零息時代 上車部署

財叔︰自住幾時都要買 試下劈業主兩成！

　　財叔Profile：自2000年代初開始物業投資之路，2003年沙士後樓價谷底回升，他憑「一拆二、二拆四」買入多個物業，40歲已成功憑收租達財務自由，2010年起轉戰商舖及工廈收租。他達到財務自由後，46歲辭去藥廠銷售經理工作，全職湊仔女，閒時最愛收集懷舊物品，生活逍遙自在，亦熱心慈善，於內地山區援建學校，以及出錢出力支持深水埗明哥向無家者派飯的活動。

　　近年網絡上流傳一張「只租不買的贏面」的圖，講述只租樓、不買樓，僅在樓價大跌時才會贏，無論樓價大升、小升、平穩、小跌，「租租」（網上對只租不買人士的暱稱）也是輸家。相信《iMoney》的忠實讀者都會記得，這張圖的出處是2016年4月第441期《iMoney Focus》資深物業投資者財叔的專訪。

　　2016年至今，本港樓價升了四五成，中原城市領先指數（CCL）當年最低約127點，不少香港人已經嫌樓價貴，沒料到樓價竟如脫韁野馬，連年上升，去年6月最高達190點。財叔這套「只租不買八成輸」的理論，給予了不少「無殼蝸牛」入市買樓的勇氣。

　　一場全球大流行的疫病，竟令環球一夜之間重返零息時代，究竟香港樓市會否步入跌市軌道？「沙士」重臨是否買樓好機會？「投資根本唔應該買樓，自住就點都應該要買！」財叔斬釘截鐵地說。

睇淡因租務需求減

　　財叔直言睇淡樓市前景，他持有多個住宅及商舖，早於去年下半年反修例示威時已感受到樓市寒冬的來臨。「我睇淡樓市唔係因為疫情，而係去年社運開始已睇淡，主因係我覺得經濟一定會差！」去年示威活動持續，零售市道受影響，他持有的一些商場舖位也沒有租客承租，而他一個在銅鑼灣的套房物業，一直租給外籍人士，但去年下半年至今，多位租客在約滿後也退租，「有一個泰國人租咗幾年，全家返泰國，又有個馬來西亞人、有個迪士尼做嘢嘅鬼佬，全部（退租）都離開香港，外國人都怕咗留喺香港。」

財叔建議置業者平日多出動睇樓，了解心儀屋苑的行情，機會往往留給有準備的人。

　　他又以沙田第一城為例子，過往內地留學生支撐著該藍籌屋苑的租務市場，「社運後，今年仲有咁多內地學生來讀書嗎？好自然無咁多人租第一城，租金自然跌，樓價都要跌！因為租值係反映層樓價值。」他相信「雪球效應」將會出現，「當第一城樓價跌到低過480萬元，（區內質素較遜的）金獅花園唔可能賣480萬元。」住宅的租務市場回落，料將影響樓價下跌。他說幸好現在不少業主持貨能力強，樓價未有即時顯著下跌，但他相信租務需求減少下，肯定對樓價有影響。

放膽劈價或會成事

　　「無殼蝸牛」最關心的問題肯定是「樓價會跌幾多成？會不會重演1997至2003年間跌足六成？」財叔直言︰「話到俾你知就呃你，邊有人估到跌幾多成！」

　　他寄語「計得掂盤數」，應付到樓按的未上車人士，不要再等跌了，他2016年分享的「只租不買的贏面」圖，至今仍可參考。「始終你個目標唔係投資，唔係追求投資回報，（由租轉買）可以講係止蝕，一路租就一路蝕（每月租金），你買層樓就唔駛再蝕！」

　　財叔曾撰寫《百萬Blogger》專欄，分享貼地的買樓智慧，他數年前已在專欄呼籲︰「你覺得樓價會跌兩成，就係盤都還兩成吧！」他說後來有讀者多謝他這篇文章，「真係有人劈到㗎！佢400萬元樓下買兆康苑，（買入）之前成交已經去到460萬元，叫價更過500萬元，真係有人劈到！」

　　他說置業者可參考單位的銀行估價，嘗試劈價兩成。千萬不要以為劈價兩成是「不可能任務」，一來有些業主可能生意出現周轉困難，需要賣樓救生意，二來也有一類投資者現在會減價賣樓，財叔自言是後者。「投資者搵投資機會，係用值博率睇！睇邊樣資產將來潛力高。」

財叔指出，近期舖市已出現減價四五成的成交，相信住宅市場的減價個案會陸續浮現。

　　他直言現在樓市的升值潛力不及股市，因此他自己也有減價放售手上物業，成功套現的話會轉買股票，「望股票升20%，容易過樓升20%！」故他寄語上車客放膽劈價，笑言隨時會買到財叔的物業。

啱心水唔怕貴10%

　　「市場上一定有咁嘅人（減價賣樓的投資者），千祈唔好盲目等跌！盲目等，幾時先叫跌？人地話跌四成，唔代表你買到層樓跌四成。」他著置業者要知道自己是「買樓唔買市」，「要等CCL跌兩成、四成先買？傻傻地！」他解釋，個別單位減價兩成成交，CCL未必會反映，因為CCL是以樓市平均成交價推算，他著大家不要執著於CCL。

　　「平兩成唔一定得，但平一成唔難！」他提醒上車客平時要做足功課，放假時要多睇樓，掌握目標屋苑的行情，贏在別人休息時。「有朋友近來睇樓，Agent話搵到平盤，金獅花園480萬元，我話有無搞錯？現在480萬元買到第一城，仲買金獅？佢即係無做功課，見個市跌即刻衝出來，盲衝，梗係買貴嘢！」

　　當然，他補充買樓自住亦不要一味貪平，「自住唔係買平嘢，係要買啱你嘅嘢！如果一個啱自己嘅單位，我又唔介意貴10%。投資者一定要買最平嘅，因為要嚟賺升幅，但你自住唔係，升市跌市我都咁講，你唔知個市幾時升返，梗係買一間自己鍾意住、住得最舒服，因為（最壞情況）可能要住廿年先至返到家鄉。」

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