【吞金獸恒大】財技基因成敗也蕭何 賣產賣樓自救時日無多

20/08/2021

  債務纏身、評級下調、股價重挫、債券造空、分紅取消、淪為被告……最新則是周四(19日)遭中國央行及銀保監公開「示眾」敲打。連續三年穩坐全球房地產首富之位的許老闆,一手創立的恒大集團正愈來愈似日薄西山。從2500億港幣身家,到市值跌至660億港幣邊緣,多年銷售額與總負債齊飛之下,被市場戲稱為「吞金獸」的恒大到底如何走到這步,「以最大決心、最大力度化解債務風險」又能否功成身退?

 

央媽銀保監公開「示眾」敲打,提四要求

 

  自去年10月的20.218元52周高位算起,深陷債務黑洞的恒大(03333),一路跌跌不休,昨日收盤報5元;更慘烈的新能源概念明星、旗下恒大汽車(00708)更自2月高位72.45元,同樣湊整跌至10元。

 

 

連續6年位列「世界500強」的恒大最新市值跌至660億港幣邊緣,多年銷售額與總負債齊飛之下,被市場戲稱為「吞金獸」。

 

 

  就當市場一邊調侃「沒有道路可以萬達,莫言江山能夠恒大」,一邊猜想其會否成為第二個華融獲國資領銜出資補充資本之時,中國兩大核心金融監管機構昨日傍晚公告約談恒大集團,對此「房地產行業頭部企業」明確提出四大要求:一,必須認真落實中央關於房地產市場平穩健康發展的戰略部署;二,努力保持經營穩定;三,積極化解債務風險,維護房地產市場和金融穩定;四,依法依規造好重大事項真實信息披露,不傳播並及時澄清不實信息。

 

  那麼,隨即公告「以最大決心、最大力度保持公司經營穩定,化解債務風險,維護房地產市場和金融穩定」的恒大,是如何走到今天?

 

虧本價登場一鳴驚人,接盤港企風頭無兩

 

  說起曾經的「宇宙第一」房企恒大,坊間不乏津津樂道創始人許家印,務農掏糞的白手興家史。殊不知「成也蕭何,敗也蕭何」的恒大式財技,早在許老闆20多年前的首個地產項目即已顯露端倪。

 

  1997年,剛成立恒大一年的許家印看準原廣州農藥廠地塊推出「金碧花園」項目,首期項目以虧本價每平米2800元人民幣開盤,吸引萬人空巷搶購一鳴驚人,更以「土地分期付款,銀行協商貸款,施工墊支開發,預售快速回款」的成功實踐,開啟一路狂奔的高負債、高槓桿、高周轉擴張之路。

 

  以2014年9月30日央行、中銀監聯合發布《關於進一步造好住房金融服務工作通知》為分水嶺,搭乘中央救市的東風,恒大2015年銷售額正式邁入「2000億」陣營。就在當年,恒大以135億收購老牌港企新世界手中的4個超大型項目,創下當時國內地產界最大收購紀錄,並接盤華置、信和、中渝等港企多個內地項目,風頭一時無兩。

 

回A無力回天,多個產業布局樣樣大手筆

 

  儘管2015年境外發行10億美元5年期優先票據利率高達12%,但坐擁1.56億平米土地儲備,顯然未能滿足恒大瘋狂擴張的野心;僅2016年一年,就再新購土儲逾億平米。當年合約銷售金額、面積雙雙登上全國榜首的同時,總負債亦由2015年的6千億元出頭,膨脹至逾1.1萬億元。

 

 

 

恒大創始人許家印被胡潤百富榜的創始人胡潤稱為「很會走鋼絲的人,一直能在債務和業務增長之間找到平衡」。

 

 

  眼見攤子愈鋪愈大,恒大2016年9月與深深房(深:000029)簽署重組上市協議,借殼回歸A股之意呼之欲出(重組於去年11月宣布終止);與此同時,恒大宣布啟動房地產業從「規模型」轉向「規模+效益型」,並於當年1月、5月、11月先後三輪引入戰投投資共計1300億元。

 

  不過,許老闆一心由地產業擴張至金融、文化、旅遊、健康乃至造車,可謂「樣樣大手筆,事事需燒錢」。例如,2017年8月,恒大宣布將在全國布局15個「恒大童世界」項目,每個樂園設計大型游樂項目多達33個,相當於迪士尼的1.5倍;2019年11月,恒大宣布未來三年投入450億元造新能源車,2021全面量產……

 

銷售負債齊飛,紅線當頭辦法總比困難多

 

