【大灣區】盼升值變港樓首期　90後珠海100萬上車夢

拆局篇：港識途老馬 拆解內地買樓 4大伏位

　　說起港人投資大陸樓，李海文有無數小故事。他多年前初到內地買住宅，「落訂」後內地經紀才拿出一份文件，指限購令港人不可買住宅，「當時我手機Whatsapp存錄我和經紀的對話，證明對方明知我是香港人，仍接受我落訂。」他最終取回訂金，他因此經常叫學生北上買樓，跟經紀對話，要全程錄音，攞齊文件，「要攞證據㗎，否則將來有事點打官司。」 他近年經常收到學生查問，好不好買有返租計劃的公寓，「我一般都叫不要買，你如果追對方十年反回報（即返租）給你，佢唔畀搞到你嘈喧巴閉，而這類樓盤通常都很便宜，即是你要馬兒好，又要馬兒不吃草，有無咁嘅事？」

李海文叮囑港人買樓要多做功課，了解內地政策及規劃免「中招」。

李海文

‧縱橫地產界逾20年，香港工商舖買賣專家

‧曾任職中原、置業18、川喬集團等

‧2012年開始北上投資

‧教路港人北上買樓的「一巴仙培訓學院」導師

‧2017年於珠海創立奧迪國際置業

返租有伏 瞄準心急港人 

　　返租的問題出在哪裏？李海文又有小故事，他曾跟中山一個中型開發商開會，那位老闆正是建公寓做返租，公寓賣20多萬元一間，返租十年，由內地有名的酒店品牌營運。他問對方的樓盤在舊村地方，租客何來？何時有舊區改造讓樓盤升值？「他答我，你們香港人鐘意反回報（返租），至於將來升值，由我講啫。」讓他深感內地有發展商看中港人買樓心態——博升值、貪返租。

　　返租成為港人北上買樓第一「大伏」，李海文指出，部分返租公寓聲稱由酒店品牌營運，實情經營者只是酒店品牌的加盟商，買家只是跟酒店加盟商簽租約，而部分內地酒店品牌對加盟商的約束力不高，更跟發展商無關。他又指經營酒店屬長線生意，因此返租的租約往往長達十年，有發展商為「谷」銷情，把樓盤幾層包銷給別人，再找酒店加盟商去做返租增加賣點。近日珠海市中心揚名廣場的商舖業主抗議，當中包括港人，正是因為收不到返租。他建議港人買公寓想要返租的話，選擇酒店品牌直接營運整幢公寓的項目，或者酒店營運商是發展商的子公司，保障會多一點。

現時從澳門（左）駛入橫琴（右）後，不可在橫琴過對面的珠海保稅區。

港人內地買樓可做五成按揭，但銀行未必及時批出貸款。

樓盤拋出各種基建規劃增加吸引力，投資者宜多做功課。

借貸困難 遲交錢即違約

　　香港睇樓團力谷珠海保稅區公寓，經常拋出該區的規劃大計，指國土局已公布《橫琴新區與保稅區、洪灣、灣仔區域一體化發展規劃》，未來保稅區跟橫琴等共同發展等。

　　保稅區樓價較低，李海文認為其規劃未完成，他舉例現時澳門車可經蓮花口岸進入橫琴，但暫時未能經橫琴大橋離開橫琴往珠海保稅區，「現在說要將幾個區連成一線，但整個規劃未完成，要記住，行車會否延伸過保稅區，這仍然是個問號。」他認為投資者要「賭」未來，只要是「平價」並無問題。他認為保稅區發展起來的關鍵，視乎有多少人流入珠海，現時珠海或其他地方都各師各法，例如透過補貼買房、落戶政策等「搶人」。 

　　他提醒港人投資內地時，要了解內地政策及政府的工作。有關地方的規劃，通常透過官方媒體發放的消息較可靠，內地一些房地產網上平台發放的規劃消息，除非明確引述來自某官方媒體或官員，否則投資者要小心查證。港人到內地買公寓可做五成按揭，但記者跟睇樓團時，有內地經紀透露，有客人的銀行貸款已等半年還未批，因此要交違約金，李海文直言近日他有學生也「中招」，去年的買樓貸款至今未批出，「合同寫明按揭做不到，跟發展商無關，要你一筆過付款。」投資者須找可立即放款的銀行。早前有學生向他求助，因內地經紀遲了辦手續，遇上政策轉向限購，要有社保才能買下住宅單位。當時單位的樓價每平方米已升了3,000元，學生不想退訂放棄單位，唯一選擇是在限期前立即全付，「個學生因為不夠錢全付，所以打來向我求救。」港人不熟悉內地法規，買樓「伏位」處處，李海文指不少人、尤其後生仔視投資內地樓為跳板，部分非常進取心急，他忠告︰「千祈唔好貪平呀！你去到人生路不熟的地方，邊有咁大隻蛤乸隨街跳。」

北上買樓四大伏位

　　１）公寓走灰色位做住宅：若嚴厲執法將有影響

　　２）返租十年：公寓營運者是酒店 加盟商保障低

　　３）規劃未必成真：相關規劃以官方媒體發布為準，網上房地產平台的規劃 消息要小心求證

　　４）貸款變全付：因銀行遲遲未放款，或要一筆過付清

轉載自《iMONEY智富雜誌》

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