港人轉型出路 「深圳墾丁」開民宿

　　香港往南澳直通巴在九龍塘或粉嶺中心上車，於深圳大鵬王母站下車。行大約2分鐘至迎賓路右轉到大鵬中心公巴站，坐前往大亞灣核電廠公巴M471，至大鵬所城站下車即到。香港九龍塘往南澳每日來回各四班，車費75港元，過關連車程約1.5小時；王母站至大鵬所城公巴車費2元人民幣，班次頗密，車程約20分鐘。

　

　　大鵬灣被視為深圳後花園，600多年歷史的大鵬古城是標記，距5分鐘步程的較場尾海灘，在5、6年前乘著民宿熱潮，冒起一條民宿村，更延展至古城旁，估計現時逾400間民宿。這條民宿村，不僅吸引遊客，更吸引五湖四海的人來開民宿。來自桂林的「80後」胡彬，愛自由「他條」的生活，以近百萬元（人民幣、下同）入場開民宿「蘭井」，民宿前院建綠色小泳池，意外地成為網紅店；有人則視民宿為事業起點，於瑞士修讀酒店管理的內地「90後」潔雯和李成，在海灘旁開高端民宿「辰•禮」，注入酒店管理，要由此建立品牌。

　

內地「80後」胡彬開民宿蘭井

　

　　原來還有港人民宿。曾在內地掀起「波希米亞」時裝風的關振源，3年前落腳古城旁，投入250萬元將波希米亞由時裝轉型做民宿，他的民宿故事充滿傳奇。另一北漂港人阿周，在較場尾經營民宿5年，忠告不要為搵錢而來。內地開民宿這盤生意有多吸引？港人在內地開民宿難不難？前景如何？就讓民宿主人親自講述。

　

古城旁海灘邊 10年400民宿成村

　

　　由香港去深圳較場尾民宿村，中間要在一個叫大鵬王母站的地方轉車，該處是大鵬灣最旺的市區，王母站附近有大型商場，距深圳市區約一小時車程，但這裏跟深圳可說是兩個世界。在街上走走，完全感受到甚麼叫「Hea」，人和車都不多，整個生活節奏像突然慢了下來，不過從王母站轉至大鵬古城的公巴的班次甚為頻密，相信這跟該路線公巴總站去大亞灣核電廠有關，該路線巴士主要接送員工上下班。

 

離古城5分鐘步程的較場尾海灘，古時是練兵之地。

海灘旁的村落聚滿民宿。

　

　　大鵬古城跟較場尾海灘本身是旅遊景點。這裏氣氛更休閒。古城600年歷史，已列為國家保護文物，由城牆到街道等，仍保留原汁原味，城內古宅部分改為商店做旅客生意，亦有改成特色咖啡店和民宿，更重要的是，在非主街區域，仍有居民生活。至於相距古城僅5分鐘步程的較場尾海灘，感覺跟香港的長洲東灣差不多，但海灘上到處樹立不准游泳的告示牌，事實該處亦不太適合游泳，因為有不少機動水上活動。

　

民宿環境 媲美墾丁 

　

　　在古城外及海灘旁成為民宿集中地，估計有接近400間，全個大鵬灣則有過千間民宿。有人將較場尾媲美同樣聚滿民宿的廈門鼓浪嶼，有人則稱它為「深圳墾丁」，因為環境相近，有民宿有水玩。走進村內，的確有點墾丁味道，在小街上民宿一間緊接一間，部分走型格或文青路線，大門及樓房外牆花心思粉飾吸引眼球。

　

　　民宿最先在較場尾的海灘旁冒起，據說大約10多年前，有不少人來玩水上活動，想找個地方過夜，於是開始有人在海灘旁開民宿，2007年前有幾十間。但隨著內地民宿熱興起，遊客增多，較場尾民宿價更出現天價。有數年前到較場尾遊玩的港人表示，旺季時有望海民宿，敢叫價一晚 3,000元，媲美市區五星酒店，天價民宿一度成為當地熱話。

　

　　古城旁的民宿則是自3、4年前出現，原本有發展商計劃在古城旁收地發展，計劃告吹後，較場尾海灘那邊的樓房租金升得太厲害，於是有人就走過來古城旁開民宿，畢竟這邊不靠海邊，房租較低，由此古城旁都聚滿了民宿。

　

　　不論古城或較場尾海灘的民宿，都開在村屋內。小部分是瓦頂屋，大部分則是80或90年代興建的村屋，屋主多是原居民，不少已移居香港、荷蘭和英國。要改建這些舊村屋做民宿，由間隔到外觀，重新大執，投資額極大。而當地政府有鑑於民宿大增，近年推行安全監督，民宿進行裝修要先獲審批。

　

　　民宿村成為古城和海灘以外的新旅遊亮點，但競爭大，加上內地經濟下滑，生意不見得好做。今年內地有報道，大鵬的民宿在5年內增加了10倍，但住客卻沒有隨量增加，相反出現下滑3%到5%。而古城及較場尾的民宿近一兩年的房價也變得「較合理」。

　

1分鐘認識大鵬古城及較場尾

　

