【回歸廿年】金融海嘯無礙樓市 減息量寬刺激樓價狂升

22/06/2017

  美國在2008年爆發次按危機,更演變成影響全球「金融海嘯」,本港樓市在這次風暴之中,並沒有受到太大影響,反而在美國不斷減息至極低水平,以及持續量化寬鬆措施下,導致全球資金泛濫,不少資金湧至本港樓市,推高住宅物業價格。

 

政府連番出招亦無助樓市降溫,遲來的資助房屋供應只是杯水車薪 (經濟日報集團資料圖片)

 

  政府為防止物業市場進一步升溫,過去7年先後推出多輪需求管理措施,2010年11月首先針對短期買賣,推出額外印花稅。在行政長官梁振英上任後,遏抑樓市的措施仍然繼續,2012年10月再將額外印花稅稅率加碼,並且引入針對海外買家的買家印花稅,2013年就針對已經擁有物業的買家,徵收雙倍從價印花稅,最新是在去年11月引入新住宅印花稅,將所有住宅印花稅劃一上調至15%,只有首次置業人士才可豁免。

 

  金管局亦都幫手為樓市降溫,由2009年10月起至今,已經推出8輪逆周期措施,收緊銀行可提供的按揭成數,由原本減少貴價物業的按揭成數,逐步連一些較為低價的物業都要降低按揭成數,金管局稱為保障銀行系統安全。

 

樓市辣招無助降溫 樓價較97年高位高85%

 

  在2008年「金融海嘯」發生後期,樓價曾經有下調,但踏入2009年就重拾升軌,樓價在這一年就上升26%,2010年整年就升18%,多個屋苑的價格超越1997年的高位。

 

  政府可謂「落重藥」遏抑樓市,成效卻不甚有效,樓價在2011年2月已經重上1997年的最高位,由2011至2016年,除了2015年基本持平外,每年樓價都有5%以上升幅,2012那年升幅更達27%,這6年來累計升幅達到81%。如果以最新差估署的今年3月樓價推算,現時樓價較1997年高位高出85%,中原城市領先指數更在今年6月連續17個星期創新高,打破1997年的連續創新高紀錄。

 

政府「落重藥」遏樓市卻不甚有效,繼2011年重上97年高位,隨後樓價6年更累升達81% (經濟日報集團資料圖片)

 

  雖然政府在打擊炒賣及外來投資需求不遺餘力,但市民要求的復建居屋措施就遲遲都未獲回應,更引來中央官員關注本港樓市問題,最終在時任特首曾蔭權的最後一份施政報告,宣布復建居屋,首批發售的居屋就在2015年3月推出。

 

  遲來的資助房屋供應只是杯水車薪,2014至2016年每年只是推出逾2000個居屋單位,每年都錄得逾十幾倍的超額認購,今年又再錄得近46倍認購,政府持續出招壓抑需求,增加供應,未來樓價又會何去何從呢?

 

撰文:黃健臻

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