「瑧尚」開價！用發展商二按好唔好？

　　受制地理位置，樓下屬土瓜灣街市範圍，新世界與市建局的「瑧尚」開價。面向公路一房單位，順理成章成為最平價貨色，望公路入場折實四字有交易。整批望公路單位的樓價，較另一邊非公路的一房戶平約16%。首批推出80個單位，扣除基本折扣額17%，折實平均呎價18,300元，較同區「啟岸」首張價單19,977元，低約8%。

　　按即供價計，雖然全數一房跌入按保門檻，但樓盤關鍵日期2021年3月31日，距離落成期尚有25個月，有機會借不到按揭保險，故發展商有提供「備用二按」，最高可借25%，年期25年，首三年息率2.375厘，其後5.125厘。只是選用「備用二按」有幾點要留意。

　　首先選用「備用二按」的折扣額，會由最高17%縮減至13%，入場單位由原本462萬元，一下子調升至484萬元。其次發展商會收取「二按」申請費，相當於貸款額0.5%。以入場單位計等於6,050元。無論成功批核與否，這筆費用也會被徵收且不會退還。當然最重要是二按的幫助性有多大？

　　以入場單位計，樓價484萬元單位，自己先付15%首期，相當於72.6萬元，餘額60%向銀行承造一按，而25%則向發展商承造二按，首三年供款約16,641元，由第4年至25年則跳升至18,244元，最後5年供11,286元。由於二按審批需得一按銀行同意，需以二按較高息部份連同一按進行壓力測試，故月入最少42,513元才符合條件。

　　相比之下，假如按揭保險公司受理，以傳統方式造八成按揭，入場單位樓價462萬元，自己付20%首期，相當於92.4萬元，第一筆開支較二按計劃增加19.8萬，但供款卻較為相宜。全期月供14,990元，較二按首三年供款額少約1,600元。而且，準買家約有月入36,000元已可過到壓測門檻，較選用二按條件為低。

　　始終二按條款先甜後苦，買家最好有心理準備，在三年低息期後轉按至傳統銀行。但以三年後的尚餘欠款計，樓價估值要升至633萬，即較現價升31%才可轉按。

胡國威- 「胡．說樓市」Facebook 專頁

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