內房股 | 「金九」過半房市仍疲弱大行唱淡,縱下調存量房貸利率,內房也未可吼?

16/09/2024

  國家統計局公布今年8月內地70個大中城市樓價按年跌5.3%,創9年以來最大跌幅。另外,現雖已進入傳統「金九」銷售旺季,但9月上旬30個重點城市新房成交同環比均下降。有大行指內地房市仍疲弱,對房市復甦及樓價保持謹慎態度,其中摩通進一步下調今年內房數據預測,只建議增持華潤置地(01109)等優質房企。儘管近日盛傳內地最快今個月下調存量住房貸款利率,有分析指對內房未必有很大幫助。內房股今日(16日)普遍下跌,其中潤地曾插半成低見18.56元創52周新低,看來仍未可吼。

 

「金九」過半房市仍疲弱大行唱淡,縱下調存量房貸利率,內房也未可吼?

(華潤置地網頁截圖)

 

8月內地70個城樓價同比跌5.3% 創9年最大跌幅


  國家統計局上周六(14日)公布今年8月內地70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。《路透》根據國家統計局數據測算,8月70個大中城市新建商品住宅價格指數同比跌5.3%,創2015年5月以來最大跌幅;8月環比跌0.7%,為連續第14個月下跌,此前3個月環比均跌0.7%。


  中國房地產研究機構中指研究院日前發布報告指,在業主以價換量之下,8月百城二手住宅價格同環比再度齊跌,且已連續5個月出現百城「集體下跌」;新建住宅則受部分城市優質改善項目入市影響,價格環比上漲。

 

9月上旬30個重點城市新房成交環比降6% 同比降18%

 

  克而瑞地產研究發布報告稱,進入傳統的「金九」銷售旺季,內房新房成交規模環比8月小幅微降,但明顯不及去年同期。9月前12日,30個重點城市總計成交295萬平方米,較8月前12天下降6%,較去年9月1日到12日下降18%。一線城市回落最為明顯,北京、深圳成交均顯乏力,較8月同期近乎腰斬。二手房成交環比穩中微跌,9月前12天,15個重點城市二手房總計成交246萬平方米,較8月前12天下降4%,同比增長31%。

 

  考慮到下半月業績衝刺集中備案等因素,9月全月一二手房成交規模有望超過8月,但政策利好效應減弱、購房者信心缺失背景不變,疊加供應不濟、市場推盤積極性不足,成交增長幅度可能很有限。相較去年同期,預計新房成交仍延續負增長,降幅在10%左右,二手房規模略高於去年同期,增幅繼續收窄。

 

大摩:8月房市仍疲弱偏好物管股 內房可揀潤地綠城中海外

 

  摩根士丹利發表研究報告指,由於內地房價加速下跌,8月份的房地產銷售仍然疲弱,在低基數效應下,全國銷售額按年下跌12.6%,銷售價值按年下跌17.2%。目前對內地房地產市場復甦仍保持謹慎態度:儘管房屋價格下跌速度較快,可能導致未來數月出現更多的城市級寬鬆政策,惟料未來內地樓價將保持下跌趨勢。此外,CREIS 50個城市的周度數據顯示,內地房地產9月份的銷量至今並無明顯改善,顯示今年傳統房地產銷售旺季「金九」的銷情可能會令人失望。

 

  大摩指,相對於發展商,比較偏好物業管理公司如華潤萬象生活(01209)及保利物業(06049),預期物管股的自然增長及股息率可持續性更好。至於發展商,該行繼續選擇防守性的國企,如華潤置地、綠城中國(03900)及中國海外(00688)。

 

摩通下調今年內房數據預測 惟仍籲增持潤地等優質企業

 

  摩通指,內地首8個月內房行業數據顯示銷售、建築活動及房屋價格繼續疲弱。而在關鍵指標中,竣工量降幅明顯加劇。該行進一步下調對今年的行業數據預測,將住宅銷售價值由按年跌17%調整至跌20%,新開工量由跌18%調整至跌20%,竣工量由跌10%調整至跌15%。如缺乏進一步的政策支持下,內房下行風險依然存在。然而,正是由於市場惡化程度超出預期,中央有可能推出更強的支持政策(可能在9月底前)。在此之前,該行對行業仍保持謹慎態度。

 

  摩通料在產業疲弱下,沒有內房能幸免,但建議投資者可趁低吸納優質企業如華潤置地、華潤萬象生活及保利物業,分別予目標價30元、31元及35元,均予「增持」評級,惟對萬科(02202)仍審慎,予「減持」評級,目標價3.3元。

