勇奪商業地王 希慎擴銅鑼灣地產王國

20/05/2021

  有銅鑼灣大地主之稱,於區內擁有多幢貴重商廈希慎興業(00014),日前夥拍另一發展商華懋以近200億元,成功投得區內一幅大型商業地皮。除一舉擴大集團在銅鑼灣的商業版圖外,新項目由於鄰近旗下物業群有望產生協同效應,從而打造長期增長軌道。

 

  向來甚少參與投地的希慎今次突然重錘出擊,夥拍華懋競投位於銅鑼灣加路連山道的大型商業地,並且壓倒新鴻基地產(00016)、長實集團(01113)等大型發展商一擊即中,以比市場估值上限再高出15%的197億元成功投得地皮。希慎財團今次出價進取,顯然對這地王志在必得,皆因成功取得項目後,希慎在根據地銅鑼灣的商業樓面面積,將增加28%至約490萬平方呎。進一步鞏固其在銅鑼灣最大商業物業營運商的地位。其次,希慎計劃在新項目興建行人天橋,連接旗下的利園區物業群,一旦落成後,有望產生協同效應,建立一個規模和中環站上蓋和鰂魚涌太古坊相若的商業社區。

 

 

寫字樓業務顯抗逆力

 

  雖然新項目預期最快要待2026年才告落成,惟在傳統購物區銅鑼灣深耕多時的希慎,已成功在這區建立一個龐大的收租物業組合。當中的旗艦物業包括2012年完成重建,坐落軒尼詩道的購物中心希慎廣場,以及樓高逾50層的甲級寫字樓利園一期。而利園一期和利園二至六期,組成利園區物業群,和希慎廣場及餘下位於禮頓道的多個物業,共同提供不同定位的租務空間。除了商場和寫字樓,希慎亦有營運其他類別資產吸客,包括住宅項目Lee Gardens Apartment。因應留家工作風氣日盛,集團較早前把區內唐樓翻新,改建為生活工作間Bizhouse。

 

  寫字樓、商場和住宅三大類資產,為希慎打造均衡的收益來源。疫情重擊零售市道,向來是自由行消費者必到之地銅鑼灣訪客大降,希慎商場人流無可避免也受影響下,集團去年營業額及經常性基本溢利,同時按年下跌7%至37億元及24億元。惟和同屬區域型收租股,經營海港城及收益偏重奢侈品零售的九倉置業(01997)相比,希慎的基礎盈利跌幅相對較小。皆因後者旗下寫字樓業務去年收入按年僅跌1%至18億元,出租率仍見95%水平,顯現抗逆力。寫字樓面積承租不少來自金融相關行業,這類租戶相對上受疫情影響較輕下,租賃需求料依然穩定。利園區濃厚的商業氣氛,也為集團帶來新經濟相關行業的租戶。

 

  商場方面,去年收益雖因向租戶提供租金減免等措施而受影響,然而旗下物業整體表現仍和大市相若。集團有信心,一旦奢侈品市場經過重整後,奢侈品公司仍會選址利園區。加上本港疫情逐漸受控,本港有望於短期內推出「來港易」措施,讓內地遊客免檢入境。以及政府計劃派發電子消費券,料有助推動本地居民外出消費。向來是本港主要購物熱點之一的希慎廣場,在本地及內地消費者人流同時回流下,有望推動希慎零售業務漸離低谷,在未來時間見底回升。

 

住宅新項目貢獻收益

 

  除了旗下銅鑼灣物業群的經營情況有望復甦,希慎未來的增長動力仍有數點。集團和香港興業(00480)共同投資的大埔高端住宅項目,預期最快於今年底落成並提供約200個單位,有關銷售收益相信於未來數個財政年度入帳。連同多年後落成的加路連山道項目在區內創造協同效應,推動旗下物業議價能力的情況下,都為希慎提高未來多年的盈利能見度。由於希慎長期審慎拓展,資金充足負債低企下,除有助其進行穩定派息和回購股份外,亦有能力走出去於銅鑼灣以外進行投資。集團表示,會繼續物色本港、內地及海外的投資機會。若然實現,希慎的升值潛力實在不低。

 

  經過近月的調整後,希慎現價仍較去年疫情時不足20元水平高出不少,反映市場看好希慎業務可隨疫情受控而復甦。和其他同類股份比較,希慎投資消息向來不多下,股價走勢亦較同業穩定,加上該股派息紀錄穩定,以現價計歷史周息率高達5厘,吸引力亦不遜於房託以至即將上市的iBond,屬於合適的儲貨選擇。隨著銅鑼灣主要商業區地位逐漸成形,若看好希慎業務復甦,不妨於現價買入作中長期持有收息,不設目標價。若希望設止蝕價,可定於20元心理關口。

 

轉載自《iMONEY智富雜誌》

 

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