調控放寬 銷售瘋狂 內房股高處未算高

17/01/2018

  2017年,內房業經歷了輝煌的一年,多間房企的銷售成績報捷,帶挈股價愈升愈有。踏入2018年,部分內地城市對樓市調控政策漸趨寬鬆,成了股價向上的新催化劑。隨著內房業基本面續見改善,前景惹來憧憬。

 

(CNS資料圖片)

 

最新消息:調控政策現放鬆迹象

 

  新一年已過了兩星期,港股氣勢如虹,恒指本周最高見31412點,續向2007年的歷史高位31958點進發!要數到近期最出眾的板塊,非內房股莫屬。甫開年,多隻內房股已開始落穫炒,股價愈升愈有,半個月來的升幅逾兩至三成不等,如去年銷售成績最好的碧桂園(02007),股價近半個月升22.8%。至於其他中型內房股,走勢亦不甘示弱,如雅居樂(03383)、旭輝控股(00884)及新城發展(01030),至今累升超過兩成,先後創52周新高。

 

  對內房而言,嚴厲的限購政策一直是左右行業發展的最大因素,而近日調控政策似乎有放鬆迹象。自從中央經濟工作會議上提出內地樓市要「分清中央和地方事權,實行差別化調控」,之後多個城市便推出了不同程度的樓市放寬政策,如武漢、南京、鄭州及長沙,放寬了人才買樓限制。據了解,南京市政府發布《關於進一步加強人才安居工作的實施意見》提出,高層次人才在南京買首套房不再受戶籍限制,公積金最多可貸120萬元(人民幣.下同),高校畢業生租房補貼年限可延長至5年;此外,蘭州、合肥也放寬了當地的調控措施,並實行「一城多策」。據了解,蘭州市核心區取消部分區域住房限購,合肥則放寬限價政策。

 

  「十九大」會議上再次強調「租售並舉」政策,出發點是鼓勵事業單位和個人將閒置住房出租或出售。同時,為了全國人民住有所居,鼓勵發展出租公寓,最近多家房企亦對此先後表態支持,如碧桂園公布2020年前建設100萬套長租公寓。行業利好消息接踵而來,刺激到整個板塊大幅炒上。有理由相信,隨著內地政府未來可能推出更多政策作配合,行業前景仍值得看好。

 

重點:

 

 ‧行業利好消息不斷,內房股走勢強勁

 ‧去年內房銷情理想,突破千億銷售的房企多達17家,創史上新高

 ‧大行齊唱好,內房企業盈利能力復甦可期

 

行業概況:17家企業銷售達千億

 

  除了政策方面的配合,銷售成績亮麗是刺激內房股股價急升的主因。回看去年首三季,多間房企業績增長強勁,銷售額接二連三達標兼創新高,及後的10月、11月、12月銷售數字再度報捷,市場對今年3月出爐的全年業績寄予厚望,業績對辨或將成為股價向上的催化劑。

 

  近日多間房企陸續公布去年銷售成績,最令人矚目一定是「給你5星級的家」的碧桂園,去年全年銷售金額5,508億元,按年升78.3%,為銷售排行榜榜首(見表)。而2016年銷售排名第一的中國恒大(03333),跌至第三。恒大去年全年銷售金額為5,132億元,按年升37.5%,升幅不算太出眾,不過仍然超額完成之前定下4,500億元的銷售目標。至於市值成功晉身千億港元的融創中國(01918),去年銷售額為3,600多億元,按年大升135.2%,排名第四。

 

 

  去年銷售步入千億大關的房企多達17家,碧桂園、萬科企業(02202)、恒大及融創分別排名第一至第四,去年銷售額共達1.9萬億元,成績相當之驚人。至於一些中型房企,去年銷售額的完成率亦相當之高,如雅居樂、旭輝及新城發展,去年銷售額的完成率分別為133%、130%、148%。部分房企去年的銷售成績更是臨年尾追落後,如旭輝,去年12月錄得銷售收入159.7億元,按年大升4.5倍!又如新城發展,去年12月的銷售金額為212億元,創單月銷售額最高紀錄。至於去年仍未能實現千億銷售額的房企,如行業利好消息持續,相信今年要突破千億銷售額亦問題不大。

