內房股 | 傳內地擬下調存量房貸利率，惟樓市未見起色，內房股只宜短線投機？

05/09/2024

　　繼日前傳出內地正考慮允許業主轉按後，又傳內地正考慮分兩步下調存量房貸利率共80基點，連串消息令積弱多時的內房股股價近日稍為回升，惟樓市依然未見起色，8月整體成交量及百強房企銷售額環比同比皆下降，二手樓價亦已連跌28個月，債務問題則繼續困擾部分房企，要買內房股看來要小心選擇，即使短線投機性買入，也只宜揀中國海外(00688)及華潤置地(01109)等財力健全房企。

傳內地擬下調存量房貸利率，惟樓市仍未見起色，內房股可以點揀？

（華潤置地網頁截圖）

彭博：中國擬分兩步下調存量房貸利率共80基點　適用首套和二套房

　　據《彭博》引述知情人士表示，中國正在考慮分兩步降低存量住房貸款利率，在減輕居民家庭負擔的同時減緩對銀行利潤的擠壓。據知情人士透露，金融監管機構已提議在全國範圍內將存量房貸利率共計下調80個基點左右。作為高層正在斟酌的允許轉按揭方案的一部分，該調整將分兩步進行。首次下調可能就是未來幾周內的事，第二次將於明年年初生效。

　　其中兩位知情人士表示，方案可能對首套和二套房都適用。這項提案還需經過最高領導層批准。中國國家金融監管總局未回覆置評請求。《彭博》報道分析指，內地一方面要提振陷入困境的房地產市場和經濟，一方面又要保護66萬億美元的國內金融系統，監管機構正努力在兩者之間尋找平衡。房貸利率降得太猛會給銀行帶來壓力，畢竟截至6月底，中國銀行業平均淨息差已降至1.54%的紀錄低點，遠沒到維持合理盈利能力必需的門檻水平1.8%。

　　另《彭博》上周亦引述知情人士稱，中國當局在考慮允許存量按揭客戶與銀行重新協商房貸利率，而不用等到1月(通常的利率調整時間)。此外，他們也可以將現有按揭貸款直接轉入其他銀行，並按照最新利率簽訂合同，這將成為全球金融危機以來中國首次允許這種被稱為「轉按揭」的操作。

深圳擬以66.65億人幣掛牌一幅住宅地　要求全部現房銷售

　　另外，深圳擬以掛牌方式出讓寶安區一宗住宅用地，掛牌起始價66.65億元人民幣，未設置最高限制地價，價高者得，同時明確要求地塊內的普通商品住房需全部實行現房銷售，引起市場關注。

　　有頭部房企人士分析，一方面國新辦會議提及到「有力有序推進現房銷售」，一方面在當前房地產去庫存的背景下，現房銷售將一定程度上緩解新房入市對於存量住宅的擠壓，「當然，現房銷售地塊對房企的資金要求門檻也更高」。

中指院：百強房企8月銷售額環比降2.43%　百城二手樓價跌0.7%

　　不過，樓市依然未見太大起色，中指研究院數據顯示，8月樓市整體成交量環比同比皆下降，同時8月百強房企銷售額環比降低2.43%，同比下降22.1%，至於個人住房貸款餘額也降至近3年來最低。另外，8月全國百城二手住宅平均價格為14549元人民幣/平方米，環比下跌0.71%，跌幅較7月收窄0.03個百分點，惟已連續28個月環比下跌；同比跌幅為6.89%。而受部分城市優質改善項目入市帶動，同期百城新建住宅價格環比結構性上漲，百城新建住宅平均價格為16461元人民幣/平方米，環比上漲0.11%，同比上漲1.76%。

　　中指院表示，從市場表現來看，8月受樓市支持政策效應減弱疊加高溫天氣影響，重點城市新房銷售面積延續回落態勢，按年減幅約20%，減幅有所擴大，市場仍面臨較大調整壓力。二手房則延續「以價換量」態勢，核心城市二手房成交量按月回落，低基數下按年仍增長，但增幅有所收窄。目前內地房地產市場仍處深度調整階段，未來樓市仍需政策持續呵護。

據報碧桂園尋求境內債延長還款期　富力附屬公司部分資產遭接管

　　另方面，債務問題仍困擾部分房企，其中碧桂園(02007)據報計劃將其境內九筆債務兌付寬限期延至2025年3月，並正在制定新債務處理方案。碧桂園表示，由於行業銷售壓力和資金調撥限制等多重因素，目前無法籌集到足夠的資金來支付該債務的本金和利息。此外，富力地產(2777)近日公布，全資附屬富力香港、其全資附屬御逸，以及御逸全資附屬兆晞收到擔保代理人Serica Agency Limited通知，包括委任Frank Forensic and Corporate Recovery Limited兩名代表作為接管人，接管就融資協議為擔保代理人設立擔保的資產。現時兆晞持有富力地產一家全資附屬公司全部股權，涉及內地68間酒店及一幢寫字樓。富力指，正與顧問探討全面可行解決方案，以保障所有持份者利益，確保集團未來長遠發展，將積極與境外債權人就重組方案進行溝通及合作。

　　萬科企業(02202)則公布，借入兩筆抵押貸款共114.8億元人民幣，由公司之控股子公司提供擔保，令對外擔保總額增加至1012.28億元人民幣，佔去年末淨資產的比重將為40.36%。集團指，向平安銀行深圳分行申請貸款，貸款本金合計35億元人民幣並已提款，目前貸款餘額29.46億元人民幣，期限3年；另向交通銀行深圳分行為牽頭行的銀團申請銀團貸款並已完成提款，貸款本金79.8億元人民幣，目前貸款餘額16億元人民幣，期限5年。

建銀國際：內房軟著陸情景仍成立　可吼中海外龍湖等高質開發商

　　建銀國際最近發表研報指，對內房軟著陸的情景仍然成立，而在8月業績公告後，主要內房股價進一步下滑，主要因為2024年上半年業績疲軟及開發商的前景不明，根據其假設，政策制定者正密切關注銷售下滑趨勢及樓價調整，房地產市場的軟著陸仍在其基本情況。

　　在上述假設下，建銀國際指，考慮到基本面及估值，更傾向於高質的開發商，如中國海外、龍湖集團(00960)及綠城中國(03900)，評級均為「跑贏大市」。主要催化劑包括銷售復甦、期望進一步支持政策及基於公司基本面改善的重新評級，主要風險則是內地房地產市場復甦的干擾、購房需求停滯及人民幣貶值。