越秀房產基金收購廣州超甲級寫字樓

備考分派收益率將提升至7.16%

越秀房產基金(00405)於近日公布了擬向越秀地產收購越秀金融大廈。收購將有利該基金捕捉粵港澳大灣區及廣州強勁的經濟基礎及持續增長的商業物業市場機會，優化及打造更優質的越秀房產基金資產組合，促使該基金成為香港和新加坡上市房產基金中持有最大估值中國內地資產組合的基金，亦可發揮更高的經營協同效應和分散風險。

債和股的綜合融資方式

越秀金融大廈的協定收購價約為人民幣78億元，越秀房產基金擬透過三個方式為收購代價融資：其中約9.92億港元以越秀房產基金內部資源撥付；約39.19億港元以供股所得款項淨額支付；最多46億港元則以新銀行融資所得的款項支付。是次供股計劃中，越秀房產基金建議每持有100個現有基金單位可獲發37個供股基金單位，每個供股基金單位作價3.20港元，發行最多12.34億個供股基金單位。此外，由於越秀房産基金是少數獲三家國際評級機構穆迪、標普及惠譽授予投資級評級的房地産信託基金，融資成本比較便宜，收購所需的新銀行融資將按香港銀行同業拆息加1.3%年利率計息。

越秀房產基金對今次收購採取了債和股的綜合融資方式，讓融資方案既能符合基金單位持有人的利益，有效控制收購後的基金借貸比率，亦透過供股計劃讓基金持有人可擁有平等參與基金發展的機會，同時增加市值和提高基金單位的整體流動性，擴大基金持有人基礎。收購完成後，越秀房產基金的借貸比率預計將由2021年6月30日的38.8%輕微上升至41.0%，符合《房地產投資信託基金守則》借貸比率上限須低於50%的要求。

收購可優化及擴大物業組合估值23%至人民幣425億元

目前，越秀房產基金擁有廣州國金中心、白馬大廈、武漢物業、上海越秀大廈、財富廣場、城建大廈、維多利廣場及杭州物業共8個優質物業。基於今年8月底的估值，在收購完成後，基金經擴大的物業估值將增加23%至人民幣425億元。越秀金融大廈並將成為越秀房產基金在珠江新城核心區的第二項優質物業，提供額外的可分配收入來源，減少現有組合對廣州國金中心的收入依賴。根據備考越秀金融大廈今年上半年的收入，交易完成後將使越秀房產基金的收入增長約24%，寫字樓佔收入的比例將從53%提升至62%，物業組合的平均樓齡亦會由14.2年降低至13.4年。

備考截止2021年上半年的可分派收入將提升42%至4.8億元人民幣

越秀房產基金將於收購完成後，向現有股東特別分派8500萬元人民幣，即每個基金單位0.0255元人民幣。預計收購事項在供股及反向併購完成後，備考截止2021年上半年可分派收入將提升42%至4.8億元人民幣，備考截止2021年上半年每個基金單位分派將增加約3.4%至0.1055元人民幣，備考年化分派收益率將提升0.48個百分點至7.16%。

越秀金融大廈具資本增值和租金上調潛力

總建築面積為210,282.94平方米的越秀金融大廈是廣州珠江新城CBD核心區的地標建築，擁有全市唯一開通「廣深珠」直升機航線的寫字樓停機坪，以及68層高的商業大廈。該國際甲級寫字樓位處交通樞紐策略地段，鄰近多條地鐵線路，包括地鐵3號、5號、13 號與18 號線，地鐵13號線第二期更預期於2022年通車。目前，越秀金融大廈已吸引來自金融、商業服務、房地產、信息技術及製造等各行業的眾多優質國內及跨國企業租戶，包括14家世界500強企業。

是次越秀金融大廈成交價僅為每平方米人民幣45,829元，較去年珠江新城可比交易「珠光譚村寫字樓項目」每平方米人民幣61,500元的成交價低約25%，成交價差異顯示出收購目標具備資本增值潛力。

截至今年9月30日，越秀金融大廈寫字樓空間的出租率達93.8%，租金約為每月每平方米人民幣199.3元（不含稅），而同區可比的國際甲級寫字樓於2021年二季度的平均租金每月每平方米為人民幣218元（含稅），加上越秀金融大廈於2015年完工且目前進入第二個租賃週期，預期單位租金具有潛在的調整空間。根據市場顧問報告，預期珠江新城核心區國際甲級寫字樓的租金在2022年至2025年期間，將達到3.2%至4.4%的穩步增長，主要原因為未來四年該區域寫字樓面積稀缺。

大灣區及廣州的資產比重將增至83%

是次收購有待12月6日的基金單位持有人於特別大會上投票通過。由於越秀金融大廈與越秀房產基金持有的廣州國金中心毗鄰而立，完成收購後，預料不單可擴大該基金的組合規模和打造更強大的平台，引入更多成熟的國內及跨國企業，越秀金融大廈並可與廣州國金中心實現多方協同效應。此外，基金位於大灣區及廣州的資產比重亦將由79%增至83%，有利進一步捕捉粵港澳大灣區與廣州市場增長機遇。

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