新按保拆解：首置客的槓桿加大幾多？

　　逐步削弱銀行體系風險來換取政治籌碼，特首林鄭月娥的新按保政策，還容許不符合「壓力測試」的首置客，可在多繳交保費下，來借取按揭保險，變相催谷實力有限的首置買家上車。只因在新制度下，首置客可運用更大的槓桿借得更盡，埋下樓市的一個計時炸彈。

　　按現時「全港家庭入息中位數」28,500元計算，過去買家要申請按揭貸款，是需要符合「壓力測試」及「供款佔入息比率」的要求。倒轉推算只能應付最高297萬元的貸款額，以最高九成按揭、攤分三十年還款期及息率2.625厘來計，最高可負擔樓價是330萬元，首期比例則是33萬元。

　　今日首置客免卻「壓力測試」，實際手持同一月入的買家可以借得更多，只要符合「供款佔入息比率」一半的前提下，最高貸款額已可增大至354萬元，比過去大增19%。化作樓價來推算，可以負擔的樓價卻上調至393萬元，買家僅需增加六萬元的首期，相當於39.3萬元，就可以買貴63萬元的樓價。

　　如果買家希望購買的物業是600萬元以上，所發揮的「槓桿原理」就更加誇張。今次我們以「私樓家庭入息中位數」40,000元來計，倒轉來計準買家只能應付最高416萬元的貸款額。按樓價超過600萬元只能做六成按揭準則計算，買家最高可負擔樓價是693萬元，因此首期也要有277萬才可以。

　　新政策下，因為按揭成數的放寬，以及免卻「壓力測試」兩者結合的化學作用，同樣持有40,000元月入的買家，現時可應付最高497萬元的貸款額，因首置客也可借九成按揭的關係，所以實際只需付55.2萬元，就可買到最高樓價552萬元。同一月入，買家所付首期減少80%，卻可谷大貸款額19%。

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