鯨吞澳洲物流資產　ESR擴闊亞太版圖

　　亞太地區物流地產營運商ESR（01821）受惠於疫情提振倉儲需求，上市年多以來保持不俗的業績及股價走勢。近日集團更斥巨資成功收購澳洲大型物流資產組合，交易完成後料進一步擴闊其在亞太區的版圖，建立長期增長軌道。

　　本欄早於去年7月，亦即ESR上市僅半年多的時候已推介這隻本港股市較罕見的物流地產股。果然疫情持續，網上購物活動成為新常態下提振全球倉儲設施需求，造就當時約18元的ESR見刊後延續升勢，今年2月最高曾升抵30.35元，較2019年11月上市的招股價16.8元累升近倍，未令捧場客失望。ESR剛公布上市後首份全年業績，受惠倉儲設施需求增加，集團去年盈利按年增加17%至2.8億美元，與此同時資產管理規模更按年大增35%至300億美元，創下新高之外亦提前一年達標。

集投資及開發於一身

　　新經濟藉疫情崛起，以倉儲設施為首的物流地產，近年受資金歡迎程度已開始和購物中心、甲級寫字樓等傳統類地產看齊，具高規格建築及位處優越地段的倉儲設施，更屬市場上供應有限的稀缺資產。環顧ESR旗下個別項目都屬此類資產，業務已建立穩固的護城河，成功吸引不少國際機構為其投資者。當中有傳快將上市的京東物流，和ESR早已建立合作關係。京東除是ESR主要客戶之一，兩企亦同時投資另一本港上市物流商中國物流資產（01589）。另一股東加拿大OMERS，本身亦有在全球各地投資基建設施，令ESR有望借助對方在此領域的經驗拓展業務。

　　除因資產優質，ESR獨特的經營模式也是吸引一群長線投資者的主要因素。和傳統地產商開發物業後持有收租不同，ESR集開發商及投資者於一身，透過投資、基金管理及發展等三大業務賺取收益。收益種類除包括較傳統的物業租金、開發建設和出售物業收益，也包括基金投資和管理費收益。這種輕資產經營模式的特點在於， 透過引入其他投資者合作建設及經營項目，有助加快資金流轉，實現價值增長。ESR於各地建立不同基金營運和開發物業。待物業營運成熟，便透過出售或成立房地產信託方式退出，把回籠資金投放在具潛力的新投資，便是此模式的示範。

　　經過多年併購，ESR目前於亞洲多個市場，包括電商增長強勁的內地及印度管理巨額資產，總建築面積逾2,000萬平方米。旗下設施的租戶也具質素，除了京東，也包括阿里巴巴（09988）旗下菜鳥網絡、日本軟銀、美國亞馬遜（美︰AMZN）和韓國電商巨頭Coupang（美︰CPNG），逾半租戶收益來自電商及第三方物流企業。此外，公司目前在不同地區擁有豐富的項目儲備，除了內地一線城市，亦於日本東京和大阪城市圈，及韓國首爾擁有大量項目，料不愁上述一線客戶承租，為公司未來的收益增長提供基礎。其中今年底前，公司料完成上海青浦雨潤一期的建設，該項目計劃總建築面積逾34萬平方米。位於日本東京圈都會區，規劃總建築面積達36萬平方米的的配送中心，亦料於2023年竣工。

謀開拓數據中心園區

　　除了原有業務增長，近月ESR進行的多項矚目併購也吸引市場投下信心一票。ESR近日夥拍新加坡主權基金GIC，成功壓倒多個對手，以38億澳元即近230億元，收購美國私募基金黑石（美︰BX）位於澳洲，可出租總面積達140萬平方米的45個工業及物流房地產項目，ESR佔當中兩成權益。雖然收購作價等同項目初始收益率4.5厘，未算便宜，然而項目租戶包括多個當地大型企業如連鎖超市Woolworths和澳洲郵政等，加上平均租約年期近7年，足夠為ESR提供長期穩定收益的同時，也大幅提高公司在澳洲的物業組合，和中日韓等主要市場提供互補。

　　此外，公司正部署投資新資產類別，令資產組合多元化。疫情下視頻、在線零售、遊戲及企業數據處理的需求急增，吸引ESR進軍數據中心領域。本月初，公司宣布斥資逾20億美元收購位於日本大阪中央商務區比鄰的數據中心園區，發展潛力合共高達78兆瓦IT負載的項目。高盛預期，在日本及澳洲項目交易完成後，公司的資產管理規模料有望新增50億美元，相信有助推動投資及管理費收益。公司亦正研究東南亞新興市場的投資機會，進一步擴闊亞太區版圖。

　　亞洲倉儲需求仍處上升周期，配合多個新項目在未來數年提供收益貢獻，足令ESR這集舊經濟及新經濟於一身的股份，具備強勁增長潛力，日後一旦公司業務逐漸成熟，而跟隨其他地產股派息回饋股東，未來續試高位的機會不低。看好亞洲區物流市場前景，可於25元吸納ESR作中長線持有，目標價定於6成升幅即40元，止蝕價則可設於20元。

轉載自《iMONEY智富雜誌》

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