市區最後上車盤?買居屋全手冊

07/03/2018

  差餉物業估價署最新公布的樓價指數,連續15個月破頂,400呎以下的細單位升幅依然較大,市民的上車夢愈來愈遙遠,就連房委會在月底開始接受申請的新一批居屋,平均呎價也打破居屋開售40年來的紀錄,高達近萬元一呎。

 

  不過,今次推出的居屋新盤貴得有原因,4,400多個單位之中,有逾3,200個單位在市中心地帶,分別鄰近南昌站及明年通車的啟德站,想以相對便宜的價錢,在市中心上車做業主,這可能是最後機會,皆因翻查房委會文件,未來4年落成的居屋,絕大部分位於新界區或擴展市區。新一批居屋不合心水,也可同時申請新一輪「白居二」名額,換言之,今次將有近7,000個上車機會。

 

 

  樓市不斷升溫之下,預料今次居屋申請又會「爭崩頭」。幸運兒並不多,若然未當過,就要留意上期居屋白表中簽者的自白。這位幸運兒去年成功揀到心儀市區新居屋。他在過去數年居屋、白居二、房協及市建局資助房屋無一不抽,屢敗屢試下儼然居屋專家,且聽其居屋實戰談。

 

  抽到居屋圓置業夢,但近年新居屋以實而不華作賣點,買家要面對廁所對大門的奇則,如何善用空間、改善間隔,設計師有辦法。 

 

第一步申請篇:新居屋+白居二 7000單位爭崩頭

 

  新一批居屋有4,431個單位,逾3,200個位於九龍區,並鄰近港鐵站,交通便利,成為今次的一大賣點。其中南昌站旁的凱樂苑單位最多,有2,200多個單位,而未來啟德站旁的啟朗苑則有680多個單位,餘下千多個單位來自東涌裕泰苑,前往東涌站就要步行20至25分鐘,3個屋苑各有逾半單位是400呎以下的細單位。翻查房委會的文件,預計在未來4年落成的居屋屋苑中,除了何文田常樂街和南昌發祥街共千多個單位的項目外,其他屋苑大多在新界區或擴展市區如馬鞍山、將軍澳等,有意在九龍區上車的市民,今次將是難得機會。

 

  不過,根據房委會的定價標準,屋苑所在地區是考慮因素之一,既然位處市區中心地帶,售價自然較高,所以今次的呎價打破了過往的居屋開售紀錄,啟德啟朗苑的平均呎價高達9,755元,最貴單位售488萬元,實用面積471呎,呎價逾萬元;在南昌站旁的凱樂苑,平均呎價也要9,234元,以最大面積單位是630呎為例,售價630萬元,呎價就要1萬元。參考兩個項目附近二手居屋成交價,呎價都要逾萬元。

 

  政府將「白表居屋第二市場計劃」(白居二)恒常化,今次名額為2,500個,與新一批居屋同期在今個月底開始接受申請,申請的入息及資產限額相同,申請者可同時申請兩個計劃,如果同時取得兩個資格是需要放棄其中之一。參考現正放售的二手未補地價居屋,400萬元以下的上車盤集中在新界區,其中將軍澳、北區的數目較多,如果是市區的話,何文田可以是一個選擇,售價更是300萬元以下,但面積較少,只有不足300呎。兩個計劃各有賣點和弊處,有意申請的無殼蝸牛應如何選擇?

 

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