【內房天與地】傳併購貸款鬆綁中海外潤地飆逾半成，違約羅生門世茂急插
07/01/2022
踏入新一年內房債務危機持續，世茂(00813)據報有信託產品違約，消息觸發世茂股債連續兩日急跌，今日(7日)世茂最多跌逾一成半，低見4.06元創上市新低。另一方面，據報內地銀行已告知一些大型優質房企，針對陷困房企項目的承債式收購，相關併購貸款不再計入「三條紅線」，刺激中海外(00688)及潤地(01109)等急升逾半成。
(世茂網頁截圖)
剩餘3個月限期涉6.45億人幣 世茂境內債連日急跌
中誠信託有限責任公司昨日(6日)在其官方網站發布「2020年中誠信託誠頤11號集合資金信託計劃」臨時公告，宣布該信託實質性違約。該信託計劃2020年9月25日正式成立，信託計劃存續規模6.45億元(人民幣．下同)，預計剩餘信託期限不超過3個月。消息觸發世茂昨日股債下跌，其中世茂境內債「20世茂G4」跌10%，「19世茂01」及「20世茂G2」跌逾5%，至今早仍未止瀉，「19世茂G2」跌近28%，「20世茂G2」跌超25%，「20世茂G3」跌近21%，均觸發盤中臨停。
世茂：中誠信託自身投資管理不善 無故抽貸
世茂回應指，該筆信託是以佛山德茂系「佛山國風濱江」項目作為開發主體，自項目預售以來，銷售情況良好，但中誠信託因自身前期投資管理不善，不良較多，故無故要求在正常履約的項目抽貸。先是無理由停止項目用印及付款審批，後更在不達付款時間的情況下要求公司提前還款，徑自採取訴訟措施，甚至在中誠信託起訴的前一天，公司仍在與對方溝通並分批還款。
世茂續指，目前房地產行業市場環境下行，企業均在逆境中艱難前行，又指項目的還款節奏是在投放之初各方根據項目的運營情況測算後確定，對中誠信託要求提前還款的行為感到震驚，但公司仍將持續與對方保持良好的溝通，以求妥善解決。另上海世茂建設有限公司發布公告提到，至今尚未有公開市場的債務違約，事件亦不會觸發公開市場債務的加速清償。
據報再進行架構調整 裁撤區域投資部等多部門
據內媒報道，世茂擬進行新一輪架構調整，對集團總部職能部門、區域職能部門進行整合，如裁撤區域及以下層級投資功能投資中心；區域設置方面，撤銷原浙江區域公司，升級華中地區公司，並將滬蘇區域公司的部分項目重新劃分管轄權；同時將區域、地區公司的投資、審計、採購等職權收歸集團。此次調整後，區域、地區公司職能部門由11個調整為7個，包括撤銷投資管理部，並集中資源開發建設產品溢價高、銷售去化快的項目，以及暫緩持有類物業的開發，以節省工程開支。
奧園4至5個境外項目洽談出售 涉資30億人幣
除世茂出問題外，據內地《澎湃新聞》引述接近交易人士報道，中國奧園(03883)亦正在處置境外資產，其中已有4至5個項目在洽談買家，預計交易金額在30億元左右。
奧園早前表示，在境外整體地產行業融資受阻的情況下，正積極去和市場洽談境外項目合作，在海外的一些物業都有可能被處置，加拿大、澳洲的幾個優質項目都在洽商中。自從資金鏈的緊張導致奧園的理財產品出現逾期未兌付的情況以來，奧園開始出售旗下資產以回籠資金緩解公司的流動性緊張。
高盛：料1月到期高收益債償還額高於過去兩月總和
高盛最近發表研究報告指，雖然中國逐步對房地產行業採取寬鬆政策，但行業仍然存在挑戰，估計1月到期的離岸和在岸高收益債券償還額為60億美元/220億元人民幣，該總值將高於去年11月和12月的總和；另外，信用狀況維持不穩定，特別是對於伴隨著負面消息的高槓桿的發展商而言。高盛又指，內地12月的土地市場情緒持續低迷，地價仍處於歷史低位，拍賣失敗率惡化至中雙位數的水平。
另花旗早前發表研究報告指，由於房產稅預期令需求承壓，本季度銷售料繼續疲軟，其中世茂12月銷售按年下降68%，按月跌25%；奧園12月份銷售按年跌73%，按月跌27%。
傳涉陷困房企項目併購貸款不計入三條紅線
據內地《財聯社》引述消息指，內地銀行已告知一些大型優質房企，針對陷入流動風險企業項目的承債式收購，相關併購貸款不再計入「三條紅線」。「三條紅線」即依據槓桿水平高低設置三條紅線：扣除預收款後負債率不得大於70％、淨負債率不得超過100％、現金短債比不可低於一倍。
人民銀行和銀保監上月聯合印發《關於做好重點房地產企業風險處置項目併購金融服務的通知》，人行金融市場司司長鄒瀾在較早前解釋，是為了充分發揮項目併購在防範化解房地產市場風險、推動行業健康發展和良性循環中的積極作用，同時進一步強調市場化、法治化風險化解原則。這份文件鼓勵金融機構提高服務效率，為併購營造良好融資環境，助力化解風險、促進行業出清。
世茂半日跌7.04%收報4.62元，連跌兩日累計跌幅11.83%，成交4.3億元；旗下世茂服務(00873)跌8.32%收報4.74元，連跌3日累計跌幅11.4%。奧園最多跌逾半成低見1.39元，半日則倒升2.03%收報1.51元。中海外半日升6.88%收報21.75元，潤地升6.37%報35.9元，龍湖(00960)升1.54%報39.6元，碧桂園(02007)升1.76%報6.95元。
(經濟通HV2系統截圖)
撰文：經濟通市場組、中國組、採訪組 整理：李崇偉
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