【按揭須知】定息按揭懶人包 一定要留意呢個point！
07/05/2020
政府於2月底宣布推出定息按揭試驗計劃，按揭證券公司今日(7日)起接受申請，最終息率較當時原於財政預算案公布的息率下調0.2厘，以10年期計，定息2.55厘(原本為2.75厘)，相信與環球息率下調及經濟環境令長債息率回落有關。以下為各位用家提供定息按揭懶人包。
按揭證券公司定息按揭試驗計劃今日(7日)起接受申請（iStock圖片）
邊間銀行參與計劃？
試驗計劃將通過銀行提供，多家銀行，包括中銀香港(02388)、創興、大新(02356)、工銀亞洲、上商、渣打香港及東亞(00023)等都可接受申請。
最遲幾時申請？
試驗計劃的申請期約6個月，截止日期為今年10月31日。
有乜年期可以選擇？
定息按揭試驗計劃提供10年、15年及20年三個定息期可以選擇。
息率幾多？
按證周二（6日）公布，因應市場利率的變化，定息按揭試驗計劃的年息率將較原先在本年度財政預算案中公布的水平有所下調。10年、15年及20年定按的年利率分別為2.55、2.65及2.75厘。定息期完結後，借款人可繼續選擇採用定息按揭，或轉為浮息續期，浮息為最優惠利率（P）減 2.35 厘，按揭證券公司目前的P為5.25厘，化作現時計即2.9厘。
最盡可以借幾多？
每宗私人住宅貸款上限為1000 萬元，當然還要符合自身收入要求。
定息按揭試驗計劃每宗貸款額上限為1000 萬元，切合大多數用家要求（Henry攝）
好處1：不再受加息陰霾困擾
雖然定息按揭試驗計劃的息率略見下調，但實際上仍較現時市場普遍H按的實際息率，甚至封頂息率為高。例如以H按封頂息率P減2.75厘為例（P為5.25厘），即2.5厘封頂；按息以H+1.24厘為例，近日1個月拆息0.86厘，H按實際息率只是2.1厘。假如未來3年不會加息，就算拆息這3年全段期間都高企，封頂後仍比定按著數。
不過3年後若進入加息周期，當然以借款人不轉按計(定按依然維持低息，沒動機轉往到時更高息率的浮息計劃按揭)，那時定按的效益便會顯現。因此，定按是否著數，主要取決於借款人對未來息口走勢的預期。
好處2：毋須符合壓測
對於加息3厘壓力測試「好汶水」的你 ，一定要留意！按揭證券公司已徵得香港金融管理局同意，定息按揭試驗計劃借款人毋須符合加息壓力測試！
呢個point有幾咁緊要？可以用以下例子解釋。
以同一貸款額500萬元的樓按(例如625萬樓價借八成)比較，同是還款期30年，選用浮息2.1厘H按(上文提過的例子)，需要通過壓測，若加借按揭保費，需要月入要求為46365元。而同金額、年期的貸款，借定息10年2.55厘，不需要通過壓測，不過現行的供款與入息比率要求仍然適用，只需月入40756元即可獲批。
定息按揭試驗計劃，借款人毋須壓力測試，買樓預算power up！（iStock圖片）
當然，揀定息亦有代價，就是每月供款略為上升，浮息時每月的19196元，升至定息按揭試驗計劃定息的20378元(首10年)，升幅6.2%。
若然閣下兩個按息計劃都合乎要求，計算上，當然是選擇浮息按揭，但若以上例子閣下月入4.2萬-4.6萬元，可以肯定定息按揭幫到你！
P按方面，以現時銀行P減2.9厘(實際2.35厘)計，500萬借30年，月供19848元，壓測月入約47685元。
撰文：羅駿豪
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