  就此,胡潤百富榜的創始人胡潤將許家印稱為「很會走鋼絲的人,一直能在債務和業務增長之間找到平衡」,惟恒大「吞金獸」悖論仍續上演--一邊是銷售額不斷突破5000億(2017年)、6000億(2019年)、7000億(2020年);另一邊是過去三年總負債節節攀升至1.57萬億、1.85萬億、1.95萬億。

 

  為了填補巨大資金黑洞,恒大攜「世界500強」名號以高息做招徠借新還舊,例如,2018年10月,全資附屬公司宣布發行18億美元優先票據,票面利率高見13.75%;2020年初,恒大及全資附屬公司合計發行60億美元優先票據,票面利率同高達12%。

 

  值得留意的是,即使如此,恒大2016至2019財年的派息比率仍高企49%以上,誰最受益?理論上莫過於持股逾七成的許老闆。

 

  去年夏天,恒大飲鴆止渴式擴張遭到北京「三條紅線」的當頭棒喝,鑒於其「剔除預收款後的資產負債率不得大於70%、淨負債率不得大於100%、現金短債比不少於1倍」全數過線,按政策不得再增加有息負債。

 

  但「辦法總比困難多」,截至去年底,恒大應付貿易帳款高逾8291億;另一邊廂,公司今年6月宣布有息負債較2020年最高的8743億直降3000億至約5700多億,但仍接連遭惠譽、標普、穆迪等降級。

 

股債雙跌累「朋友圈」,戰投股東苦自知

 

  恒大股債雙跌更拖累一眾「朋友圈」。其中2017年真心白銀戰略投資恒大200億元的蘇寧,6月旗下主要公司蘇寧易購(深:002024)股票停牌,凸顯連虧7年後的財務困境升級;7月5日再宣布引入新股東新新零售基金二期,交易完成後,張近東家族持股降至20.35%,換言之失去對蘇寧易購的控制權。

 

  那麼當年戰略投資恒大的200億呢?原來早在去年9月29日,包括蘇寧在內的的多家戰投已與恒大簽訂補充協議,同意將1300億戰投中的863億轉為普通股權長期持有。而以當天恒大股價仍企16元以上,而截至昨日僅得5元計,箇中滋味或只能戰投有苦自己知。

 

 

蘇寧2017年真心白銀戰略投資恒大200億元,惟創始人張近東上月失去對蘇寧易購的控制權。

 

 

  另一間恒大的二股東華人置業(00127),公司半年報披露,期內因恒大股價持續受壓,錄得未變現估值虧損共48.93億元;此外,持有7批由恒大或相關公司發行的高息債券,亦因債價下跌拖累錄得約1億元未變現估值虧損。而若由恒大6月30日股價10.12元跌至最新5元計,相當於近6.5%股權市值短短兩個多月再縮水逾半。

 

售汽車物業資產說易行難,總裁套現逾億

 

  眼看三棵樹、廣發銀行、淮北礦業等紛紛向恒大公開討債或申請財產保全等,大有「會哭的債主有奶吃」之勢,就在月初,涉及恒大的案件據報已全數移至廣州市中級人民法院集中管轄,被認為是最高層發出有序處理、防止擠兌,將系統性風險降至最低的信號。

 

  緊隨其後,恒大本月10日宣布正接觸潛在投資者,探討出售恒大汽車(00708)和恒大物業(06666)的部分權益;受消息提振,兩股股價3個交易日分別急彈17%和44%,恒大自身股價也三連升近22%。

 

  跟恒大汽車去年虧損擴大至逾76億相比,恒大物業可謂恒大系的優質資產,不單去年賺逾26億、今年上半年再淨利預增七成。不過最新消息就指,與之洽談過的「白武士」萬科(02022)、碧桂園(02207)均因價格等問題,暫已退出收購事宜。此外,恒大與小米(01810)洽談出售恒大汽車的消息,也僅停留「有過初步交流,並未深入洽談推進」階段。

 

 

 

股價自高位蒸發近九成的恒大汽車,能否獲小米接手,目前僅停留「有過初步交流,並未深入洽談推進」階段。

 

 

 

  更耐人尋味的是,集團總裁夏海鈞在恒大宣布賣產自救的次日(11日),即分別賣出1000萬股恒大物業及300萬股恒大汽車股份,套現逾億元。

 

監管促維護樓市穩定,更激進促銷料受限

 

  聯想恒大7月取消大幅折扣後的當月銷售額錄今年以來最差,金九銀十勢需祭出更激進的減價戰以回籠資金。不過,央行及銀保監要求「維護房地產市場和金融穩定」是否暗示不可帶頭打價格戰?

 

  此外,鑒於網絡盛傳恒大於內地長沙等地的多個地盤已停工,香港方面亦據報其位於屯門掃管笏的珺瓏灣2期延遲交樓約一個月,自救時日或已所剩無多。宇宙房企,祝君好運。

   

撰文:俞瑾

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