大鵬古城仍保留原貌，已被列為國家保護文物。

　

　－建於明代，距今625年歷史

　－建城為抵抗海盜，至清代有大鵬水師營長駐

　－清代大鵬古城同時管轄現時香港水域，包括大嶼山、東龍島佛堂門一帶

　－古城面積有11萬平方米，大約2個政府足球場面積

　－已列為國家保護文物，免費開放給公眾參觀

　－較場尾距離古城5分鐘步程

　－擁有海灘，明清時為水師練兵之地

　－海灘旁有村落，現時聚滿民宿

　

桂林80後：近百萬人仔入場 預3年回本

　

　　「80後」、來自桂林的胡彬，她的民宿「蘭井」在古城旁，是網紅民宿，在內地熱爆社交媒體《小紅書》的曝光率極高。民宿走簡約風，三層高白色建築，屋前有個綠色小泳池，令人恍如置身峇里島的度假小屋。這個小泳池是亮點，成為民宿的「打卡位」。

　

胡彬開民宿，享受休悠慢活。

　

　　在桂林做過媒體及廣告的胡彬，約兩年前轉行當起民宿主人，全因另一半的關係。男友當時在深圳從事攝影工作，住在大鵬古城內一間有300年歷史的四合院內。四合院的二房東是同學，由於在市區工作，不常回古城住，四合院因此經常處於半空狀態，正想把它轉做民宿，要找人打理，剛巧胡彬因受不了廣告公司的工作要辭職，她就如此到深圳會合男友，順理成章成為民宿主人。

　

　　四合院民宿後來因大房東要收回房子，胡彬和男友要找新落腳點。他倆在古城外找到一幢90年代興建的民居樓，這幢民居樓之前是飯店的員工宿舍，只有基本裝修，房東一心要把樓房出租做民宿，可能想有更高租金，或者是把房子弄得好一點，「因為我們住的四合院要收了，當時我們有點著急，覺得要快點找個住處，還想繼續做民宿。」就這樣他倆租下現址，正式開一間屬於自己的民宿。

　

型格的的全白門口。

　

　　要繼續做民宿，因為享受民宿主人的自由自在生活，「我們都不喜歡規律、條條框框的生活，有點懶散吧。」而胡彬亦喜歡古城、較場尾海灘，距離市區僅一小時車程，但氣氛休閒，「我們住過蛇口，也是類似的房子，也是在海邊，但一出門就是繁榮的市區，大家都很匆忙，我們在旁邊晃晃悠悠，去菜市場買菜做飯，顯得格格不入。」

　

簽約12年長遠營運

　

　　胡彬他們原先想跟房東簽15年租約，但房東要求8至10年，討價還價後簽約12年。他們的算盤是，做民宿在前期要投入大筆資金，中期可能再要投入資金提升設備，又需要一段時間回本。今次他們民宿的前期裝修，更出現超支一倍，由40萬升至近80萬元，原因多個，其一是裝修工人工資因人手短缺急漲；其二是為長遠營運，有些設備臨時決定提升。加上租金，開業成本近百萬。

　

　　胡彬舉例，由於他們希望客人不用等上十數分鐘、可即時用上熱水沖涼，於是全屋採用熱水循環系統，但有專業人士提議他們最好用保溫水管，鋪設費貴，但長遠可省電費，因此額外多花了錢。另外他們全屋窗戶採用雙層隔音玻璃，「畢竟我們簽了12年約，不知外面有甚麼變化，假如外面的房子拆了變成廣場，旅行團早上八時開始哇哇哇，如果沒有隔音客人就受不了。」

　

前院小泳池是「打卡位」。

小擺設也不馬虎。

民宿內栽種不少植物。

每個房間設獨立洗手間。

房間走簡約風。

　

　　萬事俱備又遇颱風山竹，胡彬的民宿要延後開業，而近一兩年，整體民宿生意有點下滑。他們預計，前期投資回本期要2至3年，「之前可以1年利潤有50萬至60萬元（人民幣、下同），但今年利潤估計只有30萬至40萬元，營業額大概50萬至60萬元。」

　

走中高端路線迎客

　

　　古城、較場尾集中幾百間民宿，競爭激烈，但胡彬的民宿收費不低，其房價淡季由200至300多元一晚，旺季900多元，平均房價約400元。他們指低價搶客行不通，當初決定民宿要走中高端路線，是考慮到身處近海邊的旅遊區，旺淡季非常明顯，「如果你做的是1,000元一晚的標準，在淡季的時候，也可以降價至500元。我們房間只有7間，也要分幾個高低價的房。」如果做低價民宿，房價已低無可低，在淡季就無法再降價吸客。

　

　　民宿主要在內地短租及民宿平台賣房，做廣告出身的胡彬指，在平台賣房有一些竅門，「這些平台有規定，若店家能在5至10分鐘內回覆，店家可獲較前的排名，意味更多人看到店家，提高轉化率（編者按︰由廣告或宣傳速成實際交易的比率），這是良性循環。」為此，她非常積極回覆客人。她又指，一些年輕客人喜歡分享體驗，在店家的留言區寫下幾百字長文，這些正面的評語無疑是無價宣傳。

　

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