樓市轉旺助收入 物業管理股值憧憬

　　近年內地物業管理市場發展迅速，帶挈相關公司的收入水漲船高。多間知名房企陸續分拆旗下物管公司來港上市，憑藉母公司的品牌效應，股價自上市以來錄得不俗升幅。而物管公司積極優化旗下社區服務平台，引入「社區O2O」概念，其發展前景惹來無限憧憬。
　

 
最新消息　花樣年將接手萬達物管

 

　　今年以來，內地樓市持續回暖，多個城市樓價愈升愈有，推動物業管理的需求，發展前景值得看好。本地上市的物業管理股數量不多，但不乏炒作空間。

　
　　猶記得中國海外（00688）分拆出來的中海物業（02669），初上市後半月內市值幾乎翻一番。而在7月底，集團更因盈喜消息刺激，股價大升49.6%。另外，花樣年（01777）分拆出來的彩生活（01778）上市3天之內，市值更超越母公司；綠城中國（03900）持有的綠城服務（02869），上市差不多一個月股價升達49%。近年內地物業管理企業數量不斷增加，以致企業間的競爭愈來愈激烈。據中國物業管理協會統計，截至2014年底，全國物業服務企業約10.5萬家，較2012年調查的企業數量7.1萬家增長約48%。而首100大企業平均管理95個物業，總樓面約1,750萬平方米。

　　行業分散度較高，未來或將迎來整合併購潮。據悉，去年百強企業管理面積達到49.6億平方米，佔全國物業管理面積的28.4%，同比上升8.9%。

　　彩生活的母公司花樣年公布，旗下合夥企業幸福萬象會連同全資附屬前海嘉年，收購萬達商業（03699）的全部萬達物業管理股權。若交易落實，花樣年將接手萬達近6,000萬平方米的項目面積，此可能成為內地物管行業最大規模的併購交易。若併購潮持續，可刺激行業向好，物業管理股中長綫值得憧憬。

重點：
　
　‧內地樓市回暖，帶動對物業管理服務的需求，相關股份的前景值得看好
　‧物管市場規模持續擴大，多間知名房企陸續分拆旗下物管公司上市，提升整體估值
　‧「社區O2O」為行內新趨勢，未來發展空間很大

行業概況　管理面積年增近兩成

　　顧名思義，物業管理是對物業的增值服務，包括屋苑內的保安、清潔及維修等服務。早在十多年前，內地的物業管理業務並不吃香，公司不蝕錢已經可喜可賀。原因是當時內地人沒有交管理費的習慣，且對物業管理要求不高，令行業很難經營。

　　不過隨着內地經濟快速增長，推動城鎮人均可支配年收入持續上升。根據國家統計局資料顯示，城鎮人均可支配年收入由2008年的1.6萬元（人民幣，下同）增至2014年的2.8萬元，複合年增長率約為10.6%。加上中高收入階層的崛起，加大對物管服務的需求，帶挈相關公司的收入和盈利顯著提升。

　　根據中國物業管理協會統計，截至2014年，全國物業服務企業經營總收入約為3,500億元，較2012年的3,000億左右增幅達16.7%。而據中國指數研究院資料顯示，截至2014年底，物業管理百強企業淨利潤均值增加至319萬元，同比增長31.6%。

　　時至今日，在內地從事物業管理已經不是一件新鮮事。2008年至2014年期間，物業管理百強企業所管理的平均總建築面積，由620萬平方米增加至1,750萬平方米（見圖一），複合年增長率約為18.9%。截至去年底，內地物業管理行業管理面積164.5億平方米、企業數量10.5萬家、年營業收入3,500億元、從業人員711.2萬人。根據第一太平戴維斯的數據預估，到2020年，全國住宅物業面積將達到300億平方米，而社區服務消費將超萬億元。

