港人投資大灣區劏舖：爛尾實錄

　　政府「力谷」大灣區，塑造無限憧憬，許多港人因此投資大灣區，豈料「中招」買入爛尾劏舖，有人賠上積蓄，甚至欠下幾十萬貸款，在中港兩邊追討多年，根本無人受理，苦不堪言。記者接觸多位苦主，發現他們「中伏」都有一個模式，正是小投資者的哀歌。

　　近年內地的商場劏舖成港投資者災區，有內地投資經驗的資深投資人郭釗忠告，初踏足內地樓市的小投資者，切忌投資商舖。他接受本刊訪問，除了分析投資商場舖有多高風險，還揭開商場劏舖吸引買家的招數。

　　小投資者對內地樓市市場不熟悉，要買內地樓必須做足功課。珠海樓專家、正順地產副總裁李海文教路，小投資者要做甚麼功課、如何做功課，並提供4類低價卻高風險的物業或項目。

　　星斗市民依然買不起港樓，讓不少人寄望先在大灣區「上車」，但買內地樓伏位處處，小投資者必須留神，否則賠上大半生血汗積蓄，抱撼終身。

大灣區見報「爛尾舖」：

•珠海心海州

•珠海拱北時代廣場

•珠海揚名廣場

•珠海海納城

•珠海斗門新堂城市商業廣場

•中山沙溪魅力東方

•中山市樂8星城

•中山三角鎮科爾瑪城

•中山凱盛繽紛MALL

•中山市世寶廣場

•廣州花都泓輝銀座

•江門光博匯

•惠州港薈星城

資料來源：綜合網上報導

實錄一：保安員57萬買珠海爛尾盤 受「低樓價高回報」吸引

趙桂秀為追討買舖錢，三年來到處奔波，苦不堪言。

苦主：趙桂秀

事主：60歲、從事保安工作

投資項目：珠海拱北時代百貨商場建築面積約50平方呎劏舖

投資額：已付全數約57萬港元

苦況：追討3年不果

　　今年60歲、任職保安工作的趙桂秀是唯一願意用真名及出鏡的苦主，如此豁出去，因為維權3年投訴申冤再無門。2016年她提出以父親過世後留下的10多萬元，加上兄弟姐妹和她自己湊下共約57萬元，一筆過付款買入珠海一個約50平方呎的商場劏舖，以為每年6厘的「返租」回報、憧憬舖位升值，能幫補在內地生活的弟弟的生計，豈料購入幾個月，商場淪為「爛尾盤」。她自責對不起家人，自此奔走中港各政府部門，誓要追回買舖的本金，令她筋疲力竭，經常要去看醫生，「我說我被騙了，這個事情太操心了。」但至今未追回分毫。

　　趙桂秀買入的「爛尾劏舖」，並非在「山旯旮」的小商場，而是在拱北黃金地段的時代廣場內。記者到過現場，商場距離拱北關口及珠海高鐵站步程約20分鐘的，周邊是中產屋苑、酒店及商廈。而且這個珠海版的時代廣場甚有氣勢，兩幢高聳玻璃幕牆大樓傲視同群，被視為珠海標誌性建築。根據售樓書資料，基座的購物中心達5萬平方米（約54萬平方呎），上面兩幢樓分別高54層及31層，原計劃做酒店及公寓。現時整個項目丟空及被圍封，淪為珠海最搶眼的「爛尾盤」。趙桂秀不幸買入爛尾舖，她憶述買舖的來龍去脈。

現時已圍封的珠海時代廣場外，仍掛上名店進駐的宣傳板。

鋪天蓋地廣告宣傳

　　趙桂秀於2016年到珠海，留意到拱北時代廣場的商場正招商，她形容當時的招商廣告是「轟炸式」的，「外牆很大的電視廣告，電視又有很多報導。」廣告指發展商的母公司來自香港，又有珠海巿巿委書記、巿政協主席等達官貴人出席商場活動「撐場」等，令她覺得商場「很正規」而放下戒心。

　　直至「爛尾」，趙桂秀和小業主們始知道這個時代廣場並不是新盤。它自1991年動工興建至2016年已「爛尾」過三次，箇中原因是發展商資金不足、業主轉手等，她遇到的已是第四次「爛尾」。

珠海時代廣場當日派發給買家的宣傳冊子。

　　這個多次爛尾商場的背景複雜，趙桂秀和小業主們是向時代百貨這間公司買入劏舖，但它不是發展商，只是在2014年向商場的原發展商金山房產公司購入商場6層商舖，並把其中第五層的商場劏約500個「格仔舖」向街外的小投資者出售，涉資數億元。

　　小業主們買的都是「舖花」，在平面圖上指指就買下。今次「爛尾」原因，據知是商場未完工獲驗收，亦有傳發展商資金鍊斷裂，而商場5樓的業權始終沒有分割為500個分契，即是小業主們永遠收不到舖。

低總價高回報返租

　　當日趙桂秀決定買下時代商場劏舖，直言是受低總價及高回報返租吸引，「三年多前深圳樓100多萬元，每月租金才2,000多元。這個（商場劏舖）50多萬元，每月租金也有2,000多元，這是多好的事。」她買入的劏舖其實一點也不便宜，約50平方呎賣57萬元，建築面積呎價約1.1萬元、實用面積呎價更高達2.5萬元，但總價細，小投資者付得起。最讓她「動心」的是承諾一年6厘的返租回報，即她口中每月2,000多元的租金，返租期達15年。

　　所謂返租是近年內地流行的做法，即買家向發展商購入單位後，即有第三方公司租回單位，將舖位再出租，承諾業主每月可自動收到租金，換言之等舖位升值同時有租收，的確吸引。「返租」多見於公寓及商場劏舖，買家跟發展商簽買賣合同，必須同時跟返租公司簽約，兩份合同是綑綁式的，即不可只買入單位而不接受返租，返租公司很多未必是發展商的關聯公司。

　　不過，很多商舖或公寓根本租不出，返租公司很快便斷租。趙桂秀簽買賣合約後即有返租，但僅收了一個月，有早買的小業主「幸運」一點，在「爛尾」前多收了幾個月。

交易涉及多間公司

　　趙桂秀一次過付全款57萬元，但收款的不是賣舖公司時代百貨，而是一間叫諾德時代的公司，並分開兩張收據，一張開36萬元人民幣，另一張15萬元，她直言：「當時也覺得奇怪，但總額沒錯就沒多理會。」但「出事」後要打官司，才查出15萬元原來是代理服務費，由另一間叫珠海永通的公司收下；此外，負責返租的公司則叫百盛時代。

　　作為小投資者無從理解買個「蚊型」舖，為甚麼會牽涉多間公司，亦掌握不到它們彼此的關係。但「出事」後為追討買舖錢、返租違約金及賠償等而打官司，趙桂秀不得不向至少3間公司提出訴訟，亦需要搞清這些公司的關係，令追討難度增加。

　　花了2萬元（約2.3萬港元）興訟的趙桂秀，最後勝訴，對方卻耍賴，表示願意賠但沒錢賠。她唯有到處投訴申冤，到過中港多個政府部門，包括珠海巿政府、香港特區政府及中聯辦等，又找上香港親建制政黨幫忙，遊行也參加了，全部徒然。由於她積極維權，更被視為「麻煩人」，曾遭內地官員警告。近日唯一的內地「對口」官員也把她「拉黑」，即把她的微信屏蔽，亦不接她電話，「我現在甚麼訊息再收不到。」她沮喪的說，投訴已無門。

etnet榮獲HKEX Awards 2023 「最佳表現證券數據供應商」大獎► 了解詳情