【樓伴晚年】如何善用自住樓？將租金變長糧

　　日捱夜捱，辛勤工作三四十年，好不容易踏入退休歲月，無論樓債，抑或兒女債想必已還得一乾二淨，是時候為自己的退休生活好好打算。港人愈來愈長壽，退休歲月普遍長達二三十年，甚至更長，物業往往是你最可靠「老伴」！

　

　　只要你手上有一層供滿了的物業，退休毋須數百萬元？退休學校管工陸振輝，憑著層樓以及200萬元流動資產，從未驚過退休會不夠使。一來退休後生活開支應會降低，二來他相信有樓的話，無論逆按揭或加按，總有方法騰出資金。計仔多多的陸振輝，更構思多個透過加按，善用物業的方法，助子女上車之餘，上一代亦能安享退休。

　

　　立法會前秘書長吳文華，多年來靠儲磚頭，現在每月收租變長糧。她認為退休理財的宗旨，是長期兼穩定的經常性收入，寄語四五十歲的港人及早謀劃。吳文華一方面靠物業出長糧，另一方面對於將要住過世的「老伴」單位，怎可以馬虎求其！她年屆六旬，花80萬元裝修成到80歲也宜居的安樂窩，處處變成輪椅無障礙。要「居家安老」、住得健康舒適，專營長者家居設計的社企「長屋設計」教你破除長者家居陷阱。

　

財技篇：基層著書教路 自製退休金 助子女上車

　

　　各大金融機構經常公布退休調查，退休金往往要數百萬元才足夠，否則難以過世。現年61歲，早前出書教人退休的作者陸振輝卻說，只要有層樓做後盾，必要時加按百多萬元就夠退休。 

　

　　筆名「聽琴的牛」的陸振輝，自言讀書不多，70年代投身社會，去年60歲退休，退休前是在一所中學校務處任管工，正正常常「搵食」，現在雖然只有一個自住單位在手，退休卻無後顧之憂，完全沒想過要靠寶貝女供養，或靠政府打救。

　

 

陸振輝

61歲

 

經歷︰

‧退休前任中學校校務處管工

‧《退休做中產》作者

　

　　陸振輝出書分享退休理財心得，緣於他擔任學校管工，可延長退休年齡至65歲，曾有工友擔心退休手停口停，想多做5年，賺多100萬元，陸振輝卻耍手擰頭，一滿60歲便退休，拒絕延遲，「少了5年時間玩呀！」

　

退休百幾萬就夠

　

　　陸振輝雖然年屆六十，但身體可能比不少年輕人還健壯，現在三不五時到內地旅行，或在港行山，在退休後取回時間的自主權，好不愜意。他笑著分享，自己住在青龍頭，不時沿大帽山走路到荃灣，今年年初一在大帽山上行大運，行了13小時。 

　

　　去年8月，他更獨自到西藏旅行了近20日，先乘火車到四川，沿著凶險的「318國道」陸路入藏，「有一段路有很多石頭掉下來，司機也說要趕路，盡快離開。」他在西藏參加本地團，認識了來自五湖四海的團友，同團的人都較他年輕，但他卻最沒有高原反應。遊遍西藏多個景點，整個旅程使費卻不過1萬港元，雖不豪華也不算窮遊。每次朋友飲茶食飯的聚會，他也逢請必到，絕不吝嗇，既珍惜與好友相聚，也豁達地希望趁食得玩得，好好享受，不要人在天堂，錢在銀行。

　

陸振輝去年8月由川入藏，沿陸路欣賞壯麗景色。

　

　　陸振輝自言，到了這個年紀不會特別慳錢，他多次說「使得幾多錢！」他數一數衣食住行開支，衣服他不追求名牌，簡簡單單的粗衣麻布已可；飲食方面他早晚也會買餸煮飯，使費不多；住所的樓按已供滿，他沒要求女兒給家用，但要她付水電煤及管理費，「就算我自己付，也不是很多錢」；而出行方面，陸振輝未享有2元搭車優惠，但他熱愛行山，由青龍頭攀過山頭，步行到荃灣也視作等閒，乘車花費也不多。因此他認為，退休不用太多錢，百多萬元流動資產已足夠。

　

一項物業用到盡

　

