調控放寬 銷售瘋狂 內房股高處未算高

　　2017年，內房業經歷了輝煌的一年，多間房企的銷售成績報捷，帶挈股價愈升愈有。踏入2018年，部分內地城市對樓市調控政策漸趨寬鬆，成了股價向上的新催化劑。隨著內房業基本面續見改善，前景惹來憧憬。

（CNS資料圖片)

最新消息：調控政策現放鬆迹象

　　新一年已過了兩星期，港股氣勢如虹，恒指本周最高見31412點，續向2007年的歷史高位31958點進發！要數到近期最出眾的板塊，非內房股莫屬。甫開年，多隻內房股已開始落穫炒，股價愈升愈有，半個月來的升幅逾兩至三成不等，如去年銷售成績最好的碧桂園（02007），股價近半個月升22.8%。至於其他中型內房股，走勢亦不甘示弱，如雅居樂（03383）、旭輝控股（00884）及新城發展（01030），至今累升超過兩成，先後創52周新高。

　　對內房而言，嚴厲的限購政策一直是左右行業發展的最大因素，而近日調控政策似乎有放鬆迹象。自從中央經濟工作會議上提出內地樓市要「分清中央和地方事權，實行差別化調控」，之後多個城市便推出了不同程度的樓市放寬政策，如武漢、南京、鄭州及長沙，放寬了人才買樓限制。據了解，南京市政府發布《關於進一步加強人才安居工作的實施意見》提出，高層次人才在南京買首套房不再受戶籍限制，公積金最多可貸120萬元（人民幣．下同），高校畢業生租房補貼年限可延長至5年；此外，蘭州、合肥也放寬了當地的調控措施，並實行「一城多策」。據了解，蘭州市核心區取消部分區域住房限購，合肥則放寬限價政策。

　　「十九大」會議上再次強調「租售並舉」政策，出發點是鼓勵事業單位和個人將閒置住房出租或出售。同時，為了全國人民住有所居，鼓勵發展出租公寓，最近多家房企亦對此先後表態支持，如碧桂園公布2020年前建設100萬套長租公寓。行業利好消息接踵而來，刺激到整個板塊大幅炒上。有理由相信，隨著內地政府未來可能推出更多政策作配合，行業前景仍值得看好。

重點：

　‧行業利好消息不斷，內房股走勢強勁

　‧去年內房銷情理想，突破千億銷售的房企多達17家，創史上新高

　‧大行齊唱好，內房企業盈利能力復甦可期

行業概況：17家企業銷售達千億

　　除了政策方面的配合，銷售成績亮麗是刺激內房股股價急升的主因。回看去年首三季，多間房企業績增長強勁，銷售額接二連三達標兼創新高，及後的10月、11月、12月銷售數字再度報捷，市場對今年3月出爐的全年業績寄予厚望，業績對辨或將成為股價向上的催化劑。

　　近日多間房企陸續公布去年銷售成績，最令人矚目一定是「給你5星級的家」的碧桂園，去年全年銷售金額5,508億元，按年升78.3%，為銷售排行榜榜首（見表）。而2016年銷售排名第一的中國恒大（03333），跌至第三。恒大去年全年銷售金額為5,132億元，按年升37.5%，升幅不算太出眾，不過仍然超額完成之前定下4,500億元的銷售目標。至於市值成功晉身千億港元的融創中國（01918），去年銷售額為3,600多億元，按年大升135.2%，排名第四。

　　去年銷售步入千億大關的房企多達17家，碧桂園、萬科企業（02202）、恒大及融創分別排名第一至第四，去年銷售額共達1.9萬億元，成績相當之驚人。至於一些中型房企，去年銷售額的完成率亦相當之高，如雅居樂、旭輝及新城發展，去年銷售額的完成率分別為133%、130%、148%。部分房企去年的銷售成績更是臨年尾追落後，如旭輝，去年12月錄得銷售收入159.7億元，按年大升4.5倍！又如新城發展，去年12月的銷售金額為212億元，創單月銷售額最高紀錄。至於去年仍未能實現千億銷售額的房企，如行業利好消息持續，相信今年要突破千億銷售額亦問題不大。

