放寬按保 中產上車/換樓時機?

24/10/2019

  2019年《施政報告》在反修例風暴、中美貿易戰的陰霾下「出台」。人人期望「派糖」的願望落空,其餘「派糖」措施更是一隻手「數得晒」得5招。較多人能受惠的是提高交通補貼,補貼額由1/4調升至1/3,補貼上限由300元調高至400元。假設現時每月能拿到百多元補貼的市民,估計將可多領20、30元,夠吃個早餐。

 

  土地及房屋依然是焦點。早已「放風」要推的《收回土地條例》,將加大「搵地」力度;房屋方面,特區政府增加各類公營房屋供應,尤其是讓市民購買的綠置居、居屋、「白居二」配額及出售公屋;私樓則放寬首置按保上限至九成,單位總價限制亦由400萬元改為800萬元,八成按揭樓價上限上調至1,000萬元。是否中產「上車」換樓時機?經濟學者林本利接受訪問,剖析放寬首置按揭利弊及對樓市影響。

 

  基建則是施政報告的次重點,提出建設三條延線鐵路、研究屯門西龍鼓灘一帶的填海計劃及去年土地專責小組諮詢後提出的「明日大嶼」人工島。引起極大爭議的「明日大嶼」人工島方案寫入今年的施政報告,特區政府稱將建立平台供專業人士及年輕人討論。

 

  整份施政報告無驚喜,特區政府冀以房屋解決因修例引發的政治及社會風暴,市民又會否「收貨」?

 

 

放寬按保細節

 

  ‧申請九成按揭的樓價上限由400萬元,放寬至800萬元;八成按揭則由600萬元,提升至1,000萬元,八成按揭可包括自用樓換樓按揭。

  ‧適用於已落成的住宅物業,不適用於樓花        

  ‧供款佔入息比率以50%為上限,壓力測試以60%為上限    

  ‧按原有保費(根據按揭成數及供款年期而定)額外再加15%(樓價800萬元,供款期30年,按揭成數90%,原有保費為4.35% )

  ‧即日生效,以申請按揭日計算    

  ‧目標為協助首置人士,不用借用發展商按揭上車,增加上車選擇

 

換樓客中產成新政贏家 林本利:不會大幅推升樓價

 

  為協助首次置業人士,特首在施政報告宣布放寬按揭保險計劃的樓價上限,首次置業人士申請九成按揭的樓價上限由400萬元提升至800萬元,申請八成按揭的樓價上限則由600萬元提升至1,000萬元,後者包括自用樓換樓按揭,僅限於已落成物業。

 

 

  物業投資經驗豐富的經濟學者林本利認為,對年輕首置者來說,未必需要買超過400萬元的單位,故今次放寬按揭成數,最大受惠者是薪高糧準的中產人士。有指新按保是推市民接樓市火棒,林本利直言今次令市民多了選擇,「沒有人迫你買樓,即使樓價大跌也不應埋怨政府。」

 

 

  他說自己有一些學生家庭月入十幾萬元,卻因為首期不夠,仍未上車。尤其是不少人的家庭月入超過6萬元,不合資格申請居屋,例如教師、社工、護師、醫生、督察、AO等,「如果這些夫婦,做公營機構工作,月入已過6萬元,他們應該『自求多福』,用九成按揭買私樓,對政府(興建資助出售房屋)的壓力也少一些。」

 

切記考慮收入風險

 

  不過,林本利認為,今次按保成數鬆縳,最大受惠者是換樓客。接受自住換樓客申請的八成按揭,樓價上限由600萬元升至1,000萬元,「這個做得很好,很明顯放寬到這麼高,不是幫首次置業。以往換1,000萬元的單位,要投入500萬元的首期,即使你手上有層樓升至700、800萬元,供剩100、200萬元,套現後要付500萬元首期,還有裝修雜費。如果手上舊樓未賣,還要付15%額外印花稅,賣了樓才可向稅局取回(退稅),這窒礙了很多樓宇流轉!」

 

  他認為,上述例子中,過往買1,000萬元的物業,需要預備500萬元首期,現在預備200萬元首期就夠,這些換樓客便多了300萬元可以用來投資,隨時可以多買一個物業。

 

  當然,林本利也提醒這類換樓客,個人入息要夠穩定,若是購買1,000萬元物業做八成按揭,也需要家庭月入7萬多元才能通過壓力測試。「最緊要入息夠,若果買1,000萬樓,欠800萬元也是很大筆錢,最緊要未來收入穩定!」相信在公營機構或政府工作的人士最受惠,即使經濟下行,被裁員的風險也較低。

 

供應增 不應吊高賣

 

  坊間有意見認為政策會將首置盤的定義改寫,以後800萬元也是首置盤。事實上,新政策公布當日,一些過往售600萬至800萬元的單位隨即反價,因業主恃着買家最新可造八成按揭。

 

