《宏觀有法－艾西亞》停貸風波揭開金融穩定性潛在風險的冰山一角

　　繼去年夏天的恒大違約事件後，房地產行業再起風波，此次危機的焦點是購房者。由於開發商依賴購房者的預售資金，但監管收緊和疫情影響導致資金鏈斷裂。根據公開數據庫披露的資訊，與商定的交房日期相比，開發商平均延遲14個月。截至7月底，這些停工項目涉及至少82.1萬戶，按首付比例30%計算，購房者的按揭貸款可以達到7350億元，約相當於中國抵押貸款總額的2%。這些已經公布的建築項目僅是停工項目中的一部分，如果按照最壞的情況估算，即所有爛尾項目的業主都決定停貸，那麼可能涉及逾期的住房按揭貸款將會達到2.3萬億元，佔抵押貸款總額的6%。
　　停貸事件就像一塊多米諾骨牌，正在對開發商、供應鏈、銀行和政府造成一系列連鎖反應。停貸涉及的項目幾乎都來自民營和/或違約的開發商，如恒大、融創和綠地等，這些開發商在信用和消費者信心方面均不樂觀。事實上，在停貸抗議涉及的項目中，僅有32%已經超過了預期的交房期限。換言之，這說明購房者對新建築項目是否能完成已經失去了信心，相較之下可能轉向偏好現房。在這種情況下，十分依賴預售作為資金來源的開發商將面臨較大的壓力，過去四年中(2018-2022)，預售的比例已經高達86%。
　　由於市場情緒低迷，房價增長放緩，2022年房屋銷售額下降幅度可能達30%。這可能會影響開發商償還債務和支付承包商款項的能力，如此一來，從上游材料到下游家電的供應鏈都是潛在的受害者。
　　停貸潮無疑也會影響到銀行的資產質量和償付能力。2019年房企不良貸款率為0.7%，這個數字到2022年底可能會達到4%以上。不過，房地產貸款僅佔銀行資產的4.5%，相較之下，按揭貸款佔銀行資產比例達到11%，相關風險對銀行影響更大。目前中國監管機構正在尋求緩解銀行資產質量惡化的方法，例如國務院將設立房地產基金計畫，首期將從中國建設銀行獲得500億元資金，不過代價是這可能會導致建行核心一級資本比率下降0.27個百分點。
　　總體而言，此次停貸風波揭開了中國金融穩定性風險的冰山一角，我們得以窺見潛在的問題、以及金融穩定與社會穩定之間的密切聯繫，特別是房地產在家庭財富體系中佔比高達59%的情況下。中國政府將調動國家資源，確保未完工住房的妥善交付，從而避免停貸潮愈演愈烈。但停貸風波的癥結在於購房者對開發商失去信心，難以輕易復原。在疫情影響和監管變化下，家庭更加偏好儲蓄，而非房地產投資。2022年6月的調查顯示，即使按揭利率回到2017年的水平，也僅有16.2%的家庭預計房價會上漲，16.9%的家庭打算三個月內購房，低於2018年年中的36.5%和23%。這種情況下，只有中國政府採取強而有力的措施重建消費者信心，才有可能將浮現的冰山重新沉入水中。否則帶來的影響是系統性風險加劇，在中國經濟放緩的情況下加劇下行壓力。《法國外貿銀行亞太區首席經濟師　艾西亞》
　
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