　　相反，他的工友除了擔心提早退休不夠錢用，也擔心樓價高企，子女買不起樓而抱怨。點子多多的陸振輝，一早構思了多種運用物業的方法，既幫助子女置業，也能提取資金讓自己養老。他不吝嗇與家人朋友分享這套退休理財方法，及後更獲邀出書，希望這套理念可以幫到其他準退休人士。

　

7招善用自住樓

　

第1招 樓換樓親子雙贏

　

　　第一個方法是出售現有物業，套現一部分資金交給下一代作置業首期，餘下資金長者則留著退休。當子女買入新樓，並負責供樓，同時需預留空間給長者居住，「這是（子女）得到權利後的義務，因這是上一代把資產變賣後完成下一代買樓的夢想。」父母可跟子女定立「聯名契」或「長命契」，「長命契」是雙方共同擁有業權，當其中一方去世，另一方會自動取得全部業權。好處是當父母離世，可順道將遺產交接。而此舉缺點是先賣樓，後買新樓，費時失事。

　

第2招 簽署兩契保晚年

　

　　同樣地，將子女名字加入物業業權人之中，變成「聯名契」或「長命契」，然後將物業加按套現，由子女負責加按的供款。上一代也以將套現得到的錢用作退休金，下一代加名後成為有樓之人，而父母與子女將繼續同住，此舉可免卻賣樓、買樓、搬屋等麻煩事。

　

第3招 子女供款買業權

　

　　屬第二點的變奏版，若對子女有信心，他們會堅決執行承諾，可用私下協約方式處理，同樣在樓契加入子女名字，權益由雙方協定，子女每月向父母供款，慢慢地得到全部業權，而父母每月擁有穩定現金流。好處是不用經過銀行，被銀行賺息，風險則是子女會否堅定履行承諾，每月向父母供款換取業權。

　

第4招 加按套現換大屋

　

　　與方法二類同，在已供滿的物業加入下一代作聯名業主，加按供款由下一代承擔。長者則利用加按套現的資金另買一個單位自用。陸振輝建議，如果原來的單位面積大且價值較高，套現的資金可買較小，較便宜的單位，資金不足以買港樓的話，可以回鄉買樓，甚至到東南亞置業，或可重新享受生活。

　

第5招 逆按揭月領萬元

　

　　安老按揭（俗稱「逆按揭」）愈來愈為人熟識，做法是將單位抵押給銀行，銀行每月會向申請人支付年金，直至終老。以800萬元物業為例，55歲的夫婦二人，終身每月可獲1.16萬元（見配文）。陸振輝認同這個方法，不用搬家，就如沒事情發生過一樣，而每個月也有現金到手，十分值得考慮。這樣長者有生之年，都可自食其力，日後百年歸老，若子女想繼承物業，便要自己承擔為物業供款。

　

第6招 逆按揭提早分產

　

　　如果長者有樓，手頭也有適當資金支持退休生活，反而擔心下一代無樓，其實也可以考慮逆按揭。舉例下一代正自立供樓，手頭拮据，父母想幫忙但退休資金不多，怕自身難保，可以申請逆按揭，以逆按揭的年金支援下一代。他說此舉無異是將自住樓宇提早變賣，按月收錢來分身家給子女，「如果真的有需要，早點跟程序分身家又有何不可？」當然子女在父母百年歸老後想繼承物業，也要付上自己應當承擔的部分。

　

第7招 分租有錢又有伴

　

　　若部分家人或已經在外居住，不用協助子女置業，而自置物業空間夠大，長者可將物業的一間房，分租出去，這做法在外國頗流行，既獲現金收入，也有租客令單位不用太孤清。問題是選擇租客不容易，租務也是煩惱的工作。

　　

長線買穩陣股 自製現金流

　

　　上述加按套現的方法，除了協助子女做買樓首期，餘款也用作長者的退休金，陸振輝自信，退休只需要百多萬元就夠，以一個500萬至600萬元的單位為例，加按套現約200萬元已足夠退休使費。而他現時還未需要加按物業，但不排除將來會加按套現買股票。

　

　　不少退休人士都會拿著退休金投資股票，期望製造現金流，以免退休後早晚坐食山崩。陸振輝在股海打滾廿多年，年輕時鍾情技術分析，試過買細價股蝕大本的慘痛經歷，他建議退休人士謹慎投資，物業較股票更長線穩定。經過以往的「血的教訓」，他悟到四點適合退休人士入市的原則︰

