【回顧展望－樓市把脈】樓市下跌掀劈價潮　新界市區銷情見榮辱

 　　今年本港樓價大幅回落，在第五波疫情、加息及移民潮夾襲下，樓市出現劈價潮。美聯儲於大半年內加息4.25厘，港銀終在4年來再次上調最優惠利率（P），大部分港銀年內加P三次共0.625厘，無疑增加供樓人士壓力，雖然「荀盤」湧現，惟買家對後市多持觀望態度。《施政報告》中雖提出海外專才在港買樓可獲退稅，惟市場認為刺激力度不足。

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　　差估署數據顯示，4、5月樓價指數曾止跌回升，不過隨著息魔來襲，跌勢難止，10月份私樓售價指數報352.4點，今年累跌10.5%，重返2017年底水平。反映本港二手樓價走勢的中原城市領先指數CCL截至12月9日，跌14.6%，而八大指數中，九龍CCL Mass跌幅最為凌厲，全年跌17%；另一上車盤集中地新界西亦跌15.7%。而大型屋苑領先指數則錄得15.7%跌幅。

二手成交萎縮 呈現劈價狂潮

　　據土地註冊處及代理數據顯示，截至12月20日全年二手住宅註冊錄得36109宗，按年暫跌40%。在移民潮及加息陰霾下，市場於下半年伊始出現劈價潮。中原曾指出，持貨約4年以下沽貨業主，近期賣樓平均帳面獲利幅度只有約10%，若扣除交易成本，可能虧蝕或僅獲微利。數據亦顯示，太古城、沙田第一城上月平均呎價較去年底分別低出19%、17%。

　　另外，將軍澳更被喻為「蝕讓成風」，於12月首5天累錄35宗二手成交，當中5宗錄虧蝕，佔比達14%。　

新界市區一手互見榮辱

　
　　第五波疫情來勢洶洶，打亂新盤部署。疊加加息壓力，新界與市區新盤銷售榮辱互見。由會德豐地產、恒地(00012)、新世界(00017)及帝國集團合作發展啟德PARK PENINSULA的MIAMI QUAY I，自9月開售138伙，至今累沽46伙；保利置業(00119)及尚嘉控股合作的油塘朗譽，首批推出128伙，即日沽約10伙；萬科香港長沙灣連方I及恒地紅磡必嘉坊．迎匯，首輪銷售即日僅賣出7伙及3伙，佔比分別為13%、23.3%。

　　新地(00016)年內則逐推3個新界新盤，其中7月屯門兆康NOVO LAND第1A期7日內累收逾1.9萬張入票，較當時開售336伙超額認購逾55倍，成為今年「新盤票王」；項目1A及1B期共售出逾1538伙，佔整個1期總數1624伙近95%，套現逾94億元。

　　賣地收入表現更強差人意，在缺乏「地王」及樓市下滑情況下，政府同樣拖慢推地步伐，據仲量聯行統計，目前政府賣地及改契和換地帶來218億元收入，僅達到本財政年度賣地收入目標1200億元近20%。　

受疫情影響多個樓盤延遲收樓

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　　回顧本年港樓樓市，政府於2月《財政預算案》放寬90%按揭樓價上限，由800萬元調高至1000萬元。加息壓力下，金管局亦於9月底，將物業按揭貸款利率壓力測試要求，由3厘下調至2厘，令樓市曾出現「小陽春」。

　　不過，8月底，九建(00034)將軍澳海茵莊園突於收樓前一日公布，因疫情及天氣等不可抗力的因素，延遲收樓日期7個月，項目最終仍於10月底宣布獲批滿意紙。
　　11月上旬，信置(00083)、嘉華(00173)及中海外(00688)合作發展錦上路站「柏瓏I」被指施工時未依從圖則，轉力層底下8條主力柱結構力度不足。信置亦承認事件，及已要求全面檢查及跟進。

　　高銀(00530)前主席潘蘇通私人持有的何文田豪宅新盤傲玟於11月中旬亦傳出遭會計師樓接管樓盤，並暫停開放現樓。去年因工程質素問題需拆卸重建的新世界大圍柏傲莊III，去年8月至今年12月19日累錄約394宗取消交易個案。

　　7月中旬，新世界、新地及會德豐等投得跑道區地皮9家發展商，宣布聯手成立「啟德跑道區私人發展有限公司」，通過公私營協作模式主動與政府部門等協商，並將跑道區地皮命名為PARK PENINSULA，輿論指此舉為地產商主動「自救」。9月底，長實(01113)亦將旗下波老道豪宅餘下152個單位及一籃子車位，以207.66億元，打包售予新加坡華瑞資本，亦曾被評為「看淡後市」。

撰文：經濟通記者許英略

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