港人投資大灣區劏舖:爛尾實錄

31/07/2019

行內人教路:忌買4類投資項目

 

  投資大灣區,即使物業已建成,但因小投資者拿不到證明業權誰屬的房產證,最終「爛尾」。究竟樓盤出了甚麼狀況而會出不到房產證?為找答案,記者找來行內人李海文(見圖)。縱橫地產界超過20年的他,任職過香港多間地產公司。2012年起北上投資,並在珠海開地產公司,對內地尤其珠海樓極為熟悉,現為內地地產公司正順副總裁。

 

 

  出不到房產證有三大可能,李海文指,一是發展商向銀行借貸起樓,並把新樓按押給銀行,但賣樓後沒有向銀行贖回新樓,銀行把新樓「扣住」,新買家自然辦不到房產證;二是發展商沒有向政府交稅或交足稅,原因可能是資金鍊斷裂,政府當然不會發房產證;三是樓盤綜合驗收不合格,例如沒有舖好道路、建成面積過大等,也不會發房產證。就劏舖而言,李海文表示:「現時很多業權難打散做劏舖,以前較易,現在劏不到。」原因是現在條例寫得清楚,要符合很多如消防條例等。

 

五證不代表房產證

 

  港人要北上買商舖,李海文建議,最好不要買商場舖,尤其二三線城巿的商場舖,「二三線城巿,人口未夠,對品牌認識又不多,商場的招商引資能力未必高。」所謂招商引資,是指引進大品牌名店進駐商場的能力,他指很多商場會為大品牌提供免租,「你免租,很多大品牌會入來試試,但不等於帶旺商場,可能沒生意,很快就走。」

 

 

  他更提醒商場劏舖「最好唔好掂」,除非是大發展商的商場,還要有很多成功案例的,「即過去做劏場舖做得成功,而且不是一個半個,而是有很多成功的。」要投資舖位,他認為選臨街地舖較穩陣,「投資舖位不是錯,但買臨街地舖較好,例如屋苑的地舖,這類地舖多是屋苑法定規劃上要求要有。至於人流多不多、做不做到生意是後話。」屋苑臨街地舖在業權上問題較少。

 

  有買「劏舖」中招的苦主曾向記者抱怨,他在買舖現場看到有「五證」,質疑樓盤為甚麼會「爛尾」。所謂「五證」,是指《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》及《商品房銷售許可證》。頭四個許可證關乎土地使用及建築規範,但不少港人對最後一張《商品房銷售許可證》(簡稱預售證)的理解是買賣保證。李海文解釋:「五證並非保證甚麼,而是政府同意發展商賣樓。最後一張《商品房銷售許可證》(預售證)是准許賣樓收錢,即合法集資而已,但不保證可以拿得房產證。」

 

小心選擇地產公司

 

  不熟悉內地的小投資者,完全依靠內地的地產經紀。李海文認為,港人應避免規模太細或開業年期短的地產公司,他見過有細規模地產公司,所賣的樓盤「出事」後,竟可以一夜間把全線分店「執笠」消失。此外,他提議港人可向地產公司查問,是否直接跟發展商合作,「地產公司跟發展商直接簽約,有事的話,地產公司可以直接跟發展商對話。但內地很多俗稱「艇仔」的地產公司,純粹「拉客」,跟發展商無關,出了事艇仔公司只會叫苦主找發展商,發展商當然不會理你。」

 

  在買樓買舖的交易過程中,付款後往往收到不只一張的收據,有苦主付51萬元買劏舖,收回兩張收據,一張36萬元,一張是15萬元,後者稱為服務費,收款公司並非賣舖方。李海文解釋,「服務費」是代理或中介的佣金,內地代理及中介為免被發展商拖欠佣金,於是直接向買家收取,亦因此另發收款單據。

 

  北上投資「伏位」處處,買家除了實地視察,其實可以先做功課。李海文提供4個更了解樓盤的途徑,例如發展商有沒有欠債、單位有沒有被抵押等。(見另稿)此外,他亦提出4類忌買項目,包括商場劏舖、人防車位、部份返租項目及小產權房。這類項目投資總額細,吸引港人,最易中招。(詳情見另稿)最後他叮囑有意投資大灣區的小投資者,不要一味「貪平」貪「返租」,「我成日講冇咁大隻蛤乸隨街跳,內地講法係沒有天掉下來的餡餅。」

 

4類忌買投資項目

 

  (1)商場劏舖:由於業權分契有太多不確定因素,分契不成變爛尾。

 

  (2)人防車位:即有危難時政府可徵用的車場車位。這類車位通常只有使用權,沒有業權。

 

  (3)每月「返租」公寓:除非賣方一次過兼一筆過將承諾的返租總額返還;又或在買賣合同上寫明,而非跟第三方公司另立返租合約,這類返租保障較為高。

 

  (4)小產權房:小產權房建於農村公地上,只有農村居民可買賣。去年有港人買入惠州小產權房「海岸居」,被指違法要拆卸,投資者血本無歸。

 

買內地樓前點樣做功課?

 

  (1)查公司:內地有不少付費查閱公司的平台或Apps,較大的有天眼查、企查查等。以天眼查為例,可以查到發展商有沒有官司、是甚麼官司、有沒有負債等,甚至股東、關聯公司的資料亦有提供。例如公司賣樓糾紛的官司特別多,投資者就要注意。

 

天眼查涵蓋公司各方面的資料,有助投資者了解發展商的背景。

 

  (2)查老賴:想查個人是不是「老賴」,現稱為「失信」,即欠債未還者。官方查閱渠道有中國執行信息公開網,坊間亦有付費App供查閱。舉例買賣樓方為個人,若在失信名單上,小投資者得注意。

 

  (3)查樓盤:可上內地國土資源局或房管局官網或親身到當區分局查閱開發商及樓盤資訊。查看內地網上平台如58同城、搜房等住戶或當地人的留言。這類平台亦有不少經紀「搵食」,要小心分辯。

 

  (4)查規劃:關於地區發展或規劃,例如建地鐵,不要盡信網上訊息,要以官方公布的為實。此外,買入單位前可到不動產登記局查詢單位有沒有被抵押。

 

後記:又有一單!

 

  記者為這個封面故事寫稿之際,有30名來自中港澳的珠海「心海洲」商舖小業主,於上周三(24日)到國企中國中冶(01618)位於香港灣仔的辦公室抗議。苦主指他們向卡都海俊買入「心海洲」舖位,而卡都海俊五成股權來自中國中冶的子母司中冶置業。項目原應於2014年交樓,但項目「爛尾」,「返租」保證2年來未兌現,苦主指項目更被轉到其他公司,此舉令小業主們難於追討。

 

  大灣區投資「中招」模式正不斷上演,究竟誰來解決?

 

轉載自《iMONEY智富雜誌》

 

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