廣州建「三中心、一標杆、一高地」 天河CBD租金穩中有升

08/11/2021

今年9月,《廣州市金融發展「十四五」規劃》出爐,公布了一批金融重點項目和工作,包括首次提出以廣州期貨交易所為核心建立期貨產業園區,並計劃推進設立粵港澳大灣區國際商業銀行、爭取廣州數字人民幣試點、支持廣州金融控股集團申請金融控股公司牌照等40項重點項目和工作,目標到2025年,廣州金融業增加值佔GDP的比重達9.5%,金融業總資產突破11萬億元(人民幣,下同),這些項目將為廣州金融業的高質量發展提供重要支撐,並帶動廣州核心商業區甲級寫字樓的售價及租金向上發展。

 

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政策推動如火如荼

為達致《廣州市金融發展「十四五」規劃》的總體目標,該規劃亦有為廣州的銀行業、保險業、證券基金期貨業、地方金融業四個行業的發展設置了12個指標,包括到2025年,銀行機構總資產達到9.6萬億元,金融機構本外幣存款餘額達到9萬億元,金融機構本外幣貸款餘額達到7萬億元,保險業金融機構數目達到115家,年保費收入達到1,800億元,保險深度大於6%,保險密度大於每人10,000元,掛牌上市公司達到800家,培育市場規模和競爭力居同行業前列的證券、基金、期貨法人金融機構6家,直接融資比重達到25%,綠色債券累計發行達到1,400億元,地方金融機構大於4,000家,可見未來廣州金融業發展將百花齊放。現時,廣州正如火如荼推動金融業發展,其中包括廣州期貨交易所今年4月正式開幕,發展綠色金融衍生產品,並於今年8月與香港交易所簽署諒解備忘錄,共同研究在境內外市場進行產品合作的可能性,推動在交易所清算、技術等領域的交流合作以及在市場宣傳、投資者教育等方面的資源分享。預料廣州期貨交易所將聚集大批銀行、證券、基金、期貨公司等金融機構及總部企業,增強廣州金融服務實體經濟的能力。此外,近期「跨境理財通」也已正式落地,港澳投資者和內地投資者均可享受跨境投資理財產品和公募基金產品的便利。廣州亦正在積極推動合格境內有限合夥人(QDLP)對外投資試點、合格境外有限合夥人(QFLP)境內投資試點等業務落地,加快推進粵港澳大灣區國際商業銀行的設立工作。同時,廣州還在推動設立港澳保險售後服務中心,為在內地居住或工作並持有港澳保單的客戶依法提供保險售後服務,以及將實行自由貿易帳戶(FT帳戶)、本外幣合一銀行結算帳戶體系試點、跨境不動產抵押登記業務、港澳代理見證開立內地個人銀行帳戶業務試點和跨境資產轉讓業務試點等一批試點業務。預料各家銀行及金融機構將加速在廣州推進業務佈局。

 

天河CBD甲級寫字樓需求料增

廣州天河核心商業區(「天河CBD」)作為中國三大國家級中央商務區之一,聚集大量華南地區總部經濟和金融、科技、商務等高端產業,將打造成「四個出新出彩」示範區、粵港澳大灣區服務貿易自由化示範區和國家數字服務出口基地,加上廣州市政府和天河區政府出台了若干旨在鼓勵企業落戶的利好政策,通過現金獎勵、購買寫字樓補貼、寫字樓租金補貼等形式助力優秀企業落戶,將吸引大量金融機構及專業服務企業進駐,該區的甲級寫字樓需求料必大增。

 

天河CBD由天河北、珠江新城、廣州國際金融城三個地區組成,是華南地區最大的CBD,根據權威機構調查,廣州天河CBD於2019年度以3,328億元的生產總值居全國第一。目前,天河CBD擁有120家總部企業、四大會計師事務所、五大地產行、廣州市十大律師行和主要人力資源機構、超過200個世界500強投資項目、54家外國領事機構、33家外資銀行地區總部以及2,000多家港澳服務業企業。

 

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珠江新城投資價值突顯  

珠江新城是天河CBD三個版塊中最早發展的核心區域,是金融企業、高端服務業公司設立辦事處的首選區域,區內寫字樓物業的售價和租金,均已達到廣州市的最高水平。擁有廣州最多甲級寫字樓及標誌性的寫字樓物業如廣州國金中心(西塔)、周大福金融中心(東塔)及越秀金融大廈(北塔)等。以近日越秀房產基金(00405)公布擬收購的國際甲級寫字樓越秀金融大廈為例,該大廈為廣州十大最高建築之一,由於地處珠江新城核心區的策略性位置,擁有超甲級硬件標準和全商業配套,並配備廣州市唯一的直升機停機坪,支持廣州、深圳及珠海之間的航線,故能吸引商業服務、金融及信息技術等各行業的眾多優質租戶,包括十多家世界500強企業,收購將可有利增加基金的收入來源。今年廣州期貨交易所在寺右萬科中心開始運作,加上廣州地鐵18號線已於今年9月底開通,13號線二期亦計劃於明年開通,珠江新城作為廣州甲級寫字樓核心區域的地位將更為穩固。

 

根據市場顧問報告,預計未來四年,整個珠江新城將只有額外兩座國際甲級寫字樓入駐。隨著更多金融企業及國際性企業在珠江新城落戶及擴充,而該區的甲級寫字樓供應日漸稀少,預期珠江新城整體甲級寫字樓空置率維持在較低水平,於2021年至2025年約在6.4%至8.8%之間。

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