密集調控下房產銷售數據弱 內房股股價難大漲

      在「房住不炒」的國策下，內地持續對樓市作密集調控，7月份全國房價漲幅連續第二個月放緩，不過本月以來內地多個重點城市延遲第二批集中供地時間，市場預期當局將修改賣地規則，防止地價被盲目搶高，早前更流傳一份文件指出，國家自然資源部要求第二批集中供地的溢價率(成交價高於底價的百分比)不得超過15%，市場預期供地新規能降低地價及減少競爭曾引發內房股連日急升。惟中金發表研究報告指，7月房地產開發與銷售數據較預期下跌，料中短期內房價將延續回落趨勢。內房股股價看來很難大升。 

在內地持續對樓市作密集調控下，料內房價將延續回落趨勢。(資料圖片) 

房價漲幅全面放緩   購房與推盤意願降低

      本月16日，國家統計局最新數據顯示，7月份70個大中城市新建商品住宅均價環比上漲0.3%、同比上漲4.1%，分別較上月降低0.1個和0.2個百分點。0.3%的漲幅創下6個月以來的最低值。二手住宅市場價格7月上漲0.11%，亦創下去年10月以來最低增速。房價漲幅全面放緩，一方面由於房地產金融監管持續從嚴，個人按揭出現停貸、緩貸的現象，另一方面，多地樓市調控繼續加碼，如上海強化了限購和房價核驗，西安、無錫、紹興形成二手住房參考價格機制，北京、太原、溫州則針對學區房炒作強化管理。另外，購房與推盤意願雙雙降低。7月份全國商品房銷售面積、銷售額同比分別下降8.5%和7.1%，年內單月同比首次為負。供應端方面，1至7月全國土地市場成交量明顯下降，1至7月，房地產開發企業土地購置面積8764萬平方米，同比下降9.3%；土地成交價款5121億元人幣，下降4.8%。這在一定程度上拖累了全國房屋新開工速度。1至7月全國房屋新開工面積累計同比年內首次轉負，單月新開工面積同比連續4個月下降，其中7月房屋新開工同比下降21.5%。

       事實上，上月24日，中共中央政治局常委、國務院副總理韓正主持召開房地產工作座談會時表示，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期，確保房地產市場平穩健康發展，可見國策發出的信號清晰，就是房價大漲及全面炒房的時代落幕。

多個城市延遲第二批集中供地   溢價率不得超15％

      本月以來，深圳、上海、青島、濟南及杭州等地相繼宣布延後第二批集中供地時間。濟南公共資源交易中心與濟南市自然資源和規劃局昨日(17日)聯合發布公告稱，該市第二批集中供應的40宗地塊出讓公告時間延長至8月30日，掛牌起始時間調整為8月30日，掛牌截止時間調整為9月10日；而本次供應土地原定於8月30日開拍。杭州市規劃和自然資源局今日(18日)發布補充公告稱，今年7月30日發布的《杭州市國有建設用地使用權掛牌出讓公告》出讓的31宗住宅用地終止掛牌，上述地塊將於8月31日前重新公告。一份業內流傳的文件顯示，新政策將規定單宗住宅用地溢價率不得超15％，決不允許通過提高起拍價方式調整溢價率等。據內媒早前披露，自然資源部已召開閉門會議，明確二批次核心城市土地出讓政策調整。與此同時，一份文件在業內流傳，文件提及單宗住宅用地溢價率不得超15％，決不允許通過提高起拍價方式調整溢價率；在達到地價或溢價率上限時，不得以競配建等方式增加實際地價，可通過一次性合理報價、搖號、競更高更優品質建設方案等方式確定競得人。

中金降內房投資和銷售預期   料房價短期延續回落

      市場預期供地新規能降低地價及減少競爭曾引發內房股連日急升，惟中金發表研究報告指，7月房地產開發與銷售數據全線較預期下跌，主要原因是信貸快速收緊和樓市進一步的調控政策，料中短期內房價將延續回落趨勢。該行將行業全年銷售面積增幅由8％下調至5％，而金額增幅由15％下調至10％。中金表示，考慮到下半年房企資金面仍然偏緊、銷售下行趨勢延續、疫情可能存在反覆，加上部分城市二輪集中土拍延期，故下調全年房地產投資與新開工面積按年增幅預期至8％和-8％。另外，考慮到政策端穩房價的壓力已明顯紓緩，同時房企拿地利潤率出現企穩回升跡象，認為板塊在偏低估值與倉位下有投資機會。

      總括而言，預計下半年房地產調控政策繼續從嚴，全國更多城市也將出台二手房指導價政策，預期未來幾個月全國房地產市場整體下跌壓力增大，二手住宅價格環比漲幅下半年進一步走弱，投資者對內房股不宜有太大憧憬，今日(18日)上午內房股股價也只是個別發展(見下表)。

撰文：經濟通市場組

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