由２０１８年第四季至到２０１９年第一季，股市樓市經歷了過山車，由地獄又折返人間，大眾買入氣氛完全改變。在１２月的時候調整期出現，恒生指數跌到２４５００點，所有言論負面消息通通都出了，如恒指會跌到１００００點，樓價會跌超過五成。同時間筆者在這段時間預測，那並不是熊市只是一個調整期，２０１９年第一季會回穩上升，最有機會回升便是農曆新年時期。縱觀現在成交量，交投和價格已經回升的跡象。
有之前準確預測是基於五大指標，我傾向用這些指標去訂立進入或退出樓市的策略，而不是用樓市指數去分析動量指標。既然事實證明這些資料有效，今天再一次檢討這些資料的變化。首先是香港的ＧＤＰ增長，這是檢測香港市民普遍收入增加的速度。當時估計第四季只有２﹒６％，但實質出來數字是１﹒３％，為２０１６年後最差的一季，所以樓市應聲下跌至２０１９年１月。到了２０１９年第一季市場預期會增長回復至２％－３％，可期市民收入能力見底回升，購買力有進一步上升的空間，所以今次樓價的上升是購買力增加而造成。
第二個因素是市場的資金流，只要市場有足夠資金便能把資產價值推上，而這項因素在全世界國家也能應用，相關係數屬第一。我們觀察到在中國的資金流在上年９至１０月至今見底，到了１１－１２月有穩步回升３％的現象。資金流至少可支持了第一季樓市回升。
第三個因素是房價收入比，這比率說明香港人在不食不喝下做儲蓄，要置業所需要的時間。最新的數據顯示香港需要４９﹒４２年，全球排行第一。而租金回報率也有下跌的跡象，為１﹒８４％年回報，全球排名第七。其實香港樓價在２０１１年已經是全球排名最貴的城市，直至現今已連續八年第一，若果純粹以樓價看，不能推測泡沫的大小。
第四是失業率，這比率跟樓市的走勢成反比。當失業率上升代表經濟環境比較差，失業率下跌等於接近全民就業，可支配收入增加會令負擔能力健康增長。直至現在失業率處於２１年最低位２﹒８％，而且持續維持了大概一年，十分接近全民就業，證明香港經濟非常健康。
最後便是恒生指數，由上年１０月低位２４５００回升現在３００００點，接近５０００點升幅。基於中美貿易情況開始穩定，加息速度減慢，種種利好市場盈利預期。
總結一下，香港ＧＤＰ和市場資金流都有微轉好的現象，而且失業率維持歷史新低，視為實質經濟健康，而且貨幣政策配合實質經濟的運作，再加上恒生指數回升，種種都是利好樓市的現象。要看淡的因素只有房間收入比是全球第一，所以筆者不是說香港沒有泡沫，並且不是不會爆，而是認為不是今天爆，應該靜待以上訊號轉勢才制定策略退出市場。
《「我要做股神」專頁創辦人 施宏毅》
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