《神州樓市－程澐》武漢鄭州政策加碼，市場成交低位徘徊

　　上周，市場銷售未現明顯降溫的武漢、鄭州兩地，政策力度進一步加碼。在政策高壓之下，近期各地新房市場成交仍在低位徘徊，推盤總量保持穩定，重點專案開盤認購率進一步走低。二手房市場亦較為清淡，成交量亦在低位波動，並呈逐周下探之勢。儘管住宅銷售降溫，但廈門、蘇州兩個調控的熱點城市上周均有多宗宅地成交，房企依然在這些城市積極參與競地，其中長期市場前景依然被看好。

＊武漢鄭州政策加碼，中央強調住有所居＊

　　上周，市場銷售未現明顯降溫的武漢、鄭州兩地，政策力度進一步加碼。武漢擴大了住房限購範圍，新增東西湖區、江夏區、黃陂區的部分區域。鄭州則從限購、信貸、公積金等方面集中開展又一輪政策收緊，具體包括：１）將建築面積１８０平方米以上的住房納入限購範圍，非戶籍居民家庭購房需提供２年及以上個稅或社保證明；２）限購區域內執行「認房又認貸」的信貸政策，曾有購房貸款記錄，即使目前無房，再次購房的首付款比例調至６０％。之所以武漢、鄭州這兩個前期已經實施調控的城市政策再度升級，主要由於前期政策效果有限。武漢、鄭州１１月的商品住宅成交面積分別環比上升１２％、１３％，且兩地同期新建商品住宅價格指數分別環比上漲１﹒６％、０﹒５％。預計那些政策效果未達預期的城市，後期仍有收緊壓力。
　　此外，１２月２１日中央財經領導小組召開會議，聽取了住建部關於規範住房租賃市場和抑制房地產泡沫的彙報。習近平講話中強調了「住有所居」，規範住房租賃市場，以建立購租並舉的住房制度將成為主要方向。事實上，自今年５月國務院常務會議提出實行購租並舉以來，６月國務院發布了《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，隨後從中央到地方相繼出臺政策發展住房租賃市場。鑒於當地商業辦公用房庫存較多、消化周期較長，１２月２３日石家莊公布了《石家莊市商業服務業用房去庫存和發展房屋租賃市場細則》，希望將去庫存與發展租賃市場密切結合。具體來看，對於已供地的商業服務業用地，加大金融支持力度，鼓勵自持物業進行經營租賃；對於商業服務業用房出現階段性空置的，鼓勵和支持各縣（市）、區出臺扶持政策，形成規模化租賃經營。

＊市場成交低位徘徊，土地限價拍地仍熱＊

　　近期，各地新房市場成交仍在低位徘徊。中原監測的４０個城市資料顯示，上周新建住宅成交面積環比微降２％，且近幾周波動幅度均在２％以內。但值得關注的是，在推盤總量保持平穩的情況下，前周中原監測的１９個城市重點專案開盤認購率跌至今年春節以來最低位５７％。與之對比，「十一」調控前的周均水準為７４％，可見年末的市場熱度在進一步降溫。二手房市場亦較為清淡，成交量亦在低位波動，並呈逐周下探之勢。中原監測的２１個城市資料顯示，主要受到北京、上海、廣州三大一線城市成交回落影響，上周二手住宅成交面積環比下降７％，且單周成交量為「十一」以來的最低位。其中，上周的上海、廣州中原經理指數均環比下跌，尤其上海已經持續６周在５０％臨界值以下，顯示後市預期不斷看淡。
　　上周，廈門、蘇州兩個調控的熱點城市，均有多宗宅地成交，且地塊均設置了價格上限。廈門成交的４宗宅地都達到５０％的溢價率上限，轉為競報無償移交政府的居住建築面積。最終，世茂在廈門競得的２宗地塊實際樓面地價都超過３７０００元／平，而周邊目前房價約為
３２０００元／平。蘇州上周出讓的宅地，不僅限制了地價，個別地塊對未來銷售價格也有所限定，售價超過部分的７０％要求繳交政府。可以說，目前類似的土地出讓政策雖然修飾了統計資料，但對於房企拿地成本並未下降，後市利潤也一定程度被控制，這將對房企的專案運作帶來巨大挑戰。即便如此，房企依然在這些調控城市積極參與競地，其根本原因仍是看好這些城市的基本面及中長期市場前景。《中原集團地產研究董事　程澐》