人行大手減LPR,惟春節銷售未見起色,內房應如何部署?

20/02/2024

  最新一期貸款市場報價利率(LPR)今日(20日)出爐,與房貸掛勾的5年期LPR下調25個基點至3.95%,減幅大過市場預期,並創歷來最大單次降幅,有專家指,即貸款100萬元30年月供累計少交5萬元,有助推動商品房銷售。而在內地當局連番出招撐樓市後,數據顯示春節假期二手房成交按年增逾七成,惟新樓成交跌近三成。內房股今日似乎未太受LPR大降刺激,股價縱可上升也升幅不大,其中世茂(00813)升逾4%,龍湖(00960)升約3%,已算升幅較大,應如何部署?

 

(龍湖網頁截圖)

 

5年期LPR下調25基點至3.95% 專家:有助推動商品房銷售

 

  人民銀行今日不對稱下調LPR,2月5年期以上LPR降至3.95%,較前值4.2%下調25基點,創LPR史上最大單次降幅。1年期LPR則維持3.45%不變,連續6個月持平。


  廣開首席產業研究院資深研究員馬泓表示,對房地產市場而言,調降中長期LPR基準利率有助於降低居民購置房產和存量房貸的償付壓力。由於當前商品房銷售復甦情況不及預期,市場信心恢復需要更多政策扶持和耐心。基於5年期LPR基準利率的下調,後續商業銀行房貸利率也會響應調降。假設以首套房100萬元(人民幣.下同)貸款餘額、等額本息房貸、30年期貸款期限為例,據此計算月供減少約145元,合計30年本息累計減少還貸5.2萬元左右。此次貸款優惠力度是比較顯著的,後續有望促進增量購房和其他消費領域的提升,推動年內商品房銷售跌幅較2023年收窄。


  另廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,此次5年期LPR大幅度下調,一方面在於樓市需求端基本面依舊疲弱,居民加槓桿購房的預期較低;另一方面,開年大幅度、一次性下調,將紅利一次性釋放到位,避免了產生「利率還會下調,再等等買房和貸款」的市場預期,促進居民貸款買房。

 

花旗:能否恢復購房者信心仍要觀察 LPR有機會再下調

 

(資料圖片)

 

  花旗發表研報指,強勁的市場預期、房地產持續低迷、通縮期間實際利率上升,加上市場對淨息差的憂慮,推動今日人行不對稱降息。 該行對人行降息的影響評估謹慎,認為未償還抵押貸款利率每年重新定價一次,今日的大幅降息是否有助恢復新購房者信心仍有待觀察。預期今年一年期中期借貸便利(MLF)利率將下調20點子,可能意味未來LPR有機會進一步下調。 此外,內地的貨幣政策固然重要,但今年恢復增長及信心的關鍵在於財政操作,而即將召開的全國人大會議將是政策轉向的真正考驗。


  摩根士丹利指,人民銀行將五年期LPR下調25點子,減幅是有史以來最大,亦遠超市場下調10點子的預期,一年期LPR保持不變,則略為出乎下調5點子的預期。今次調整是支持穩定股市的其中部分措施,同時亦旨在支持樓市銷售。仍然預期今年餘下時間,公開市場操作(OMO)或MLF利率將下調共20點子,以支持淨息差及LPR進一步溫和調整。


春節假內地二手房成交同比增逾七成 惟新樓成交降27%

 

  據貝殼研究院監測,今年春節假期重點50個城市二手房交易量同比增加超七成,其中二線城市增加98%,三線城市增加65%,不過一線城市在集體放寬樓市限購政策後,交易量同比仍微降3%。至於新樓市場繼續受庫存過剩和房企流動性風險影響,表現較為平淡,據中指研究院數據顯示,春節假期期間25個代表城市新房日均成交面積較上年春節假期下降約27%。分析指,今年春節假期房企維持促銷力度,部分城市售樓處到訪量有所提升,但實際成交較為平淡,僅部分熱點及受返鄉置業帶動的城市表現尚可。


  貝殼研究院首席市場分析師許小樂對內媒表示,實際上去年二手房價格調整的幅度超過新房,加上二手房地段優勢明顯,近年來消費者明顯更偏好二手房市場。而大城市潛在購房需求特別是改善需求依然較大,在市場預期走穩下會逐步釋放出來。

 

瑞銀:需求轉向二手市場惟仍看法正面 首選中海外潤地


  瑞銀近日發表研報指,內地房市需求轉向二手市場,房市分歧的趨勢顯示買家對項目完成風險及質量仍然憂慮,並預期情況將持續。而中國新年期間一手及二手房成交處於低水平,按年比較因此較波動。展望未來,若二手房交易仍然強勁,預期一、二線城市房價或趨穩定。該行仍對內房股持正面看法,首選中海外(00688)及華潤置地(01109)。

 

滙證:春節假期新盤銷售低迷 惟料去年業績影響較大


  滙證則指,春節假期內房新盤及二手房市場明顯分化,二手房銷售跑贏,新盤市場銷售低迷,相信是受市場情緒疲弱及國內旅遊的影響,令發展商不願推出新項目,且促銷力度不大。另外,自1月以來內銀不斷更新「白名單」,五家國有銀行最新的白名單已包括超過8000個項目,而碧桂園(02007)及融創(01918)等陷入困境的開發商專案均被納入白名單,相信有助恢復市場信心,並加速完成專案。然而,由於白名單僅提供專案層面的支援,仍需時解決開發商的整體債務問題。


  另滙證指,市場受企業於3月披露去年業績的影響較大,偏好潤地、中海外及貝殼美股,全予「買入」評級,分別予目標價46.2港元、18.6港元及23.9美元。其中潤地應更具韌性,仍然預期公司純利溫和增長,但估計中海外去年純利下跌。另維持對貝殼的正面看法,估計內地二手房銷售強勁的情況應會持續,支持貝殼今年業務前景。

 

李偉傑:減息作用大惟銷售未可復甦 潤地可小注吸納

 

  華盛證券財富管理部董事李偉傑表示,人行此次不對稱減息作用大,有助減低長線供款壓力,向房市發出積極正面訊號。不過,春節假期內地二手房市場暢旺,新盤銷售卻低迷,反映買家仍對現樓較有信心,銷售復甦言之尚早,料要待項目陸續上馬,「保交樓」告一段落,買家信心逐漸恢復,樓市才見明顯好轉,其中一二線城市料最受惠內地連串救市措施,率先復甦。選股方面仍建議揀有國企央企背景的大型內房包括中海外及潤地,相信其銷售表現較有保證,兩股股價現均處於近兩三年低位,其中以潤地為首選,惟現價買入仍要控制注碼,它們往後或會併購一些陷困民企,到時作價難料,成為不確定因素。

 

  內房股今日普遍上升,惟大多只升約1%,潤地、萬科(02202)及富力(02777)收市更錄微跌。

 


 

撰文:經濟通市場組、中國組、採訪組 整理:李崇偉

 

重溫《開市Good Morning》黃瑋傑分析,請按此


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