  不過,林本利相信政策不會大幅推升樓價,「需知道現在的土地和房屋供應大增,希望吊高來賣的人(業主)要考慮一下,未來供應會大增下,會不會重蹈八萬五的覆轍,很多人開頭不信,怎料後來(八萬五推倒樓市)威力很大。」前特首董建華在1997年提出8.5萬伙的建屋目標,結果樓市供應大增,加上1998年遭逢亞洲金融風暴,1997年至2003年間樓價跌足六成。

 

  他奉勸有意賣樓的業主,要考慮未來樓市供應可能會大增,再加上現時香港反修例示威愈演愈烈,而中美貿易談判雖有初步共識,仍要慎防美國總統特朗普反悔,內外交困之下,「要賣樓就賣樓,不應吊高來賣。」

 

  林本利直言,今次放寬按保僅限二手樓,其實是和地產商搶生意。因過往中價樓只有新盤透過財務公司二按,讓買家承造八成或九成按揭。現在連中價二手樓也可透過按保造高成數按揭是好事,「可以帶動到換樓,二手樓也好,一手樓也好,買家可以自己選擇。

 

  想繼續做五成六成按揭也可繼續,不像過去限死了,現在多個選擇。」至於現在是不是置業好時機?林本利認為市民要考慮自身情況,包括供樓負擔能力,是否決心留在香港長期定居。

 

土地政策方向正確

 

  今份施政報告對土地政策着墨不少,包括動用《收回土地條例》、公私營合作發展的「土地共享先導計劃」、「明日大嶼」人工島等,林本利認為土地政策方向正確,「全部都要做」,因建立土儲,有助穩定樓價。

 

 

  「回看過去數據,香港樓價最平穩是2004年至2011年,大家都可以負擔得到。中原供樓負擔也是三成幾,好多樓200萬元也買到,當時樓價為何平穩?因為有很多居屋未賣到,而發展商手上—經過八萬五年代—有很多樓未賣得去,因為有很多房屋存量,樓價才可以平穩發展,所以香港要建立足夠的土地和房屋供應,便不怕樓價飈升。若樓價急跌,(居屋)就遲啲賣,政府自己可主導。若私樓平過居屋,就私人市場主導,最重要是房屋供應充足,政府可以調控。」

 

引例收地政府勝訴多

 

  「我常說香港土地很足夠,問題是有沒有決心將農地棕地發展。」林本利認同政府今次出動《收回土地條例》這柄「尚方寶劍」,收回私人土地。特首林鄭月娥過往曾抗拒使用《收回土地條例》,2018年5月她出席立法會時表示,《收回土地條例》可能引致司法覆核,處理官司須一段長時間,最終土地無法有效釋放。

 

  今次林鄭「打倒昨日的我」,林本利直言︰「現在證明(林鄭)過往所講的都是大話。」他指出,過往每次動用《收回土地條例》,即使上到法庭,因為興建公營房屋,涉及公眾利益,政府大多勝訴。

 

房屋及土地 供應政策全面睇

 

房屋

 

  • 放寬首置按揭成數︰按證公司為首次置業人士提供九成按揭保險的樓價上限,由400萬元提升至800萬元;八成按揭貸款(包括自用樓換樓)的樓價上限由600萬元提升至1,000萬元

  • 大增過渡性房屋︰預留50億元,未來3年合共提供1萬個過渡性房屋單位

  • 房委會工廈改公屋︰房委會旗下工廠大廈擬重建為公營房屋

  • 加快出售租置單位︰加快出售現時「租者置其屋計劃」屋邨中約4.2萬個未售出單位

  • 續增資助出售房屋︰明年預售約1.2萬個居屋及「綠置居」單位;擬明年進一步增加「白居二」配額

  • 再推首置盤︰於安達臣道用地推出第二個「港人首次置業」先導項目,由私人發展商提供約1,000個「首置」單位

  • 賦予市建局新任務︰於市區重建項目提供更多「首置」或其他類別的資助出售房屋單位;擬明年初公布啟動重建公務員建屋合作社樓宇試點計劃

  • 住青年宿位排公屋︰提供3,300個青年宿舍宿位,並放寬現行要求,容許租戶遞交或保留其個人公屋申請,在配額及計分制下繼續累積分數

 

土地

 

  • 動用《收回土地條例》︰加快規劃,然後運用《收回土地條例》收回三類私人土地,發展公營房屋及「首置」。三類私人土地包括︰可能具發展潛力由私人擁有的新界棕地;於各區法定分區計劃大綱圖上已規劃作高密度房屋發展,但仍未有發展計劃的私人土地;及位於市區的寮屋區私人土地

