市區最後上車盤？買居屋全手冊

第四步按揭篇：居屋按揭

新居屋

　　問︰居屋最高按揭成數？

　　答︰房委會為居屋買家提供按揭貸款保證，綠表買家最高可借95%，而白表買家最高可借90%。不過，按房委會的按揭擔保，限制了按揭年期最長為25年，相比私樓可造30年按揭，相同貸款額，居屋買家每月供款金額會稍高。

　　今期最平159萬元的東涌裕泰苑單位，白表買家只需15.9萬元首期，每月按揭供款僅6,170元，綠表買家更只需7.95萬元，每月供款6,513元。同時，在房委會擔保下，即使今期居屋部分單位超過400萬元，白表及綠表買家仍分別可敘造90%及95%按揭。以最貴的凱樂苑630萬元單位計，白表及綠表買家每月分別要供2.44萬元及2.58萬元，不可謂不吃力。

　　問︰居屋按揭只可敘造P按？

　　答︰銀行普遍只為居屋買家提供P按計劃，息口較H按計劃為高。P按計劃的實際按息向來固定在2.15厘，假設供款25年，借100萬元每月需要供4,312元；至於H按計劃，去年坊間以「H+1.4厘」為主流，以2月27日一個月HIBOR為0.72厘計，實際按息約2.12厘，供100萬元每月供4,297元。同樣借400萬元的話，P按每月需要多付60元。

　　問︰居屋上會需要壓力測試嗎？

　　答︰由於居屋買家獲房委會擔保，買家毋須通過壓力測試，僅要求供款佔家庭收入不超過五成。倘若超過五成，銀行或會要求加入親屬作「諮詢人」，計及「諮詢人」的收入，以符合供款佔家庭收入不逾五成的要求。買凱樂苑630萬元單位95%按揭的買家，家庭月入需達5.1萬元。

白居二

　　問︰白居二按揭與居屋相同嗎？

　　答︰白居二買家同樣獲房委會按揭擔保，最高可敘造九成按揭，即使所購單位超過400萬元亦可造九成。同樣地，買家上會時毋須進行壓力測試，僅要求供款佔家庭收入不高於五成。倘若超過五成，銀行同樣可要求加入親屬作「諮詢人」。

　　問︰「白居二」按揭有樓齡限制？

　　答︰有別於一手居屋按揭最長25年還款期，「居屋第二市場」的按揭向來有「樓齡加還款期最高30年」的上限，隨著居屋樓齡愈來愈高，加上「白居二」2013年推出，有銀行推出「樓齡加還款期最高40年」的按揭安排，適用於樓齡21至24年的居屋。買入樓齡少於20年的居屋，普遍可獲批25年按揭；至於樓齡25年或以上的居屋，能否敍造長年期按揭，要視乎銀行個別審批。

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