【內房債務危機】憧憬政策放鬆內房、物管飆，專家籲勿過分憧憬！

　　人民銀行繼周一(17日)下調中期借貸便利(MLF)和公開市場操作利率後，今日再下調貸款市場報價利率(LPR)。市場憧憬內地貨幣政策持續寬鬆，有利提振經濟和股市，港股顯著飆升逾700點。加上，市傳中央放寬房企預售資金使用，在兩大利好因素帶動下，內房、物管股齊齊造好。不過，專家憂慮日後內房監管轉趨嚴謹，令房企的盈利能力大打折扣，選股時要多加小心！

*傳新規最快月底出台，大行一致唱好內房*

　　據外媒報道，中央為了緩解內房資金緊拙問題，正起草全國性規則，促使房企更容易獲得託管賬戶內的預售資金。新規將容許房企從託管賬戶中提取資金償還債務、向供應商付款及作營運用途，最快於本月底出台。目前房企的託管賬戶由政府控制，而不受中央監管，這意味中央未來或將房企的資金管理納入監管。
　　消息傳出後，多間大行紛紛唱好內房股。富瑞認為，中央的舉動不令人驚訝，更指是可以放鬆的項目之一。由於中央需優先確保項目交付，預計寬鬆程度相對溫和，不過仍有利房企在銷售復甦前爭取時間償還債務。該行亦預料內房股將在未來幾天繼續反彈，但由於投資者信心仍然不足，在消息證實前很難形成持續的上升動力。　
　　花旗則預計，新規將於農曆新年前或三月舉行的兩會後公布。雖然新規對行業基本面的影響仍取決於官方政策發布，但消息有望刺激內房股價短期再上漲10至20%。

*中國奧園宣布債務違約，不支付一月到期票據剩餘本金、利息*

　　內房、物管股半日普遍造好，龍頭華潤置地(01109)及龍湖集團(00960)分別漲1.05%及3.97%，創去年三月及六月以來的新高；中海外(00688)則逆市跌1.29%。二線內房股表現更標青，融創中國(01918)及世茂集團(00813)分別漲逾11.21%及10.71%。至於物管股同樣急漲，碧桂園服務(06098)及世茂服務(00873)均飆逾一成。
　　話雖如此，再多一間內房陷違約危機。中國奧園(03383)表示，目前票據未償還本金總額約10.86億美元，將不會於到期及付息日支付今年一月票據餘下本金及最後一期利息，以及30天寬限期屆滿後支付2023年票據及2024年票據最新一期利息。集團將向債權人提出重組建議。中國奧園最多急插近7%，其後跌幅顯著收窄，半日無升跌。

*專家料新規能紓緩內房資金壓力，惟內房未來增速仍緩慢*
　　
　　國農證券董事總經理林家亨今早在《經濟通通訊社》財經直播節目《開市Good Morning》表示，「商品房預售資金監管」於2007年制定，原意是將內房預售樓花所收取的訂金及後續款項交由銀行管理，資金只能用作項目建設，不得隨意使用，以杜絕「爛尾樓」問題。目前內房由預售樓花至交付樓宇需時兩年以上，以每個項目收取款項約200至300億元人民幣計算，兩年間的預售資金積壓高達6000至7000億元人民幣。若中央放寬預售資金監管，將大大幫助房企紓緩資金壓力。　
　　不過，林家亨提醒新規難以周全，即使中央放寬託管資金監管，為了防止爛尾樓問題重現，當局將更嚴密地限制資金用途，僅用作項目建設、支付供應商的債務及員工薪酬。日後內房在購地、建樓步伐仍緩慢，其盈利能力將大打折扣，昔日行業快速增長的光景難以復再。
　　林家亨相信內房股短期仍受惠消息帶動而造好。若投資者想買入內房和物管股作中長線部署，建議揀選無債務問題、股息率高及市盈率低的股份。內房首選中海外及潤地；物管股則首選雅生活服務(03319)及碧服。雅生活宜待回落至保歷加通道頂部以下才吸納；碧服目前預期市盈率達28倍，且接近保歷加通道頂部，現價值博率低，宜待股價調整後才部署。
《經濟通通訊社記者羅鈞鴻20日報道》