行業集中度提升顯著

　　另外，行業集中度顯著提升。去年行業十強的市佔率為24.1%，同比上升5.4個百分點。其中頭100名房企的集中度升幅最明顯，同比升10.7個百分點，頭200名市場份額已達62.3%。申萬宏源指出，根據去年首11個月房企的銷售表現，20家大中型上市房企合約銷售額平均增速達50%，其中銷售規模排名前三名的市場份額，從2016年不到9%急升到近15%，前10名及前20名的市場份額分別從17%、24%，升至25%、33%。

　　平安證券表示，去年房企銷售再創新高，22家主要房企合計實現銷售額4.1萬億元，完成全年目標的111%，銷售額平均同比增長40%甚至更高水平。展望2018 年，樓市景氣度仍維持在高位，預計房企銷售額有望延續較佳表現，維持行業「強於大市」評級。

　　摩根大通估計，未來2個月內房銷售仍會增長強勁，加上內地調控政策趨向寬鬆，相信內房板塊將迎來一浪盈利預測修復期。摩根士丹利估計，內房股2017年純利表現會令市場驚喜，相信行業2018年合約銷售增長依然強勁，料可成為內房股新的催化劑。

個股追蹤：中海外估值低殘博反彈

　　去年內房股大豐收，中國海外（00688）卻中途脫腳，全年僅升22.3%，跟恒大、碧桂園比較，相距之遠簡直連車尾燈都看不見。究其原因，其他內房股的銷售數據破盡紀錄，恒大與碧桂園全年合同銷售額突破5,000億元，至於中海外去年的合同銷售額和面積只得10%左右的增幅，難怪投資者會厚此薄彼。

　　不過，最近中海外的股價開始異動，僅用三個星期便升了21%，明顯有資金追落後，而同期，不少券商相繼唱好中海外，且列為行業首選，絕對起了推波助瀾的作用。

股價較NAV折讓三成

　　例如，美銀美林指中海外去年底的銷售速度加快，由於公司擁有充足的銷售資源，預期2018年的增長可再提速。引述瑞銀報告，中海外今年已計劃的可售資源達4,500至5,000億元，較去年至少增長25%，另公司管理層預計未來將有更多中高端城市溫和放寬限購限售措施，並容許內房公司增加供應規模。

　　換言之，如果中海外今年的售樓情況有顯著改善，確實有追落後的本錢。根據招銀國際估算，中海外的股價較每股資產淨值（NAV）的折讓約30%，折讓較該行研究覆蓋11隻內房股平均28.8%為多；更何況，世茂房地產（00813）、龍湖地產（00960）、碧桂園的股價較NAV均呈溢價，分別達7.5%、4.2%和2.2%，更顯得中海外的估值低殘。

　　說到底，去年民企背景或中小型的內房股有一波急升，皆因售樓收益增幅超乎預期，一來這些房企成功清理三四線城市的庫存，二來現金流和資產負債表大幅改善，降低了這些內房股的風險溢價，股價由壓得低，變彈得快。然而，重估過後，似乎這類股份再大幅改善的空間不大，反而向來財務較穩健的中海外，更有可取之處。

　　其實，目前已經有兩項表面證據，支持今年中海外將有較快速的增長。第一，去年其售樓情況真的麻麻，8月至10月間，不論合同銷售金額和面積都錄得負增長，其中9月合同銷售金額按年下跌51.7%，拖累全年銷售只有單位數增長。然而，自11月起，其銷售開始有明顯反彈，合同銷售額和面積分別上升74.2%和34.3%，而12月的銷售額更彈2.27倍，確實是個好開始。

　　其次，公司在去年下半年相當積極增加土地儲備，自7月至11月合共收購了47幅地皮，遍布福州、廣州、佛山、北京、成都等城市，應佔樓面面積約928.2萬平方米，當中以9月的收購最為大筆，單月購入16幅地皮，應佔樓面面積305.1萬平方米，應付的土地出讓金達185億元。由此可推斷，中海外未來將有大把貨賣，推動業績上升。

轉載自《iMONEY智富雜誌》

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