樓價續跌美猛加息 惟可吼低負債高息地產股

28/07/2022

  差估署最新公布樓價指數再跌逾1%,連跌兩個月,上半年累跌3.4%,另美國聯儲局一如預期宣布加息0.75厘,9月仍可能大幅加息,料本港今季不得不跟隨,不過財爺陳茂波及金管局都大派定心丸,料樓價不會因加息急跌,加上亦有大行看好個別低負債及可能增派息的地產股,普遍高息地產股今日(28日)不見異動,只隨大市偏軟。

 

 

(長實集團網頁截圖)

 

差估署:6月樓價指數再跌1.14% 上半年累跌3.4%

 

  差估署昨日(27日)公布最新數據顯示,今年6月份私人住宅售價指數報380.5點,較5月的384.9點再跌1.14%,連跌兩個月兼創近4個月最大單月跌幅。今年次季,樓價指數微跌0.24%,上半年則累跌3.4%,而比起去年9月份的歷史高位398.1點,更累跌4.42%。

 

利嘉閣:通關成救命稻草 華僑永亨:今年樓價料錄中至高單位數跌幅


  利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示,6月份差估署樓價指數主要反映5月中旬至6月上旬市況,當時美國大幅加息四分三厘,亦碰上疫情略有反彈,導致市場表現審慎,買家入市步伐減慢下,二手業主需擴大議價空間及減價,導致樓價跌幅加大,預料下次公布的7月份樓價指數有機會再跌1%左右。受息口趨升困擾,加上疫情反覆及一手新盤低價搶灘,二手市場量價備受衝擊,不過倘能維持疫情受控,並能加快通關步伐,將成市場的一根救命稻草,下半年樓價料可有較顯著的反彈空間,否則在缺乏利好因素並適逢本地銀行之後有機會跟隨美國加息下,全年樓價恐難扭轉微跌格局。

 

  華僑永亨銀行經濟師姜靜則表示,參考過往本港樓價回調周期,現時已出現多個樓市回調條件,料今年本港樓價將錄得中至高單位數跌幅,但強調現時香港業主的持貨能力及意願更強,因政府推出多輪措施打擊投機需求,亦有超過一半的業主不需要償還按揭貸款。

 

鮑威爾暗示9月大幅加息仍合適 經絡料拆息持續上升加速銀行加P


  另方面,美國聯儲局一如預期宣布加息0.75厘,將聯邦基金利率目標範圍調高至2.25至2.5厘。聯儲局主席鮑威爾表示,未來的加息幅度仍然取決於數據表現及經濟狀況,又暗示下次會議(9月)異常地大幅加息可能仍然合適,但隨著進一步大幅加息,之後的加息步伐將會減慢。因應美國加息,香港金管局宣布,基本利率根據預設公式上調0.75厘至2.75厘,即時生效。

 

  本港一個月銀行同業拆息(HIBOR)昨升至1.31厘,連升9個交易日,創自2020年4月27日新高。以現時最新拆息按揭計劃(H按)為H+1.3%計算,H按實際按息已觸及2.5厘封頂水平。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指,香港銀行體系結餘已迅速減少至近1600億元水平,相信無論香港及美國的加息幅度及規模將會更快更急,而一個月HIBOR升穿1.2厘即H按封頂位後,第三季有機會挑戰1.8厘,或導致銀行加快調升最優惠利率(P)的步伐。

 

陳茂波:單靠加息不可能致樓價急跌 余偉文:不擔心樓市調整

 

  財政司司長陳茂波表示,在聯匯制度下,美國持續加息,港息無可避免趨升,但相信不太可能引發類似1998年的樓市危機,目前銀行同業拆息(HIBOR)按揭貸款利率2.2厘,遠低於1998年時的9.5厘,即使稍為加息,兩者並無可比性。單靠加息亦不太可能導致樓價急跌,亦要考慮供求及整體經濟形勢等其他因素。本港銀行業流動性現時仍相對充足,香港毋須跟隨美國的加息幅度及速度,但預計未來數月最優惠利率可能上調。儘管加重了按揭還款人的負擔,但銀行需要為還款人作壓力測試,現時本港業主持貨能力保持非常穩健,而樓市存有較強剛性需求,基本面維持韌性,但相關情緒會較低落。

 

