《談國論企－黎偉成》住宅商品房前二月略加快開發投資

　　中國的住宅開發投資於２０１８年１－２月份呈現略為加快開發投資速度，主要受惠於商品住宅房的銷售情況有序的回穩改善，而竣工及待售面積進一步縮減，使求與供該可逐步回復到相對平衡的良性關係，唯是此需商業銀行等金融機構的適度大力支持。國務院總理李克強於《２０１８年政府工作報告》強調要「繼續實行差別化調控」，和「要建立健全長效機制
，以促進房地產市場平穩健康發展」，相信住宅樓市回春有望矣。
　
＊需求回穩供應卻不斷縮減會使市況漸平衡＊
　
　　據中國國家統計局所發布的最新資料顯示，全國房地產開發投資於２０１８年前個月出現溫和好轉新況，特別是住宅開發投資累計額度７３７９億元同比增長１２﹒３％，不僅相對於
２０１７年１－２月份的６５７１億元的９％升幅多增３﹒３個百分點，更使整體房地產開發投資１﹒０８３萬億元比上年同期多增１個百分點至９﹒９％。此因住宅房屋於２０１８年伊始的開發工程開始增添動力，並可見之於（１）新開工面積１﹒３０３２億平方米的同比增長５％，使包括辦公樓、商業營業用房在內的各類房屋新開工面積１﹒７７４６億平方米的增幅達
２﹒９％，和（２）整體住宅施工面積４３﹒０６６９億平方米增長１﹒８％。
　　論住宅房屋有向俏的最新發展之因，乃（一）即使商品住宅銷售面積於２０１８年１－２月份所達１﹒２７２７億平方米，同比增長只是２﹒３％和比整體商品房所增的４﹒１％少增
１﹒８個百點，但住宅房的銷售額度１﹒０５５３萬億元的升幅，卻高達１５﹒７％，為自
２０１７年１－７月份１５﹒９％的上升幅度以來的快增，更遠高於２０１７年全年所的
１１﹒３％，可解讀為住宅商品房屋的銷售價格重拾升軌，故銷量低而所涉的額度有較快增長。
　　商品住宅銷情有所好轉，因由有市場的需求即使只是溫和增長，唯是供應量卻逐步收縮，也許會在稍遲階段出現供與求回復到相對平衡的關係，而供應方面的（二）住宅房屋竣工面積於
２０１８年１－２月份達９６８２萬平方米，同比減少１７﹒１％，而２０１７年同期仍然相對大幅增加１５﹒３％，和７月份由對上一個月之升轉跌，使去年全年累計減少７％。
　　再結合（三）住宅商品房的待售面積，所縮減的程度更為劇烈，於２０１８年１－２月份所達之３﹒０１２１億平方米，同比減少２６％，相對於２０１７年前兩個月減１２﹒７％至
４﹒０７２５億平方米，在面積上於１年之間減少１﹒０６０４億平方米，在幅度上則多減
１３﹒３個百分點之普。
　　由是得出的結論，為：新的住宅房屋供應漸次減少之情日甚。
　　但房地產市場仍面對十分重大的壓力，此乃來自（四）以商業銀行為主的金融機構對房地產開發商的貸款仍然相當審慎，因到位資金中的（Ｉ）國內貸款於２０１８年１－２月份５００１億元同比僅增０﹒３％，遠低於整體到位資金２﹒３９８８萬億元所增的４﹒８％凡４﹒５個百分點，而上年同期仍增加１１﹒５％至４９８５億元，和個人按揭貸款３２４１億元同比減少４﹒３％，上年同期增加２０﹒４％，反而（ＩＩＩ）開發商自籌資金由上年之跌
１７﹒２％轉升７﹒２％。
　
＊商業銀行得支持房地產開發投資惠民生＊
　
　　正正因為商業銀行等金融機構對房地產開發商的支持力度不足，故（五）土地購置遂未見有任何改善之象：（１）所涉面積２３４５萬平方米同比減少１﹒２％，而２０１７年１－２月份尚略為增加６﹒２％至２３７４萬平方米；而（２）土地成交價款只能夠持平於上年同期的
７９４億元，上年的前二個月尚能增長１２﹒７％。
　　對於中國的房地產市道的前景，感到信心，因國務院李克強於３月５日發表的《２０１８年政府工作報告》，提到境內外廣為關注的房地產問題時，強調定位是「堅持房子是用來住的，不是用來炒的」，並力表要建立健全長效機制，以促進房地產市場平穩健康發展，還透露要穩妥推進房地產稅立法，都是有利房地產市場今後發展和廣大人民群眾安居宜居的基本利益。
《資深財經評論員　黎偉成》（ｗａｉｓｈｉｎｇｌａｉ２１０＠ｙａｈｏｏ﹒ｃｏｍ﹒ｈｋ）