《香港樓語－陳東岳》地從何來

　　筆架山龍翔道地皮以７２﹒６８億元售出，樓面呎價逾２﹒１萬元，屬九龍區歷史新高。九龍豪宅用地有價有市，凸顯了市區住宅用地稀缺的現況。有研究機構推算，未來
３０年香港需要９０００公頃可發展土地，規模超過三個沙田新市鎮，就算政府建議的新發展區及填海大計全部順利落實，亦只有約５０００公頃，因此多管齊下開闢新土地，刻不容緩。
　
＊誰孰優先＊
　
　　近年政府賣地，賣的多是十多年前開始以不同方式開發的土地，但該批比如位處將軍澳、白石、九肚山等區的地皮，現時都差不多賣完賣光。９７後因為亞洲金融風暴及沙士等導致香港經濟不景，一段長時間沒有進行大型土地開發，雖然現屆政府想方設法積極面對，但社會各界有識之士都擔心，當幾年後現有僅存的熟地賣完用完，怎樣滿足社會對私營房屋的新增需求？況且現時社會不單單是住屋缺地，差不多各種各類用途，包括公屋、商業、工業、倉庫、物流、文娛、體育、足球場、公共設施甚至靈灰安置場等均需要用地，地從何來？更複雜的是，有些用途是大家公認有需要的，但千萬不要在我家園附近，民意更局限了可供選擇的地點。
　
＊勿近我家＊
　
　　「橫洲」和「石門傑志」等事件，是不同現存土地用途與建房用途之間，誰孰優先的例子。試想想，假如政府採取消極態度，你反對我便放棄，又如何解決愈來愈長的公屋輪侯冊及如何平抑愈來愈高的地價房價？解決問題還是大家摒棄成見，按照實際現場各持份者者使用者的情況，先要妥善安排賠償及重置搬遷，然後騰出用地建屋讓更多人居住。
　
＊摒棄成見＊
　
　　中長期土地供不應求怎樣解決？近日港府公布未來幾年，公營房屋供應或未能達到長遠房屋發展策略的目標。面臨重要抉擇，假如港人不希望讓愈見嚴峻的情況持續下去，便要以全港市民福祉的角度去理解和分折事情，政府可以用的方法如在改劃用地、增加密度、利用岩洞、開發郊區等都用得八八九九；筆者認為應該對開發部分郊野公園和維港外填海採取較積極支持態度。只有開發大型新市鎮，始能提供讓５０萬以至１００萬人安居的新社區。而在規劃上，政府可以整體全盤考慮，將各種各類不同土地用途及交通基本建設配套，以達致居住、就業、消閒以及提供社會設施的各項目標。
　
＊仲裁機制＊
　
　　筆者和業界察覺，近年發展商較積極於購入港府推出招標的發展用地，反為較少以修改地租租約Ｍｏｄｉｆｉｃａｔｉｏｎ　ｏｆ　Ｌｅａｓｅｓ方式將手頭上土地儲備發展；部分原因是規劃申請程序需時及涉及多項專業範疇的細節，另一原因是申請過程耗時長而補地價金額不易達致協議。建議政府加強仲裁機制的使用，以及在涉及補地價計算金額的各項假設，包括扣減發展成本的項目，如市場推廣費、建築費、發展商利潤百分比等，多與業界團體如測量師學會等溝通
，為怎樣計算這些項目，訂下貼近市場近況的指引，裨能促使更多在私人手上的土地儲備或可重建舊樓，建成新住宅投入市場，以應付社會上的需求，從而減低對政府開發土地的需求壓力。《香港專業人士協會副主席及註冊專業測量師（產業測量）　陳東岳》