【提振內房】分析：新一輪救市力度前所未見，短期對房市影響正面

　　5月17日，中國當局宣布多項房地產新政策，引發市場高度關注，一站式網上金融科技平台FSMOne環球債券部高級分析員羅傲指，中國監管機構近期出台新一輪房地產救市方案，包含政府收購存量住房、取消住房貸款利率下限等，整體力度前所未見，相信短期內對房地產市場有正面影響。若救市政策得以全面實施，有一定概率幫助開發商走出困境。受利好消息刺激，房地產美元債價格已有所反彈，部分信貸質素相對穩定的開發商債價或有進一步上升空間。

*推供應端調控政策，3000億保障性住房再貸款意義深遠*

　　四項重磅政策包括：降低全國層面個人住房貸款首付比例，其中首套房最低首付比例從之前的20%下調至15%；取消全國層面個人住房貸款利率下限，以及下調住房公積金貸款利率0.25個百分點；設立3000億元（人民幣．下同）保障性住房再貸款；支持地方政府以合理價格回收土地。羅傲認為前兩項政策與過往政策類似，只不過是擴大到全國範圍，相信對樓市實際幫助有限。而後兩項政策則是前所未見的供應端調控政策，其中3000億元的保障性住房再貸款對本輪政策意義深遠，甚至可以說是迄今為止支持力度最強的房地產政策。
　　設立保障性住房的目的是收購已建成未出售的商品房，並用作配售型或配租型保障性住房。簡單來說，中國政府會向低收入家庭提供社會福利性住房，包括廉租房及經濟適用房等，正常情況下這部分住房以非市場化方式修建，房地產開發商不會參與其中。本輪政策出台後，地方政府不再或減少修建這類住房，轉而從市場上直接購買已完工的商品房。

*再貸款利率低於政策及市場利率，收購已建項目風險可控*

　　由於地方政府財政並不寬裕，因此由央行借款給包括四大行在內的21間商業銀行，再由它們借款給參與收購的地方性國企。為降低地方債務風險以及防止資金挪用，地方融資平台不得參與收購。值得一提的是，再貸款利率僅有1.75%，低於政策利率（一年期中期借貸便利為2.5%）和市場利率（一年期銀行同業存單利率為2.1%），再加上收購的是已建成項目，潛在風險可控，因此相信這21間商業銀行有動力積極參與收購保障性住房。
　　從規模上看，央行出資規模多達3000億元，若考慮到央行按照貸款本金規模的60%發放再貸款，預計可帶動銀行貸款5000億元，大約是2023年全國商品房銷售總額的4.3%，需求端上的刺激效果不容忽視。從參與方式來看，開發商自願參與，收購主體以合理價格收購。基於當前市場需求疲軟、房價下行壓力較大的背景，羅傲認為最終收購價格會比市場價格有些許折扣，預計在20-30%左右。此外，鑑於最終是由地方政府自行決定收購方式，預計地方政府可能會優先考慮當地國企開發商。

*收購商品房政策細節未知，惟料萬科龍湖等成潛在受惠者*

　　「517」新政出台後，已有多個城市宣布將收購商品房作為保障性住房。毋庸置疑的是，有項目入選收購名單的發展商將成為潛在受惠者。雖然如何篩選潛在收購項目等政策細節尚不得而知，但從部分城市已公布的收購計劃，能夠管中窺豹。以杭州市臨安區為例，當地住建局計劃收購1萬平方米住房作為公共租賃住房，並對房源提出兩個主要要求：1. 供應商具有良好的商業信譽和健全的財務會計制度，並在近3年經營活動中無重大失信行為。2. 單套房建築面積不超過70平方米。
　　由此看來，能夠參與其中的開發商必定是信貸狀況大致良好，在公開市場上沒有重大債務違約。其次，由於用作為保障性住房，挑選的房屋質素整體普通且平均售價較低，因此將一批專攻高檔住宅的發展商排除在外。綜合以上幾點，羅傲認為目前最能夠受惠於新政策的莫過於全國布局、不同類型住宅均有開發且營運狀況穩定的開發商，如萬科(02202)及龍湖(00960)等。

*部分優質開發商債價或再升，惟行業基本面改善前未算吸引*

　　羅傲注意到，在新政策出台前，房地產美元債券已有相當明顯的升幅。新政策公布後，市場反應積極，部分信貸質素相對穩定的開發商債價或有進一步上升空間。這裏重申，即便部分優質發展商債價有所反彈，但在行業基本面出現顯著改善前，整體房地產美元債券未算有吸引力，投資者應當留意房地產發行人以外的板塊。

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《環富通基金頻道23日專訊》