【譚新強專訪】「新樓=吸引」洗腦港人　應撥一成郊野公園建屋

　　連續11年排行全球最難負擔的香港樓價，上半年再上衝近7％。一邊是特首林鄭月娥周四（15日）形容，現屆政府開拓土地有點像「行軍打仗、寸土必爭」；另一邊是業界普遍預期，CCL指數最快8月可突破2019年6月底歷史高位190.48點。面對自由行絕跡，餐飲、零售、旅遊等多個行業「疫境」求存，到底是何「魔咒」支撐起蓬勃購買力？

　　對此，中環資產投資行政總裁譚新強接受《經濟通通訊社》專訪時就指，以香港緩慢的人口增速看，實情並非如地產商、經紀所謂的「永遠不夠單位」；惟港人現時遭「新＝吸引」的文化洗腦，加上宗教般迷信高樓價是正常，令供求失衡略顯吹噓成分。他認為，下一屆政府不單要解決「單位數量」問題，更要關注「人均面積」；而劃撥10%郊野公園建屋已經「夠地」。

郊野佔比VS人口密度 完全不合理

　　說到香港高樓價，坊間不少會歸咎為97亞洲金融風暴後，港府一系列停建居屋、擠牙膏式供地等政策的貽禍。不過譚新強就指，可以更早追溯至百多年前的鴉片戰爭。

　　「香港是兩場好不光彩的鴉片戰爭的產物，十分irony（諷刺）的是，當時打贏仗的軍事將領Captain Elliot，不但沒有升職、發財，相反他老闆不高興。」何解？因為百多年前的香港，根本是個荒蕪、多山的小島，英國先後取得港島、九龍再租借新界；心知肚明這裡是「borrowed place，borrowed time」，因此刻意不去開發 。

1976年，酷愛行山的時任港督麥理浩完成「郊野公園條例」立法，翌年劃定4個郊野公園範圍。

　　到1976年，酷愛行山的時任港督麥理浩完成「郊野公園條例」立法，翌年劃定4個郊野公園範圍；以現時香港24個郊野公園的總面積計，4.4萬公頃相當於全港40%面積。「這個佔比可能是全世界最高；而與此同時，例如旺角好多地方又是全世界人口密度最高的，完全不合理。」

大堂、會所作吸引 令人忘記單位細

　　山多平地少，是否意味一定不夠樓? 譚新強認為未必，「其實你看清楚些，不要被傳媒、發展商、地產經紀混淆了件事，就是所謂『永遠不夠單位』。」他解釋，倘若事實真的如此，香港就不會有幼稚園、小學要殺校，「人口老化」、「移民」等話題不絕於耳。

　　他續指，香港樓市供不應求現象，固然有因為人們單身、結婚、離婚等脫離原生家庭，以及細屋升級換大屋、價值儲存投資等多重需求推動；但眼見香港現時無論哪個山旮旯（偏遠地方）有新樓賣，人們都無視過往「location（地點），location，location」的地產黃金信條，趨之若鶩搶崩頭，一大原因是染上內地「新=吸引」的文化所致。

譚新強指，發展商以大堂、會所作吸引，令港人忘記單位本身「不人道的細」。圖為納米樓新盤洗手間一角。

 　　譚新強稱，內地過往可能因為建築水準未算太好，所以當地文化是十分傾慕新樓，其溢價可以高過二手樓一倍以上，借貸也比較方便；由於香港跟內地始終有文化交流，加上港樓的發展商以光鮮亮麗的單位大堂、設施齊全的會所作吸引，令港人忘記單位本身「不人道的細」，即使有百多呎納米樓新盤驚現洗手間以透明玻璃設計，但一樣「洗腦」洗到香港人認為「必須要買樓」、「新樓即豪宅」。

資本市場欠長期牛市 更加迷信磚頭

　　此外，還有一大原因即是息口長期好低，而相比美股牛市可以輕易十幾二十年，A股平均只有六至九個月，令到中國無論香港人還是內地人都更加根深蒂固相信，唯一可以保存價值的就是磚頭，「更加蜂擁入市，好像成了宗教一樣。」

　　他慨嘆，每個地方都好迷信自己的房地產是正常的，例如日本房價1990年爆破前，日本人都好相信地產；而到2008年前，美國人也都說從來未試過全國性跌價；「而香港和內地更是再加深，因為他們的資本市場不太成功，所以就導致如此，而不是單單因為真正的需求那麼大，我覺得成件事是有少少吹噓出來。」

譚新強認為，下一屆特首的其中一個KPI就是解決房屋問題，不單是量，還要有質。（Oscar攝）

　　那麼，香港的公屋輪候時長新高、樓價高企、納米樓遍地到底要如何解決?譚新強就指，下一屆特首的其中一個KPI(關鍵績效指標)就是解決房屋問題，不單是量(increase the number ofunit，還要有質(increase average area)。

下屆特首須解決房屋「量及質」問題

　　具體怎麼做？「有些人說，撥2%、4%的郊野公園出來，都夠地起屋啦；我就更慷慨些，撥10％啦，就算沒有（郊野公園）我都不稀罕」，因為應該將人作為優先，而不是郊野公園。他指，紐約跟香港人口差不多，曼哈頓的面積更幾乎跟香港島一模一樣，「但整個曼哈頓除了中央公園外，我看不到好多好大型的公園。不要說新界，香港島的大潭水塘好似世外桃源，真是好奇怪。」

譚新強表示，劃撥10％郊野公園已夠地起屋，更形容港島的大潭水塘好似世外桃源，「好奇怪」。（Carol攝）

　　對於早兩年香港社會事件頻發，他認為，香港之所以有那麼多爭議、痛苦，偏低的自有房屋比例（home ownership）是原因之一（2019年為49.8％）。「社會愈多人擁有自己的物業，就愈比較穩定些……但香港的一半一半就痛苦，沒有樓的人可能會鼓躁些，有樓的人也視乎你有幾多層樓或者你間樓多大、價值多少。」

　　他強調，下一屆特首的責任，不是樓價升或跌，即如果升得太急會令一半人更難上車，相反如果大跌都有一半人會好慘好痛苦，甚至導致經濟危機，「目標應該是推高home ownership比例，千萬不要只focus(聚焦)個單位數量，要香港人生活得比較人道些，其實面積可以再大些，可能香港要立法規管。」

撰文：俞瑾

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