  金管局總裁余偉文則指,現時港元短期拆息利率上升速度較中長期為快,隨著港美息差拉闊,預期相關的港元拆息利率上升的趨勢將會持續或加快。個別銀行早前已上調按揭鎖息上限,隨著港元拆息向上,本港銀行有可能上調存貸息率包括最優惠利率,市民借貸前,要小心評估利率風險。不過,他表示不擔心本港樓市會出現調整,因金管局對銀行在還款人能力上有較高要求,惟呼籲市民為作出按揭貸款的決定作評估。

 

大摩:料下半年一手樓銷售放緩 惟仍看好低負債增派息地產股

 

  摩根士丹利近日發表報告指,隨著利率趨升,將利淡本港住宅樓市及高負債的本港地產商,料本港一手物業於今年下半年銷售會放緩,因在美聯儲局在9月公布議息結果後,港銀或會上調最優惠利率,今年下半年HIBOR可能會顯著提升。不過,大摩仍喜好低負債率、租金調整率較好及派息增長的股份,並最看好寫字樓,其次為零售,最看淡住宅樓市。

 

  大摩又指,本港地產股股息率逾5厘,且多家地產商維持平穩派息,部分資產負債率強勁的公司更有可能增加派息,包括長實(01113)、信置(00083)及太古地產(01972) ,其中特別推介長實,因其負債較低及本港住宅發展業務佔比較小,同時亦喜愛恒隆地產(00101)及太古地產,長實目標價由60元升至65元。另上調新世界發展(00017)評級,由「減持」升至「與大市同步」,料集團出售非核心資產可支持高股息(7.8%)。不過,建議「減持」九倉置業(01997)及恒基地產(00012) ,新地(00016)目標價亦由103元降至102元。

 

美銀:料按揭利率更快上升需求不確定 放寬入境隔離或會提振表現

 

  另美銀證券發表最新報告指,在進入今年上半年的盈利公布時間,維持對本港地產發展商不冷不熱看法,行業估值不昂貴,且普遍有強勁的資產負債表,不過預期按揭利率將於下半年更快上升的情況下,行業面對需求不確定性。估計一個月HIBOR於今年底將升至3.1%,高於早前預測的2.5%,明年底進一步上升至3.35%。

 

  美銀證券又指,根據調查,本港寫字樓市場仍面對「去中心化」問題,而零售物業市場表現依然取決於與內地通關的時間。不過,若如本地傳媒報道香港或於11月明顯放寬甚至取消海外入境隔離措施,行業表現或會有提振,其中喜好有強勁資產負債表的企業(最好有股票回購支持)如長實,予長實及嘉里建設(00683)「買入」評級,目標價分別為64元及25元;予新地、信置(00083)及新世界「中性」評級,目標價分別為100元、12元及30.5元;予恒地「跑輸大市」評級,目標價25元。

林家亨:加息醞釀多時新樓剛需仍在 料地產股股價貼近大市

 

  今日《開市Good Morning》節目請來國農證券董事總經理林家亨,他指香港第三季有機會跟隨美國加息,因如果不再加息彌補息差擴闊,港匯會承受很大壓力。不過,他預料,地產股股價不會有太大調整,因加息消息已醞釀半年,而移民潮只會令二手樓價受壓,新樓樓價近兩三個月不見太大下跌空間,因新屋剛需仍在。他指出,對地產商收益料不會有太大影響,未來半年股價走勢料貼近大市。而加息會令人聯想到地產股財務能力,其中新地完全不需擔心,如揀龍頭,新地可視為優質地產股。

 

(《開市Good Morning》節目截圖)

 

  地產股今日普遍隨大市向下,惟跌幅不大,最多跌逾1%,其中特別獲大行看好的長實只偏軟。

 


撰文:經濟通市場組、採訪組 整理:李崇偉

 

 

重溫《開市Good Morning》林家亨詳盡分析,請按此

 



其他地產股相關新聞:
【美鷹加息】經絡料港加息條件逐漸形成,今季尾或調升最優惠利率
恒隆地產(101)中期基本盈利升0﹒8%,本港租賃收入跌4%
恒隆地產(101)中期少賺13%至19﹒48億,中期息18仙
【美鷹加息】陳茂波:本港樓市仍具韌性,加息對銀行構成風險低
【美鷹加息】余偉文料港元拆息加快上升,銀行或上調存貸息率

