《洞析樓市－魏東》人口結構變化將深刻影響中國房地產市場發展

　　國家統計局近日發布了第七次全國人口普查公報，由於人口數據同需求結構、城鄉結構、區域結構、產業結構等關係到國家未來高質量發展的因素息息相關，因此本次的人口普查結果格外引人注目。本次的人口普查數據中，中國人口呈現的老齡化，東移化，城鎮化，及高素質化等特點未來將會對中國的房地產市場產生深刻影響。

１﹒步入老齡化的中國養老地產需求巨大

　　本次的人口普查中，中國６０歲以上的老齡人口達到２﹒６４億人，佔比為１８﹒７％，其中，６５歲及以上人口佔比為１３﹒５％，這個比例較十年前上升了５﹒４４個百分點。按照聯合國的標準，６５歲以上老人佔總人口的７％的地區即被視為老齡化社會，中國目前已經進入到老齡化社會。
　　　人口年齡結構的變化在未來十到二十年將更加突出，根據Ｐｏｐｕｌａｔｉｏｎ　Ｐｙｒａｍｉｄ預測，至２０３５年，中國６５歲以上人口將超過３億人，佔總人口比重達２０﹒６％。同老年人口數量不斷攀升相對比的，是中國養老設施的短缺。２０１９年，中國每千人老年人養老床位數為３０﹒５張，遠低於發達國家５０張的水平，
　　隨著養老需求的增長，加之第一批中產階級退休在即，中高端養老需求將迎來爆發式增長，養老地產的市場規模將進一步擴大，地產商與醫療健康資源合作將市場進一步細分將成為未來中國養老地產開放的重要基礎。
　
２﹒人口聚集及城市群促進城際高鐵和軌道交通的發展

　　過去的十年中，中國的人口呈現逐漸向東部聚集的趨勢，從人口佔比來看，東部地區人口佔比較２０１０年上升了２﹒１５個百分點，達到３９﹒９３％，這意味著過去十年，東部區域的人口增加了近４５９４萬人，接近整個江西或雲南省的總人口。與東部形成鮮明對比的，是東北區域的人口較十年前下降了１﹒２個百分點，這意味著過去十年中，有超過１３５７萬的東北人遠離了故土。
　　人口的遷移同區域的經濟發展及活躍度息息相關，東部區域由於經濟更加發達也更具活力，因此吸引了更多的人口聚集，城市群的發展也相對更加成熟。未來，整個中國的城市群建設仍將加速推進，而作為城市群的血脈，　城際高鐵和軌道交通串聯城市的人流物流，成為城市群內外部互相聯系及各種資源流動不可或缺的因素，城市群的發展將有效帶動城際高鐵和軌道交通的發展，進而帶動區域人口和產業的進一步聚集。
　
３﹒人口紅利的消失使科技創新成為經濟發展新動力

　　從２０１０年到２０２０年，１５－５９歲的勞動人口數量佔比由２０１０年７０﹒１４％下降到了目前的６３﹒３５％，這意味著中國的勞動人口減少了近６７００萬人，人口紅利優勢已經難以為繼，在未來中國的經濟發展中，勞動密集型產業將逐漸被技術密集型產業所替代，科技創新及高端製造業將成為中國未來的重點發展方向。
　　同時，過去十年，中國大力發展高等教育，每１０萬人中具有大學文化程度的人口數量由８９３０人上升到１５４６７人，漲幅達７２﹒４％，從事研究與試驗發展的人員數量從２０１０年的２５５﹒４萬人上升到２０１９年的４８０﹒０８萬人，增長８８％。人口教育程度的提高為中國的經濟轉型提供了人才保障，第三產業的不斷發展使寫字樓需求不斷增加，全國甲級寫字樓存量從２０１０年的１９６５萬平米上升到２０２０年的６４４８萬平米，年均淨吸納量達到１９５﹒７萬平方米。未來，隨著中國不斷發展的高端製造業和對科研創新的大力扶持，中國寫字樓市場的需求將繼續保持強勁增長。
　
４﹒城鎮化仍是拉動中國經濟增長的重要動力

　　從２０１０年至２０２０年，中國的城鎮化率從４９﹒７％上升至６３﹒９％，平均每年有超過２０００萬的人口從農村進入到城市。十四五期間，城鎮化進程雖然將會放緩，但按照城市發展規律，要達到城市化率７０％的穩定比例，我們仍有近１０％的增長空間，這意味著每年仍將有超過１５００萬的人口進入城市。大批農村人口進入到城市將會在消費、住房、城市基礎設施建設等多方面推動區域經濟的發展，在此前提下，城鄉統籌、城鄉一體、產業互動、和諧發展的新型城鎮化的發展將成為未來中國經濟發展的動力來源。
《戴德梁行北中國區研究部主管　魏東》