知名內房紛紛分拆

　　內地物業服務市場發展迅速，行業規模持續擴大。惟本地上市的物業管理股份五隻手指可以數完，且主要由內房股分拆出來。無他，除了令業務定位更清晰、獲得較高的估值外，更有一個新融資平台幫助其物管業務發展，紓緩資金壓力。因此，近年多間大型內房亦有意分拆物管公司來港上市，如萬科企業（02202）等。

　　再者，這些從內房企業分拆出來的物管公司，憑藉母公司的品牌效應，根本不愁收入增長。如中海物業預計上半年淨利潤將較2015年同期上升約一倍；又如剛上市的綠城服務，截至2012年底至2014年底的收入複合年增長率為22.4%。

　　另外，行業近年更掀起「社區O2O」平台的熱潮，即是利用移動互聯網工具——手機應用程式（App），建立用戶與商家，或第三方服務提供者之間的社區生活平台。業主可透過此平台，進行繳費、維修、理財、租房、電商等多方面的服務。「互聯網+」國策推動下，「社區O2O」概念相當受市場關注，難怪近年多間物管公司相繼涉足此平台。最為人熟悉的有萬科的「住這兒」App、中海的「悅居中海」App等。以目前行業的增長性來看，其發展前景實在不容小覷。

個股追蹤　中海物業管理面積料大升

　　內房股接二連三分拆物業管理業務上市，結果股價表現比前者更搶鏡，頓時成了市場熱點。今期分析的中海物業再度逼近歷史高位，皆因上半年受惠毛利上升，令盈利較去年同期大增一倍，卒之刺激股價於一個月內爆升近五成。

　　一般物業管理股的賣點，在於業務本身屬輕資產生意，毋須投入大筆資本開支，加上業務有穩定且強勁的現金流，令公司擁有一定派息能力。不過，內地的物業管理股尚有兩、三個利好因素，例如併購、調高管理費及增值服務等，能夠成為未來盈利增長的催化劑，因此市場才肯給予較高估值。以中海物業為例，去年每股盈利為0.0356元（港元，下同），假設今年全年每股多賺一倍，預測市盈率亦接近25倍，反映其估值已經反映高增長的預期。

　　先看中海物業目前的版圖。翻查公司招股文件，自2012至2014年管理面積增長相當快速，由3,409萬平方米升至5,638萬平方米，複合年增長率約18%。至去年公司在港澳和內地的50個城市及地區共有427個項目，管理面積合計約8,260萬平方米，按年增加46.5%，項目包括中、高端住宅、甲級寫字樓、商業綜合體、酒店及政府物業。

　　併購其他項目以外，市場又憧憬母公司中海外購入中信集團的物業組合之後，中海物業可逐步接手該組合的物管服務；資料顯示，計劃收購的物業組合包括121個物業，截至今年4月，總建築面積為3,155萬平方米，應佔建築面積約為2,352萬平方米；換言之，假定中海外會將新收購項目給予中海物業管理，估計未來幾年公司的管理面積會大幅提升，有利產生規模效應，帶動業績向上。多個項目成功加價物管股又跟「O2O」扯上關係，透過手機APP提供社區內各種增值服務，而中海物業在這方面的收益果真增長神速。去年來自增值服務的收入為1.8億元，按年升四成，經營利潤增長七成多至7,097萬元，估計通過這個模式再配合管理項目不斷增加，錢途不容小看。

　　問題是，公司旗下項目的毛利率有多少上升空間。招股文件顯示，往績記錄中，公司於130項物業合約續期時，成功增加管理費；從好的角度看，未來公司手上有多個項目有調價空間，但加價難度及對毛利率影響較難評估。

　　中海物業的模式有包幹制和酬金制兩種，按收入計，分別佔物管分部收入的85.1%及5.3%，簡單說包幹制等於物管公司承包整個項目的所有開支，扣除成本就是公司利潤；酬金制則是物管公司收取固定酬金，其他開支歸居民負責。相比之下，包幹制的收益較受員工成本影響，過去毛利率穩定在12%至13%，似乎大幅上升的可能性不高。

 

轉載自《iMONEY智富雜誌》

 

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