【FOCUS】魔都樓瘋藏南北分化 神話見頂房企轉賽道

22/01/2021

 

  都是「錢多」惹的禍。開年突登場的「魔都」上海樓市奇幻記,正觸發新一輪調控。當地周四(21日)晚連夜發布新政,其中,「夫妻離異3年內住房數按此前家庭計算」引發熱議。

 

  不過,吸睛歸吸睛,相比揣測夫妻假離婚覬覦首置優惠,今波樓市突然變天瘋漲,背後玄機實則仍不離熱錢輪動,而更大的背景恐在中國經濟重心南北不平衡加劇。而隨著樓市高增長神話見頂,愈來愈多的房企正密密布局轉換賽道。

   

熱錢輪動,經濟重心不平衡加劇

 

  面對新盤超購10倍、學區房「一日一價」、二手客為搶房大打出手……上海住建委、人行上海分行等8部門終漏夜出手。最新《促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》主要包括:加強限購--夫妻離異3年內擁有住房套數按離異前家庭總套數計算;嚴格稅收--個人對外銷售住房增值稅徵免年限從2年提高至5年;整頓房貸--嚴防信用貸、消費貸、經營貸等資金違規入市等。

 

開年突登場的「魔都」上海樓市奇幻記,更大的背景恐在中國經濟重心南北不平衡加劇。

 

  意見一出,「離異三年」新規頓遭刷屏。但若以上海單年離婚夫妻6.17萬對(2019年數據)為例,即使多達三分一為假離婚即約2萬對,相比上海去年僅二手房就已成交逾30萬套(另有新盤成交逾9百萬平方米),顯然並非推升樓市瘋狂的主因。

 

  論直接誘因,當屬新樓二手價格倒掛助長打新投機、放寬人才落戶及學區政策推升本地需求,而凡此種種又離不開去年內地新增社會融資創紀錄,熱錢輪動令樓市水浸。那麼,為甚麼是上海?此恐與中國經濟重心南北不平衡加劇有關。

 

進軍充電樁、房車寶、智慧服務

 

  去年GDP數據顯示,南北地區佔內地經濟總量的份額,由60年代的分庭抗禮,續分化至65% VS 35%,為有記錄以來的最高水平,似印證「投資不過山海關」的民間戲言。而跟上海、深圳等南方經濟重鎮房價一路火爆上行相比,以天津、鄭州、太原等北方城市為主,去年樓價錄得按年下跌城市個數由前年的16個增至26個。

 

  房地產告別普漲盛宴,高增長時代見頂(去年全年銷售額增2.6% VS 2016年增22.5%),愈來愈多的房企正密密布局轉換賽道。

 

  其中,中建集團本周宣布與國家電網合作開展新能源充電樁等創新業務,由中海外(00688)負責運營;恆大(03333)半月前宣布聯手全國152家中介機構,組成「房車寶集團」,構建房產、汽車線上線下全管道交易服務平台;龍湖地產(00960)繼早前發力長租公寓「龍湖冠寓」後,最新再全力布局智慧服務。

 

  想在市值直逼中國GDP近4倍的房地產市場中穩贏,除了地段、供需法則,勿忘人口、產業的時代大勢。

 

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