長策會拆解：私樓供應目標再創新低 需求預算的統計手法過時嗎？

　　政府今日公布長策會的《周年進度報告》，受林鄭月娥調整公私營房屋供應比例至七三比所影響，年均私樓供應預測由去年的13,500伙，進一步下調至12,900伙，再創新低，相對2017年估算的18,000伙，減幅更為誇張。大家可能會問，究竟長策會的一份報告有多重要？其實每年政府在計算推出多少土地供應時，就是依賴這份報告每年更新的估算作目標，通常在年尾完成更新後，會主導了下個財政年度的推地量。

　　而一年一度更新的「需求預算」，會對下年度政府推地量有一定指標作用，所以政府用什麼準則去推算需求，實在值得我們逐點拆解。內地及海外生來港讀書時，因大學未能提供足夠宿舍而產生的溢出效應，就是住屋需求的一部份；但除此之外，更大部份就是來自本港的內部的置業需求，而產生的「住戶增長」。

　　以去年為例，政府估計本地內部的「住戶增長」大約是22,210個單位；由2013年至2017年之間，則徘徊於23,440至29,400個單位，而今年估算的增長更放緩至20,980個。如果這方面數字估低一點，也就意味政府推地量可以相應減少一點。問題是，這方面數字如何推算出來？

　　過去我們曾經說過，政府是按照兩個邏輯推論出來的。如果經濟愈好、以及市場供應愈充裕，市民自然有較強的置業需求來推算。當中「本地實質生產總值增幅」就是政府用來測試經濟好與壞的指標。但隨著下半年社會運動發酵，政府預測今年經濟增長預測為負1.3%。第三季本地生產總值跌3.2%，連續兩個季度錄得負增長，即陷入技術性衰退，結論就是置業需求會減少。

　　只是最諷刺的一點是，今年一手成交量卻異常地旺盛。翻查一手銷售監管局統計數字，今年首十一個月累計賣出18,196個單位，已經創出一手新例在2013年實施後的年度新高，這都證明市場對一手樓需求是殷切的，然而採用政府邏輯思維，本地內部置業需求卻是下跌，跟現實情況嚴重背馳。

　　市場究竟對一手樓有多少需求，何不直接看一手樓吸納量有多少不是來得更簡單、更直接？例如，用過去五年一手吸納量作為推地目標，不是已能反映市場的實際需求，何需兜個大圈去作一大堆假設及猜測？不知大家又怎樣看？

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