　

　　1.股價必須大於1元；

　　2.該股票的平均每日成交額必須長期大於1億港元以上；

　　3.不要買入曾經改名、不合理地合併或拆細的股票；

　　4.避開未有盈利、只有概念的股票。

　

　　陸振輝透露，自己退休金連同積蓄，約有200萬元流動資產，當中約七成也用來買股票。其中騰訊控股（00700）及中國平安（02318）各佔三分一，騰訊平均入貨價約200元，平保則是70至80元收集。雖然騰訊並不派息，平保股息也甚少，但他看好這兩間公司前景，認定是組合的「定海神針」。他選擇這兩隻股票，背後邏輯是兩間公司也是行業龍頭，市場份額較大，在行業中地位穩健、對手難以匹敵。他相信騰訊屬「大得不能倒的公司」，去年其手機遊戲王者榮耀被官媒批評，最終也沒事，相信中國政府不會貿貿然推倒騰訊。

　

　　此外，他揀股必須持續有穩定盈利，不受經濟環境影響，最好是和民生相關或是生活必需品，而騰訊的微信現在功能多多，包羅通訊、社交、購物支付等功能，可謂生活必備。對於投資經驗較淺的退休人士，他建議可考慮領展（00823）、港鐵（00066）等本地藍籌。

　

800萬樓逆按揭  終生月領逾萬元

　

　　按揭證券公司2011年推出安老按揭計劃（俗稱「逆按揭」），讓擁有物業的長者可以一方面透過抵押物業每月獲取穩定生活費，同時又可居於該單位至百年歸老。

　

　　逆按揭的貸款金額，視物業估價而定，趁樓價高企時承造逆按揭，取得的金額愈多。申請人可一筆過提取貸款，亦可選擇10年、15年、20年或終身以年金方式每月發放，年齡愈輕的申請人，每月取得金額愈低。假設物業估值為800萬元，借貸成數可達100%即800萬元。若夫婦同為55歲，申請終身發放，每月可獲1.16萬元；相反到了70歲才申請，二人終身領取可獲2.24萬元。

　

　　當申請人離世，子女（或繼承人）可優先贖回該物業，歸還申請人曾領取的生活費總額（即按揭貸款）。若選擇不贖回，銀行將出售物業抵償。若出售物業所得款項高過貸款金額，銀行將發還餘額給子女，相反若資不抵債，差額則由按揭證券公司負責，毋須子女承擔。

 

統計篇：人口老化加劇 長者家庭急增

　

　　統計處日前出版了《2016年中期人口統計主題性報告︰長者》，揭示65歲及以上的長者人口最新特徵，反映本港人口老化加劇，不少數字令人震撼。

　

獨居及雙老家庭　10年增67%

　

　　2016年，只有長者居住的家庭住戶，如獨居長者，以及只由長者夫婦組成的家庭住戶（「雙老家庭」）達30萬戶，較10年前17.9萬戶，大增67.4%。當中，有3.96萬戶有聘請外籍家傭，是2006年數字（1.28萬戶）的3倍，僱用外籍家傭照顧長者愈來愈普遍。

　

長者戶月入中位數6020元

　

　

　　2016年，所有成員均為長者的家庭住戶，每月收入中位數為6,020元，較2006年的3,400元顯著增加77%。有職業收入的長者每月收入中位數為12,250元，較10年前增53%；沒有職業收入的長者住戶月入中位數為5,780元，較10年前增80.6%。統計處報告指，部分原因是政府現金社會福利增加，包括2013年增設的長者生活津貼。

　

34萬長者年逾八旬

　

　　過去10年，80歲及以上長者大增66.7%，2006年僅20.4萬人為80歲及以上，2016年增至34萬人。

　

84%私樓長者　供甩樓

　

　　2016年，居於公營租住房屋、資助自置居所房屋，及私人永久性房屋的比例，分別為36.7%、19.2%及42.8%。77.9%居於私樓的長者是自置居所，當中83.9%已沒有按揭或貸款。

　

長者人口116萬 佔全港16%

　

　　2016年本港長者人口116萬，較2006年增加36%。當中，61.6萬人為65至74歲；20.6萬人為75至79歲；80歲及以上有34萬人。長者佔整體人口比例達15.9%，2006年則為12.4%。

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