  • 續推「明日大嶼」︰搭建平台讓專業人士和青年人可參與構建「明日大嶼願景」下的交椅洲人工島,探討將人工島建屋計劃與香港市民住房訴求連繫

  • 土地共享先導計劃︰公布「土地共享先導計劃」擬議框架,以期在2020年年初起接受申請

  • 發展屯門內河碼頭︰重新規劃屯門西的沿海發展,包括考慮能否將包括內河碼頭的沿海地區作住宅發展

  • 「一地多用」發展模式︰檢視逾300幅預留作單一公共設施的「政府、機構或社區」用地,以「一地多用」模式發展,並協助非政府機構善用其持有的土地

  

壓測「肥佬」仍可酌情批

 

  除了放寬按保,按證公司同時調整了按保的入息限制審批要求,供款佔收入比率(DSR)不可高於50%,比原有放寬5個百分點。新按保計劃須增付15%按保費用,若業主未符合通過銀行壓力測試,仍可酌情處理批出,惟視乎個人還款能力及借貸紀錄等作額外保費調整。因應金管局指引,現時銀行審批樓按須進行加3厘壓力測試,即加3厘後供款佔收入比率不高於60%限制。

 

  假設還款期30年、息率2.375厘計,若採用新按保,800萬元物業可造九成按揭,首期由原先320萬元(六成按揭)減至80萬元,家庭月入多於6.7萬元便符合壓測要求。1,000萬元物業可借八成按揭、即800萬元,首期由原本至少500萬元(五成按揭)降至200萬元,壓測後月入要求不少於7.4萬元。

 

人人上車  解社會怨氣?

 

  觀乎特區政府近年的房屋政策,由綠置居,加快公屋「租置」,到今次放寬首置按揭成數,均可看到政府期望全民上車。究竟此舉能否紓解社會怨氣?「有層樓,對個地方歸屬感一定會強些,始終自己放了這麼多資產在此地,不會想亂。增加市民置業機會,這是應該的,但這是機會來的,市民不一定要選擇,最重要要看自己能力。」有指新按保是推市民接火棒,林本利直言,「沒有人迫你買(樓),不要買了樓,將來樓價大跌便怨政府,一定要搞清楚概念,買樓是投資,不買也可以租樓住。」他翻查統計處數據,過去十多年置業比率低了,他相信是很多人賣出了自住物業「落錯車」,一直未能重新上車,「希望這政策,可以鼓勵他們上返車,也容易上返車。」另一方面讓年輕人「容易啲上車,租金無咁貴,創業都容易啲,讓年輕人消消氣。」

 

  不過,林本利直言現時香港最核心問題不是住屋,「市民不是單單希望安居樂業,特別是香港經濟發展到一個高度水平,自自然然會對民主、人權、法治、政府廉潔有訴求,一定要處理政制不公平,警隊形象低落等問題,如果搞唔掂,多多政策也不能吸引市民在此長期定居,很多人會移民、找後路。如果特區政府還有管治能力或意識,切切實實向中央政府反映港人的訴求。」他不滿今次施政報告隻字不提政制問題。

 

換樓客Alex︰賣家反價 自己賣樓也要加價

 

  近期正部署換樓的Alex是今次放寬按保成數的受惠者。Alex和太太均為教師,家庭月入超過7萬元,他們兩公婆、兩個年幼子女加上外傭,5個人居於荃灣荃錦中心一個實用面積375平方呎的單位,地方已不敷應用,打算換一個三房單位。對於今次放寬按保成數,買樓價1,000萬元單位的換樓客可申請八成按揭,惟壓力測試下,家庭月入至少要7萬元,Alex一家負擔得到換樓價1,000萬元的單位,「用二、三萬元供樓,這比例(佔7萬元家庭月入)也接受到,因為租個靚少少的三房單位也要2萬多元。」雖然負擔得起,他也不打算這樣做,因為借800萬元,可算是一筆龐大的債務。

 

 

公布當日即加近一成

 

  Alex自9月起已四出睇樓,目標是荃灣及美孚的三房單位,預算約800多萬元,他的盤算是近期樓價稍為回落,或可乘機執到筍盤。可是,他在施政報告公布前,看中的一個美孚新邨單位突然反價,該三房600多平方呎單位,業主原叫價850萬元,在施政報告公布當日,業主立即加價至930萬元,加價達9.4%。

 

  「美孚新邨三房單位本來叫價800多萬元,現在全部已升至900多萬至1,000多萬元!」他估計這些業主是因為放寬按保成數而反價,「本身賣850萬元,買家只能借五成,升到930萬元買家仍可借八成,業主加價8%至10%也算合理。」因他自己也有這個考慮。

 

  Alex搵樓的同時,也在放售自住的荃錦中心單位,「本身單位值600多萬元,因全屋裝修新淨,放盤時代理建議我賣600萬元,因為買家難借錢。」放寬按保計劃前,樓價600萬元仍可承造八成按揭,超過600萬元便要造六成按揭,故之前代理建議他賣600萬元。而現在即使樓價超過600萬元,首置人士仍可承造九成按揭,他預計準買家可借多一些,出手也會鬆手一些,故也打算賣貴8%至10%,以抵銷換樓單位的升幅。

 

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