中國的商品住宅房的銷售面積和額度，於2022年4月份無疑加速下跌，惟疫情在4月開始受到控制，央行對居民購買第一套房特別降息的優惠，而中共中央政治局於4月29日召開的會議指出要「優化商品房預售資金監理」，理順和化解內地房地產開發企業經營、銷售、發展和投資活動，料改善商品住宅房的銷情，內房有望回穩甚至漸俏。
*疫情衝擊房地產市場和內房企須改善經營投資*
來自中國國家統計局所發表的最新數字，顯示內地的房地產開發情況和開發商面對的困境，頗為嚴重，特別是賴以為主的(甲)商品房銷售，情況大有每一愈況之向:(1)銷售面積於2022年1-4月份累計3.9768億平方米，同比大幅減少20.9%，相對於1-3月份累計3.1億平方米所減的13.8%擴大7.1個百分點，當然較1-2月份1.57億平方米的9.6%減幅，更是大為提升，因住宅商品房於1-4月份銷售面積僅3.3722億平方米，和大減25.4%所致。
此使商品住宅房的(2)銷售額，亦同步回落:於1-4月份累計達3.7789萬億元，同比減少29.5%，亦比1-3月份累2.9655萬億元所減的22.7%多減6.8個百分點，其中住宅商品房的減銷額度的幅度為32.2%。
住宅商品房的銷情，相當差勁，其中重大因由乃(一)新冠肺炎COVID-19疫情在2022年伊始在境內多處地方有限爆發，到3、4月份對多個城市和地方的衝擊明顯超於預期，上海和北京等更是封區控制，令居民的消費投資以至生活都受到很大的困擾。據中國人民銀行的金融統計數字，以商業銀行為主的金融機構對住戶貸款於2022年4月份淨減少2170億元，特別是(i)對消費貸款淨減少1044億元，而2021年4月份尚有淨增817億元，顯示多地因惡疫封區檢測對居民消費有壓抑的效應。和對購買住宅貸款淨減少605億元，而上年同期則淨增3417億元。凡此，印證疫情對特別是商品住宅房市道相當沉重之說非虛。
同樣重要的，是(二)內地房地產開發商的經營投資政策和策略，有若干是很不理想的，尤其是(I)投資業務擴張的力度過份猛烈，並出現有為數不少的地盤在同一時段動工，資金壓力相當大，遂得加大銷售住宅房地產項目的單位力度，強化資金回籠，問題是樓盤的銷情一旦不大理想，問題就來了。
正因為內房企業開發的樓盤過份集中，使頗不少企業負債額度和資產負債比率嚴重偏高，甚至個別企業出現長期資不抵債的情況，有個別內房企近一段時間已爆露此缺，使商業銀行對房地產開發商的貸款融資和再貸款的態度和尺度，變得日益審慎，亦為資不抵債的內房債的問題更為嚴重。
由是商業銀行審慎以待內房企業的信貸，使房企的國內貸款於1-4月份累計6837億元和同比減少24.4%，個人按揭貸款8033億元亦減25.1%。
*中共要求促進房地產市場平穩健康發展*
至於(乙)內地以住宅商品房為主的房地產市場前景，亦存在頗不少憂疑之處:(a)全國房地產開發投資於2022年1-4月份累計3.9154萬億元，同比減少2.1%，而1-3月份累計2.7765萬億元尚增0.7%，由略增至稍減乃受住宅地產開發投資減少幅2.1%所致；而住宅開發投資佔整體房地產開發投資比率高達凡74.7%之普。
和(b)房地產開發投資中之新開工面積於1-4月所達2.8877億平方米，同比大幅減少28.4%；而期內的施工面積57.7692萬億平方米，由輕微增加1.1%轉跌0.1%。
麻煩的是(c)商品房的待售面積，於2022年1-4月份累計達5.5735億平方米，同比增加8.4%，其中住宅商品房待售2.7226億平方米的增幅更是14.8%。大幅減銷而待售大增，可見市場情況端的很差。
中共中央政治局於2022年4月29日召開的會議，論及商品住宅房市場問題時，強調「要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位」，是要讓人民居有其所，安居才能夠樂業，生活才可以得到幸福感。由是會議「支持各地從當地實際出發完善房地產政策」，以及「支持剛性和改善性住房需求」，乃「促進房地產市場平穩健康發展」之道。會議還提出要「優化商品房預售資金監理」的政策。這是中央推出宏觀調控政策以來，對房地產市場調控的基調，即:發展、要平穩，要健康，而不是境內外坊間之徒多年來所謂「打擊」誤言，而此一誤言於近年大為減少了。
要指出，人行近期採取對家庭的首套房購置貸款降息，開了個好頭，故商業銀行得適度逐步強化對房地產開發企業的支持，以緩和此一市場面對的種種惡性問題，最終化解住宅商品房對銀行可能造成的貸款系統風險。《資深財經評論員 黎偉成》(waishinglai210@yahoo.com.hk)
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