 

行業集中度提升顯著

 

  另外,行業集中度顯著提升。去年行業十強的市佔率為24.1%,同比上升5.4個百分點。其中頭100名房企的集中度升幅最明顯,同比升10.7個百分點,頭200名市場份額已達62.3%。申萬宏源指出,根據去年首11個月房企的銷售表現,20家大中型上市房企合約銷售額平均增速達50%,其中銷售規模排名前三名的市場份額,從2016年不到9%急升到近15%,前10名及前20名的市場份額分別從17%、24%,升至25%、33%。

 

  平安證券表示,去年房企銷售再創新高,22家主要房企合計實現銷售額4.1萬億元,完成全年目標的111%,銷售額平均同比增長40%甚至更高水平。展望2018 年,樓市景氣度仍維持在高位,預計房企銷售額有望延續較佳表現,維持行業「強於大市」評級。

 

  摩根大通估計,未來2個月內房銷售仍會增長強勁,加上內地調控政策趨向寬鬆,相信內房板塊將迎來一浪盈利預測修復期。摩根士丹利估計,內房股2017年純利表現會令市場驚喜,相信行業2018年合約銷售增長依然強勁,料可成為內房股新的催化劑。

  

個股追蹤:中海外估值低殘博反彈

 

  去年內房股大豐收,中國海外(00688)卻中途脫腳,全年僅升22.3%,跟恒大、碧桂園比較,相距之遠簡直連車尾燈都看不見。究其原因,其他內房股的銷售數據破盡紀錄,恒大與碧桂園全年合同銷售額突破5,000億元,至於中海外去年的合同銷售額和面積只得10%左右的增幅,難怪投資者會厚此薄彼。

 

  不過,最近中海外的股價開始異動,僅用三個星期便升了21%,明顯有資金追落後,而同期,不少券商相繼唱好中海外,且列為行業首選,絕對起了推波助瀾的作用。

 

股價較NAV折讓三成

 

  例如,美銀美林指中海外去年底的銷售速度加快,由於公司擁有充足的銷售資源,預期2018年的增長可再提速。引述瑞銀報告,中海外今年已計劃的可售資源達4,500至5,000億元,較去年至少增長25%,另公司管理層預計未來將有更多中高端城市溫和放寬限購限售措施,並容許內房公司增加供應規模。

 

  換言之,如果中海外今年的售樓情況有顯著改善,確實有追落後的本錢。根據招銀國際估算,中海外的股價較每股資產淨值(NAV)的折讓約30%,折讓較該行研究覆蓋11隻內房股平均28.8%為多;更何況,世茂房地產(00813)、龍湖地產(00960)、碧桂園的股價較NAV均呈溢價,分別達7.5%、4.2%和2.2%,更顯得中海外的估值低殘。

 

  說到底,去年民企背景或中小型的內房股有一波急升,皆因售樓收益增幅超乎預期,一來這些房企成功清理三四線城市的庫存,二來現金流和資產負債表大幅改善,降低了這些內房股的風險溢價,股價由壓得低,變彈得快。然而,重估過後,似乎這類股份再大幅改善的空間不大,反而向來財務較穩健的中海外,更有可取之處。

 

  其實,目前已經有兩項表面證據,支持今年中海外將有較快速的增長。第一,去年其售樓情況真的麻麻,8月至10月間,不論合同銷售金額和面積都錄得負增長,其中9月合同銷售金額按年下跌51.7%,拖累全年銷售只有單位數增長。然而,自11月起,其銷售開始有明顯反彈,合同銷售額和面積分別上升74.2%和34.3%,而12月的銷售額更彈2.27倍,確實是個好開始。

 

  其次,公司在去年下半年相當積極增加土地儲備,自7月至11月合共收購了47幅地皮,遍布福州、廣州、佛山、北京、成都等城市,應佔樓面面積約928.2萬平方米,當中以9月的收購最為大筆,單月購入16幅地皮,應佔樓面面積305.1萬平方米,應付的土地出讓金達185億元。由此可推斷,中海外未來將有大把貨賣,推動業績上升。

 

轉載自《iMONEY智富雜誌》

 

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