零息時代 上車部署

無限QE難阻樓價下跌 料「納米樓」最傷

　　新型肺炎疫情正在全球爆發，美國聯儲局接連出招救市，將聯邦基金利率減至0厘至0.25厘水平，日前更推出「無限QE（量化寬鬆）」，救市力度大於金融海嘯。聯儲局在2007年至2014年間3度QE，大量熱錢湧入環球資產，有論者認為這個局面將會重演，本港樓價中長期會被推升。財叔不認同這看法，「12年前QE原因是市場無水，QE令到市場有錢，先會買嘢（全球資產，如樓市），但今次個市場唔係無錢喎，係有錢唔買嘢，唔係無錢！」他相信「無限QE」無阻港樓走下坡。

600萬單位供應增

　　財叔認為今次跌市以「納米樓」最傷，皆因去年10月施政報告放寬了按揭保險九成按揭的樓價限制，由400萬元大幅提升至800萬元，「以前個個買納米樓，因為可以九成按揭，宜家放寬到800萬元以下可以借九成，仲需要買納米樓嗎？我過去已經話，納米樓唔係因為個價值升，而係因為政策令佢升，所以（放寬按保成數）一出已經話納米樓即刻死得。」

　　他又指出，600萬元水平的中價樓放盤將會增加，納米樓樓價會更受壓，「600萬元樓（業主）以往換唔到1,000萬元樓，因為（買1,000萬元住宅）要借五成按揭，無得向上流，今次放寬令這班人（600萬元住宅的業主）可以換樓。」這些業主現在可借八成按揭換馬1,000萬元的物業，600萬元左右中價樓的供應自然會增加。

舖市先跌樓市接棒

　　連鎖反應下，財叔相信過往目標買400萬至500萬元單位的置業者，現在會轉買600萬元的住宅，除了因為現在可借九成按揭（此前買入600萬元住宅只能借八成），也因為買大一點的單位，隨時可以多住數十年，故他估計600萬元以下的物業樓價也會下跌。

　　600萬至1000萬元的物業受惠換樓需求，樓價會否看升？財叔說這些物業需求增加，表面看應該會升，但實際上本港經濟並不樂觀，由去年反修例示威，到今次新冠肺炎，本港經濟雪上加霜。財叔直言樓市下跌，舖市已率先反映，例如去年11月盛滙商舖基金創辦人李根興以2,000萬元購入上環禧利街地舖，原業主去年6月前以2880萬元放售，減幅達三成。近月疫情打擊下，舖市寒冬更冷，財叔直言，不少舖價跌超過四五成，他相信住宅市場的劈價成交會陸續浮現。

轉載自《iMONEY智富雜誌》

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