【與拍賣官看藝術】常玉作品屢創天價,背後其實藏著跌宕起伏的人生► 即睇

延伸閱讀

More
  • 道瓊斯工業平均指數
    升 41,922.85
    +419.75 (+1.011%)
  • 標準普爾500指數
    升 5,692.99
    +74.73 (+1.330%)
  • 納斯達克綜合指數
    升 17,930.61
    +357.30 (+2.033%)
精選預託證券 More
00388 香港交易所
按盤價(HKD)︰升236.635
變動率︰+6.340%
較港股︰-0.66%
01398 工商銀行
按盤價(HKD)︰升4.501
變動率︰+4.905%
較港股︰+3.47%
02318 中國平安
按盤價(HKD)︰升36.996
變動率︰+4.664%
較港股︰-0.55%
01299 友邦保險
按盤價(HKD)︰升56.411
變動率︰+2.988%
較港股︰-0.07%
精選中資美股 More
JD 京東
按盤價(USD)︰升28.385
變動率︰+5.442%
BILI 嗶哩嗶哩
按盤價(USD)︰升15.600
變動率︰+5.192%
GDS 萬國數據
按盤價(USD)︰升18.050
變動率︰+4.942%
TAL 好未來
按盤價(USD)︰升7.880
變動率︰+4.233%
精選美股 More
ABNB
愛彼迎
按盤價(USD)︰升127.995
變動率︰+4.554%
COIN
Coinbase Global
按盤價(USD)︰升170.020
變動率︰+4.538%
ASML
ASML Holding NV
按盤價(USD)︰升823.130
變動率︰+4.479%
TSLA
特斯拉
按盤價(USD)︰升236.560
變動率︰+4.120%
美國指數之報價延遲最少15分鐘。
美股之報價延遲最少15分鐘。
美國時間為 : 19/09/2024 10:08 EDT
港股之報價延遲最少15分鐘,更新時間為:19/09/2024 17:59
美國指數之報價延遲最少15分鐘。
美國時間為 : 19/09/2024 10:08 EDT
顯示更多
緊貼市況
  • 03963 融眾金融
  • 0.385
  • 06862 海底撈
  • 13.480
  • 01629 冠均國際控股
  • 0.109
  • 01928 金沙中國有限公司
  • 14.680
  • 01380 中國金石
  • 0.081
  • 09988 阿里巴巴-W
  • 85.700
  • 目標︰$91.30
  • 00836 華潤電力
  • 18.860
  • 目標︰$21.30
  • 01093 石藥集團
  • 4.690
  • 目標︰--
  • 01686 新意網集團
  • 3.520
  • 目標︰$3.60
  • 03606 福耀玻璃
  • 50.000
  • 目標︰--
  • 09988 阿里巴巴-W
  • 85.700
  • 00700 騰訊控股
  • 388.800
  • 00941 中國移動
  • 72.100
  • 00388 香港交易所
  • 238.200
  • 00005 滙豐控股
  • 68.550
  • 03306 江南布衣
  • 13.840
  • 目標︰$9.84
  • 02380 中國電力
  • 3.400
  • 目標︰$5.00
  • 02688 新奧能源
  • 49.100
  • 目標︰$58.00
  • 內房 More
  • 01908 建發國際集團
  • 11.340
  • 黃金 More
  • 00815 中國白銀集團
  • 0.300
  • 原油 More
  • 00338 上海石油化工股份
  • 1.050
品味生活
備註: 本地指數之報價為即時更新,資料更新時間為 19/09/2024 17:59
中國指數之報價為即時更新,資料更新時間為 19/09/2024 16:29
期指之報價為即時更新,資料更新時間為 19/09/2024 22:08
緊貼市況之報價延遲最少15分鐘,資料更新時間為 19/09/2024 16:40
港股即時基本市場行情由香港交易所提供; 香港交易所指定免費發放即時基本市場行情的網站
放大顯示
政經專訪
人氣文章
財經新聞
評論
專題
  • 生活
  • DIVA
  • 健康好人生
專業版
HV2
精裝版
SV2
串流版
IQ 登入
強化版
TQ
強化版
MQ

【嚴正聲明】《經濟通》呼籲公眾提高警覺留意偽冒《經濟通》投資群組

如何分辨問米是否真實?通靈問事用什麼工具都可以?靈靈法即場示範通靈!

etnet榮獲HKEX Awards 2023 「最佳證券數據供應商」大獎

貨幣攻略

大國博弈

說說心理話

Watche Trends 2024

北上食買玩

Art Month 2024

理財秘笈

夏天養生食療

消委會報告

山今養生智慧

輕鬆護老