LPR超預期下調 惟樓市低迷債務難解 內房先升後跌

20/05/2022

  內地近日公布多項經濟數據均遜預期,其中4月份住房貸款急降;而當局繼下調首套房貸款利率後,再下調5年期貸款市場報價利率(LPR)15個基點,減息幅度超預期,市場預期樓按貸款利率亦會跟隨向下,刺激內房股早段造好,其中碧桂園(02007)更曾飆逾半成,中海外(00688)亦曾升逾3%,但其後升幅卻大為收窄,半日更普遍倒跌收市,可能因內地樓市始終沒起色,以及內房債務問題依然難徹底解決。

 

(中海外網頁截圖)

 

5年期LPR降15基點 首套房貸款利率低至4.25%

 

      人民銀行公布,將1年期LPR維持在3.7%,市場原預期降5基點,但將5年期LPR下調15基點至4.45%,下調幅度超市場預期。人行於今年1月時將1年期LPR連續第二個月調降,且幅度擴大至10個基點,5年期亦錄得21個月來首次下調但幅度僅5基點。2月以後LPR則走穩。


      《上海證券報》引述業內人士表示,與企業貸款不同,個人住房貸款期限長,目前99%以上的個人住房貸款利率與5年期以上LPR掛勾。此次調整後,按照最新LPR計算,個人住房貸款利率最低可達首套房4.25%,二套房5.05%,本次調整對新發放和存量個人住房貸款均會產生影響。


  中信證券首席經濟學家明明表示,5年期LPR的下調體現了刺激信貸增速、降低企業和居民長期貸款利率的方向,政策態度很積極,對房地產是有利的訊號,另這是史上第一次只降5年期而不降1年期,預計5月的信貸增速會反彈,未來隨著利率下行,經濟也會逐漸企穩,而5.5%的經濟增長目標需要更多政策發力,未來LPR還有可能繼續調降。澳新銀行資深中國策略師邢兆鵬則指,5年期調降15個基點令人驚訝,顯示監管層似乎已結束關於房地產行業的討論,並得出結論應該拯救該行業。

 

碧桂園龍湖發公司債 林嘉麒:內房債務問題仍需時解決

 

  另方面,早前傳出碧桂園、龍湖(00960)、美的置業(03990)三家民營房企被監管機構選定為「示範房企」,將於本周陸續發行人民幣債券,同時發行信用保護工具。碧桂園隨即宣布,其內地全資附屬碧桂園地產集團建議公開發行不逾5億元人民幣的公司債券,債券期限為3年期。龍湖集團附屬重慶龍湖企業亦於周三(18日)及周四(19日)向專業投資者公開發行2022年公司債券(第二期),債券為6年期,發行規模為5億元人民幣。

 

  元宇證券基金投資總監林嘉麒指,碧桂園地產集團已於2021年2月10日獲得中國證監會許可註冊,可於24個月內向專業機構投資者分期公開發行不超過139億人民幣的公司債券,因此某程度上是維持「原判」,繼續准許而已。而三間公司今年美元債到期較少,較同業有優勢,可先行以身作則,測試融資市場的反應。不過,今次示範房企是以境內發債為先,而房企最大債股持權人是境外,即美元債。今次示範房企將分階段試行,估計內循環也要走一段時間,而境外債的問題就需要更長的時間去解決,內房實質性問題仍需要更長時間才可徹底解決。

 

大和:料5月內地樓市仍疲弱 發債有助提振市場情緒

 

  另外,人行和銀保監近日將首套住房貸款利率下限較LPR下調20個基點,惟大和發表研究報告,懷疑此次下調對提振樓市的作用,因並非所有城市都會將利率下調20基點,而且不會對銀碼較小的樓盤有顯著影響。在當前疫情和宏觀經濟不明朗下,買家或仍保持觀望。4月房地產銷售的弱勢料持續到5月,並預計內房板塊將在持續喜憂參半的消息下區間波動,維持對內房行業「中性」評級,建議關注財務實力穩健的股份,如龍湖,華潤置地(01109)和旭輝(00884),均予「買入」評級,目標價分別為54.5元、43.2元及7.2元,另預料部分內房股的財務質素將在周期性低迷中有所改善。


  大和又提到,將碧桂園、美的置業和龍湖選為示範企業,可率先發債,雖然它們不會因近期的債券發行中獲益太多,但此舉卻有助於提振市場情緒。

 

      內房股今日初段普遍上升,但半日收市多報跌,其中越秀地產(00123)附屬公司發債籌最多21.5億人幣,股價卻偏軟,萬科(02202)則倒跌逾2%。

 

 

撰文:經濟通市場組、中國組、採訪組 整理:李崇偉

 

 

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