萬科債務危機稍緩兼人幣轉強，內房勁彈邊隻最值博？
06/11/2023
雖然內地樓市「金九銀十」不再，百強房企10月銷售額按月跌7.5%，但個別一線城市如廣州新房成交卻創近5個月高，有分析師指，雙11、雙12、元旦等都是房企營銷衝刺的節點，新政利好購房需求釋放，有望保持穩定復甦態勢。另方面，萬科企業(02202)雖有國資大股東深圳地鐵撐腰，但隨著銷售持續下滑，流動性情況令人擔憂，最近陷入股債雙殺局面，不過，據報萬科會在今日（6日）下午召開網上會議，與金融機構交流經營情況及債價波動事宜，今早股價大升近一成。此外，人民幣轉強，亦有助帶動有大量美元債的內房造好，其中恒大(03333)更飆14%。內房有望翻生？抑或只是短暫反彈？哪些股份值得吸納？
（萬科企業網頁截圖）
百強房企10月銷售額按月跌7.5% 惟廣州新房成交創近5個月高
中指研究院數據顯示，內地百強房企10月單月銷售額按年下降33.5%，按月下降7.5%。今年首10個月，百大房企銷售總額為5.3萬億人民幣，按年下降13.1%，降幅相比上月擴大2.8個百分點。此外，根據85家滬深上市房地產公司的三季度財報，民營房企和混合所有制房企流動性情況惡化，現金及現金等價物均值按年下降33.3%和24.5%，短期有息債務均值按年下降20.5%和16.2%，短期流動性改善不明顯。
不過，廣州中原研究發展部統計顯示，10月廣州新房成交量超6500宗，創近5個月以來新高，擺脫了今年6至8月的成交頹勢。二手房方面，10月成交量達9361宗，按月增長9.56%，市場活躍度有明顯提高，成交量三連升。克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉接受內媒採訪時表示，在系列政策落地及國慶黃金周促銷的帶動下，10月廣州新房二手房雙雙環比回升，延續了9月份企穩復甦的態勢。展望年底，雙11、雙12、元旦等都是房企營銷衝刺的節點，新政利好釋放的購房需求將會持續入場，預計有望保持目前穩定復甦的態勢。
（Carol攝）
據報萬科今日與金融機構開會 就經營情況及債價波動作交流
另方面，在外界對萬科流動性情況擔憂增加之際，據內媒《財聯社》引述消息指，萬科擬於今日下午與金融機構召開線上會議，交流萬科經營情況及近期萬科二級市場債券價格波動事宜。深圳市國資委相關領導、深圳地鐵董事長辛傑，以及萬科董事會主席郁亮、總裁祝九勝、公司副總裁兼財務負責人韓慧華將參加會議。
萬科明年有約100億人民幣左右的美元債到期，在內地收緊房地產融資政策的大環境下，外界對萬科流動性情況的擔憂增加，萬科境外美元債價格上月曾跳水，並一度影響到萬科股價，萬科H股上月累計下跌超過15%，連續第三個月下跌。萬科此前回應投資者提問指，公司基本面沒有出現任何問題，債券價格波動主要是市場情緒波動所致，又強調公司各項資金排布和還款安排都在有序進行中，經營性現金流仍然為正。
大和：大部分城市銷售改善情況短暫 潤地越地為長線具防守性選擇
大和發表最新報告指，鑑於8月底以來內地多個城市政策放寬力度加大，該行於近期走訪包括北京、上海、廣州、深圳及杭州等在內的9個城市，以衡量對房屋銷售的影響。該行發現，「認房不認貸」政策對大部分城市影響有限，雖然大部分項目在政策公布後銷售中心人流量出現激增情況，惟當中只有小部分項目的銷售有明顯改善，而相關情況僅持續2至3周。市場對放寬限購政策的反應更為強烈，尤其杭州，市場情緒得以重振。然而，政策帶動的銷售復甦並未導致樓價上升，目前亦未看到購房情緒向周邊城市外溢。
大和認為儘管內地對樓市的政策支持力度加大，但房地產市場仍然不穩，大部分城市的銷售改善情況短暫。料政府將有更多支持政策出台，特別是在一線城市，但對當中的成效仍存懷疑態度。在內房股中，華潤置地(01109)及越秀地產(00123)為長線具防守性選擇，分別予目標價44.8元及12.4元，而在政策支持下，看好龍湖集團(00960)，予目標價26.3元，三隻股份評級均為「買入」。
人幣兌一美元即期開市大升310點子 美元大跌緩和人幣貶值壓力
另值得留意，人民幣兌一美元中間價今報7.1780，較上個交易日升16點子，兩連升，創11月1日以來近一周新高。人民幣兌一美元即期匯率(CNY)今早高開310點子，報7.2823。美元卻跌至6周低位，美匯指數下跌1%至105.07。
上周五（3日）美國非農就業數據明顯拉低了未來美國聯儲局繼續緊縮的預期，美元大跌助力緩和人民幣貶值壓力。興業研究認為，短期內人民幣匯率料繼續震盪，美元回落再度減輕人民幣逆周期調節的壓力。亦有市場人士猜測，隨著美元調整，繼續看空人民幣的預期料出現一定波動，如果內地經濟基本面利好得到進一步印證，人民幣可能有一波較為明顯的反彈。
黃偉豪：內房基本因素無改善 惟越地等具國企央企背景可吼
（黃瑋傑）
中薇證券研究部執行董事黃偉豪表示，內房基本因素沒有改善，部分一線城市如「北上廣深」向來銷售不差，但三四線城市始終未見起色，不少民企內房負債高，違約風險大，業務又集中於三四線城市，難靠賣樓使資金回籠。內房股價今日反彈主要因港股近期反彈，氣氛改善，加上人民幣轉強，由兌一美元報7.31升至7.28。總之，內房銷售周期相信仍要頗長時間才能恢復正常，只可吼有國企央企背景的房企，其中越秀地產有央企背景，業務主要在一線城市廣州，現價可買入，上望10元，支持位處於7.2、7.3元。其他國企內房如中海外(00688)及華潤置地也可吼。
內房股今日普遍大升，其中碧桂園(02007)在官微公布，截至10月底，今年累計交付約46萬套房屋，累計交付面積約5506萬平米，交付項目涉及31個省，237個城市，部分項目實現提前交付，股價半日飆逾8%。雅居樂(03383)公布10月預售金額合計34.8億人民幣，按年跌約27%，惟半日照升9%。
撰文：經濟通市場組、中國組、採訪組 整理：李崇偉
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