轉戰海外(四): 日台銀碼細 成年輕港人新寵

　　來到海外置業最後一篇。若嫌歐美國家太遙遠，不如選鄰近的日本和台灣。日台一直以來都是港人的後花園，而兩地的物業格價相對香港仍然較低，而且租務回報不俗，是不少年輕人投資日台物業的主要誘因。

受惠日圓低水及奧運概念，有代理認為未來數年東京樓價仍有上升空間 (iStock資料圖片) 

日圓貶值 日本樓變相八折

　　根據地產代理世紀21中華物業數字，今年三月份該公司於香港成交記錄及日本東京合作房產代理的二手成交記錄，超過一百宗，成交金額超過13億日圓(約1億港元)。

　　日本經歷迷失廿年，經濟仍然有待復甦，在安倍經濟學的量寬剌激下，過去半年日圓匯價下跌超過兩成，日本物業價格變相八折。普通實用面積200百呎左右的單身公寓入場費只是數十萬港元，在香港甚至連首期也做不到的價錢已經可以買下一個單位，此類公寓銀碼細及易出租，最受投資者歡迎。而約400至1000萬港元的旺區商業地鋪及1000萬港元以上全幢單身公寓，亦大有捧場客。

　　地點位於JR主幹線車站沿線地區的單身公寓，如買入價是1000萬日圓左右(即76萬港元)，租金回報扣除稅後仍有6至8厘。而相比歐美國家，日本的物業稅及賣買時的各樣開支算是易明，整體支出一般為樓價的8%。

　　但每年固定資產稅1.4%、都市物業稅0.3%、物業所得稅等都必須特別留意當中物業所得稅因應租金收入而遞增，最高可達40%。

加消費稅 代理: 影響有限

　　有人擔心日本消費稅剛於四月一日起由5%增加到8%，直接影響買入成本，因各種買賣使費均因此而加價，影響購買意欲。但日本地產代理認為對二手物業市場影響有限，料海外人士仍然熱衷投資日本物業，因受惠日圓低水及奧運概念，認為未來數年東京樓價仍有一定的上升空間。

　　不過，最新公布的日本不動產經濟研究所的調查數據指，東京地區的新建公寓在3月共售出4641套，按年減少了9.7%，是東京的公寓銷量連續兩個月低於去年同期，而中心城區的銷售低迷更為明顯。

　　研究所認為，伴隨用工荒而來的人工費用增長及建材費用的急劇上升，導致房地產公司不得不提高房屋的售價。至於上漲到什麼程度，房地產公司將根據消費者的反應來確定。

　　日本的物業現時不少是由外國人購入「炒上炒」來刺激成交。中短線投資者要留意，出售物業時，日本與不少其他地方一樣要交資產增值稅，五年內賣出要交30%，多於五年則為15%

台灣置業 五成按揭

　　台灣對香港人來說毫不陌生，甚至不少港人嚷著要移民台灣，感受當地文化氣息。台灣對「外國人」有的產權限制，根據當地的《土地法》，並不是所有國家的人士都可以在台灣投資房地產，僅限於台灣認可的互惠地區。香港是屬於有條件的互惠地區，持香港永久居民身份證(而不持其他外國國籍)、香港註冊的公司法人，或具台灣當局認可的華僑身份者之香港居民，可在台灣買賣物業，包括住宅、寫字樓、商店、廠房等一般用途的物業，及承造按揭，惟貸款額一般為物業價格的五至六成。

　　大部分台灣物業均可享永久業權，但亦令舊樓難以清拆重建，因此選購台北市物業時，如因便宜而選購早年落成的舊樓，便要有負擔高額維修費的心理準備。除台北市核心地段物業，台北的新發展區新北市的物業近來亦成投資者新寵，因該區，基建、交通及社區配套均更完備，具備升值潛力。

　　台北市中心樓價去年已上升一成七，平均樓價達566萬港元，平均呎價近4900港元，而新北市住宅平均呎價2500港元，逾千呎單位僅300萬港元左右，是本港的四分一價錢。

要付所得稅 可達33%

　　不過，台灣成屋買賣已經採用實際交易價格計算所得稅，以新北市為例，去年在新北市各區賣房的投資者，今年5月報稅時，如果未舉證買進成本及出售價格，則必須依據財產交易所得標準，以房屋評定現值的14%至33%，申報綜合所得稅。

　　而熱門區如淡水及五股區，自今年起，課稅比率由14%一舉調升至23%， 至於板橋、新店等8個行政區，將按房屋評定現值的33%課稅。

　　第一太平戴維斯研究報告指，台北市住宅交易去年第四季持續微幅量縮，但部分指標豪宅價格屢創記錄。預期台灣政府的新稅收政策將會壓縮房市投資獲利，影響個人投資人的投資意願。

　　第一太平戴維斯研究及顧問諮詢部資深經理丁玟甄指， 台灣房市政策一波波打擊市場信心，實價課稅的議題將籠罩2014/15年度住宅市場，個人投資人將朝海外尋求新的投資機會。(系列完)

撰文: 王錦霞

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