瑞銀料港地產商物業利潤率降至高單位數，或需減值撥備，削多家地產股目標價

　　瑞銀研究報告指出，除新地(00016)外，預計其他本港發展商盈利將持平或下滑，主因香港物業發展利潤率收窄，料發展商物業發展利潤率將由2022至2023年的20%至25%，回復到至高單位數的正常化水平。

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　　該行下調恒基地產(00012)、嘉里建設(00683)及置地2025年盈利預測約20%，並相應調低多隻個股目標價。該行首選寫字樓及住宅板塊優於零售板塊，股票首選太古地產(01972)、置地及嘉里建設；對新世界(00017)、港鐵(00066)及冠君產業信託(02778)持謹慎態度。

樓價大幅回落，3發展商或需減值撥備

　　該行指出，由於本港住宅樓價由2021年高峰回落28%，而當時買地的預期最低資本回報率（hurdle rate）一般介乎16%至19%，故部分發展商，如長實集團(01113)、嘉里建設、新地可能需對2019-21年間買入的啟德、黃竹坑、康城地皮進行減值撥備。然而，近期沙田及東涌東住宅地塊成功批出或預示香港住宅市場初現企穩跡象。

希慎或減派息，長實或降全年股息一成

　　地產股派息方面，瑞銀認為，若槓桿率進一步上升，希慎(00014)或會削減派息，長實亦可能調低全年股息10%，因管理層曾稱股息與基礎盈利掛勾，預期太古地產及香港置地股息有中單位數增長。

　　對於即將公布的財政預算案中，該行預計政府或進一步放寬「資本投資者入境計劃」下的住宅投資限制，但若政府開支削減導致居民收入增長明顯放緩，則可能壓制本地消費及置業意願。

料今年香港零售銷售額錄得0-5%跌幅

　　報告指出，預測太古地產與香港置地將在2024年錄得2-12%的盈利按年跌幅，主因寫字樓租金續約率走低；預計冠君產業信託每股分派按年下滑2%，而希慎興業(00014)受益於租金續升及資產提升計劃竣工，盈利或增11%。

　　該行持續看好寫字樓板塊，因過剩供應已大致反映於股價，但市場尚未充分計入三大潛在需求驅動因素，包括跨境企業數量攀升、IPO市場回暖及香港資產管理規模回升。零售方面，考慮到外流消費及人民幣貶值拖累內地客訪港，該行預計2025年香港零售銷售額將錄得0-5%的跌幅。

撰文：經濟通採訪組

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