嘢，唔係買嘢！」蘇民峰說，投資磚頭為的是收租養老，他計來計去，食老本已足夠，因此即使舖市大跌，也不花心力做買賣。

　　他透露自己60歲後有30年運，2022至2027年將為第一個好的運勢，他說雖然現在未想到、但未來或有新計劃，故現階段決定增持現金，不作物業投資。蘇民峰說，自己的地舖減了租仍租得出，「中環堅道無空舖，因為是民生舖，不是做遊客生意的。旺區、遊客區啲舖瓜得，唔可以租好平，因為會唔值錢。」

疫情持續，零售舖市大受打擊，本港各區均出現「吉舖」，不少也割價求售，蘇民峰認為是投資者入市時機。

2024年九運始 北面有水之地當旺

　　置業最講究Location（地點），除了投資價值更高，買中風水屋更有可能提升個人運勢。2004至2023年為八運，西南有水之地當旺，這些年論投資回報， 師傅不諱言：「屯門都賣1.5萬蚊一呎，我都估唔到，如果買屯門市中心啲樓升更多。」

屯門-赤鱲角隧道（路政署項目網頁截圖）

　　2024年起香港進入九運，蘇民峰表示北面有水之地運勢較佳，港島北岸如中環、灣仔、北角以至小西灣均睇高一線，新界區則要到沙田城門河以南；另外馬鞍山亦食正西北水，預期會有較大發展；再遠至北區，則要留意梧桐河以南的地區。

　　套在全世界格局亦然，2024年九運開始，蘇民峰預期俄羅斯國勢有機會「翻生」，加拿大北面有北冰洋，澳洲北部、日本北海道及青森均北面有水，在九運階段地運也有提升。

　　另一邊廂，中國和美國均北面無水，蘇師傅近年受訪已一再點出兩國2024年會走下坡。「我成日話，美國（國運）跌緊，2018年高峰，跌到2024年，中國20年地運又到2024年，大家低點都在2024年。」

　　中美關係方面，蘇民峰預期即使拜登上台，兩國關係也不會大幅緩和，好處是不用怕打仗，上演世界大戰。

樂本健【秋日開倉26 - 27/9】保健品低至$20！► 火速行動