【FOCUS】遏地產瘋牛輪到租金 中美幣策臨分叉口

01/09/2021

  新樓備案,二手指導,信貸收緊……北京扭盡六壬力壓房地產瘋牛的動作,最新輪到租金。住建部周二(31日)下午舉行「住有所居」記者會,明確要求城市住屋租金的年度漲幅不可超過5%,並首次提出建立人、房、地、錢四位一體的聯動新機制。

 

城市年度漲幅不可超5%

 

  內地大中城市新樓價格一路高歌猛進來到第70個月,購買力山窮水盡之勢日顯,不單以房貸為主的居民中長期貸款7月跌穿4千億關,按年縮水逾三分一;Wind高頻數據顯示,8月30大中城市新樓銷售量按年跌幅由7月的-4.4%擴大至-24%。

 

北京扭盡六壬力壓房地產瘋牛的動作再出新招,明確要求城市住屋租金的年度漲幅不可超過5%。 


  買不起樓,但安身之所的最後緩衝選擇--租樓,所涉租金卻節節上升。以內地最熱門的城市上海為例,外匯、虹口兩個黃金區域的個人房源租金,7月按年漲逾兩成,分別達每平方米近130元、120元。


  鑑於內地大城市有70%的新市民和青年人為租樓住,住建部最新要求,確保住房租賃市場供需平穩,城市住房租金年度漲幅不可超過5%;「十四五」重點發展保障性租賃住房,並首次提出建立人、房、地、錢四位一體的聯動新機制,要求地方政府採取新建、改建、改造、租賃補貼等方式籌集房源。

 

穿越新舊周期必修去槓桿

 

  北京史無前例的房地產緊縮政策之下,龍頭房企萬科上半年淨利錄按年縮水11.7%,為12年來首次,如同一葉知秋。而面對下半年房地產投資和銷售大概率進一步降溫,與之相關的投資、服務業以及後周期的家電、家具等住房相關可選消費,會否齊受衝擊,回落至18個月低位的官方製造業PMI及跌穿榮枯線的服務業PMI,顯示前景不容樂觀。


  另一邊廂,美國房價6月錄按年上漲18.6%的逾30年最大漲幅,全美租金中位數年初至今亦飆升13.8%。由於實際租金上漲領先CPI中的「租金及業主等值租金(OER)」約4個月,預期到12月時OER將從7月的按年升2.7%上行至按年升5%,並推高CPI,換言之,略見放緩的通脹恐再衝高不下。


  一邊是中國經濟下行逆風加劇,另一邊是美國通脹預期再起,兩大經濟體的貨幣政策似來到分叉口。無論是北京主動出清,還是聯儲能拖就拖,周期更替迭代終將來到臨界點,而個人、企業、行業、政府去槓桿,勢是穿越新舊周期的必修課。

 

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