 

傳本月存量房貸利率或降50基點 分析:或反加劇房價下行壓力

 

  值得一提,上周末《彭博》引述知情人士報道,目前內地商業銀行正在進行最後的準備工作,最早可能在本月降低存量住房貸款的利率,更有指部分住房貸款可能立即下調多達50個基點。但調整的時間尚未最終敲定,可能仍會變化。《彭博》本月早前曾報道,中國正在考慮允許房主和貸款銀行重新協商貸款條件,而不用等到銀行通常到1月份調整房貸利率。知情人士此前稱,金融監管機構已提議在全國範圍內將存量房貸利率共計下調80個基點左右,分兩步實施。

 

  有關討論在內地宣傳機關已見端倪,內媒曾引述專家意見指,如果能盡快調整到增量房貸款的利率水平,購房者的月供壓力將會明顯減輕。不過,一來推動存量房貸利率下降並非易事,即使要降也不會降太多,因其將對銀行造成更大經營壓力,內地多家銀行淨息差已跌穿1.2%,雖仍合格但利潤壓力已十分大;二來即便存量房貸降息,對內地房地產市場也不見得完全利好,情況或如同本港樓市「撤辣」後,一二手供應顯著增加,或反過來加劇房價下行壓力。

 

廣州南沙傳全面鬆綁限購 當地政府稱暫未收到文件

 

  另外,廣州房地產界上周六(14日)傳出南沙區全面放開商品房限購,「不需要社保年限、不限購套數」,即日起執行。不過,《澎湃新聞》指,經致電向廣州市南沙區住房和城鄉建設局查詢,相關工作人員回應稱「沒有收到文件」;廣州12345政務服務熱線也回應稱,目前南沙區仍屬於住房限購區域,暫未收到相關政策調整通知。《每日經濟新聞》則指,雖然南沙住建局並未對全面開放限購的消息正式發文,但當地中介和項目表示已接到口頭通知,並已開始執行。

 

  廣州中原研究發展部認為,「528」廣州樓市新政後,南沙限購政策已相對寬鬆,僅保留120平方米以下限購及6個月社保門檻。若本次限購鬆綁後,南沙將取消所有限購門檻,購房自由度進一步擴大。限購鬆綁主要刺激目標為內地各省市及港澳台投資客,對於南沙潛在的本地就業剛需、改善買家而言,影響力有限。

 

溫傑:若下調存量房貸利率內銀必受累 惟未必對內房有很大幫助

 

  今日《開市Good Morning》節目請來凱基投資策略部主管溫傑,他指內地為救樓市,有機會下調存量房貸利率,但惟傳聞不能盡信。其實,無論存量轉按或存量利率下調都會產生一些影響,但在現時市場氣氛下難即時看到哪些股份受惠,只肯定內銀會受累,而此消息已傳了一兩個星期,是令內銀期間跌得很急的原因之一。不過,不太認同因見內銀受壓就去買內房,當然很多隻內房股價已很低殘,應沒人再急於沽貨,相反只要有些少購買力已可拉升。

 

  溫傑續指,市場對中央不理內銀只想救樓市有些憧憬,但單靠下調存量房貸利率未必對內房有很大幫助。「存量」的意思是指正在做的按揭,新政策容許轉按或者下調利率,可能會令每月供樓金額少500或1000元,從而希望有助消費,但未必有人會因此消息而買多一套房。如果你本身看淡房地產,也未必會因利息少了500或1000元就去買樓。因此,嚴格來說,若中央真的出這一招,內銀一定受累,而假設每個家庭因此省下來的錢不放回銀行而去消費,應該是消費股受惠。內房未必只因主觀願望或直覺反應就可大升,故對其仍較審慎。

 

  內房股今日普遍受壓,其中潤地、中海外及龍湖(00960)三隻藍籌內房都跌逾2%,萬科同樣跌逾2%。部分物管股表現更差,保利物業跌3.48%報24.95元,碧桂園服務(06098)跌4.45%報4.08元,雅生活(03319)跌8.82%報2.17元,華潤萬象生活跌1.25%報23.75元。

 

「金九」過半房市仍疲弱大行唱淡,縱下調存量房貸利率,內房也未可吼?

 

撰文:經濟通市場組、中國組、採訪組 整理:李崇偉

 

重溫《開市Good Morning》溫傑分析,請按此


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