【FOCUS】北京誓保樓市「三穩」 調控全面鬆綁避無可避?

05/03/2019

 

  美卿蓬佩奧就中美貿易談判放風稱,「未來幾天和幾周內會有重大宣布(significant announcement)」,美股趁機「sell the news」,道指周一(4日)一度重挫逾400點,標指收盤失守2800關鍵位。

 

  相比之下,A股繼上周獲大摩大升滬深300指數年底目標近兩成後,再獲瑞信上調滬綜指目標至3200點。股民歡騰,但佔中國家庭資產比重75%的房地產才是國民財富的真正命脈,借全國人大周二(5日)開幕之時,政府喊出「2019年堅決防範化解房地產市場風險」,誓要「穩地價、穩房價、穩預期」。

 

政府要實現「穩地價、穩房價、穩預期」,全面放鬆限價限購措施恐避無可避?(資料圖片)

 

中國家庭75%資產重倉樓市

 

  國家發改委周二發布《國民經濟和社會發展計劃草案》稱,今年計劃穩地價、穩房價、穩預期,防範化解房地產市場風險;《政府工作報告》則指,推進房地產市場平穩健康發展。

 

  政府就樓市著墨精簡,卻難掩背後憂心,皆因跟房地產佔美國家庭資產不足28%相比,「樓」是中國國民資產配置的最大重倉,佔家庭財富比例接近75%,加上開發商、銀行等盤根錯節的債務,可謂牽一髮而動全身。

 

  去年底,內房減價促銷令早期業主樓花淪為「負資產」,由此引發的抗議潮稍見降溫,素以營銷手法彪悍見長的恆大(03333),據報本月啟動「全員營銷月」計劃谷銷量,除受備案價影響的項目外,所有在售住宅項目9折、商舖更打8折。

 

  而在此輪樓市上漲「帶頭大哥」的深圳,多間銀行本周起再下調房貸利率至最低僅基準利率上浮4%;較早時,上海、北京的房貸利率亦見下調。龍頭城市房貸的低調鬆綁,背後齊指向政府「公開的秘密」--在遏制樓市上漲的同時,亦要防止樓市過度下跌。

 

二手成交飆或涉「賣樓炒股」

 

  中國樓市的另一大心病還來自因早前房地產去庫存、信貸鬆綁而高企的空置率。有大學「中國家庭金融調查」就顯示,內地城鎮住房空置率高逾21%;一旦樓市逆風升級,空置住宅恐遭到拋售,並引發樓價愈跌愈深的惡性循環。

 

  不過,鏈家旗下貝殼研究院的統計顯示,北京、上海樓市2月成交均價較去年12月分別上漲2.2%、1.2%,二手房成交套數更飆升至一手樓的三倍。怪現象或意味著部分股民「賣樓炒股」,以樓市借貸槓桿入市。

 

  如同內地中產急劇降溫的汽車需求,當減價促銷和貸款鬆綁都無法拯救真實的樓市需求不振,政府要實現「穩地價、穩房價、穩預期」,恐怕唯有全面放鬆限價限購措施,而此或由標竿房企資金鏈爆煲開啟。

 

  在投資、消費、淨出口三架馬車拉動中國經濟力爭6%-6.5%增長軟著陸之際,房地產這一「第四匹馬」不久會否正式拉出?拭目以待。

 

撰文:俞瑾

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